这个行业怎么了？或者说，地产行业的坍塌，到底到了什么程度？

雪崩时，没有一片雪花是无辜的。

现在的行情有多差呢？就连“一哥”保利发展也无法逃脱。

保利三季度的营收有568.65亿元，但是净利润亏损了7.82亿元。一句话，光是三季度，就亏了差不多8个亿。

确实很差，去年三季度营收435.25亿元，但是净利润有3.93亿元，还是赚的，甚至不止“微赚”。

去年到三季度的时候就是一个信号，一个微妙的信号。营收、利润双双下滑，且为七年来同期首次。

2025年的保利，比2024年更差了。

最最关键的指标，净利润同比降了将近300%。今年前三个季度的净利润也只有19.29亿元，同比下降75.31%。

从赚钱越来越难，到三季度不赚钱了，这经历了一个怎样的过程？

放大看这个指标。“地产一哥”第三季度的亏损，简直让人大跌眼镜。今年前三季度，保利发展是唯一一家销售金额超过2000亿的房企。

“大哥们”都不行了，很难有善终的。

保利发展之前的“一哥”，是一度距离年销售额破万亿仅一步之遥的碧桂园；碧桂园之前，是恒大。

这两个曾经霸榜地产销售第一数年的“一哥”，都爆雷了。

8月25日，恒大的股票已经从港交所退市，公司资产正在被清盘，已然走向全面瓦解的终局。

从“宇宙第一房企”跌落神坛的碧桂园，在债务重组之后，又被困在庞大规模的保交楼之中，苦苦挣扎。

还有那些区域的头部房企，比如曾经的湖州“地产一哥”祥生地产，也没能逃过被破产清算的结局；福州“地产一哥”融侨集团，如今也债务压顶，濒临破产…………

覆巢之下，没有一个“一哥”可以幸免。

更早的“一哥”万科，正困在巨额债务里，前董事长辛杰被带走，前总裁祝九胜据传被采取刑事强制措施。

他们正在等待自己的大结局。哪怕是万达开到成为首富的王健林，也在上个月成为了“一天”失信人，他正在还债，盖不完的万达，还不完的债。

那么，保利呢？

在房地产的行业剧变之下，作为央企的保利发展，终究还是逃不掉被市场裹挟的命运：行业整体销售下滑已是不争的事实，市场环境发生根本性的转变，房企的发展逻辑也有了翻天覆地的变化。

2025年的保利，更早一步进入了寒冬。

保利发展三季度的亏损，并非无迹可循。

回头翻查保利发展近几年的财报，保利发展这几年毛利率和归母净利润表现，和它的行业排名都呈负相关的关系。

就是说，随着行业排名的提升，保利发展的毛利率和归母净利润却在持续下滑。

2021年，保利发展的毛利率还在30%以上，之后就不断下滑，2023年跌破20%，今年第三季度更是只有10.76%。

归母净利润的下滑还要更早。2021年，保利发展的归母净利润就只有274亿元，已经比上一年减少了15亿，之后一路下跌，一直到2024年的50亿元，缩水近240亿元。今年上半年，保利发展的归母净利润只有27亿元。

与之相对应的，2021年，保利发展的销售额排名还在全国第四，2022年就上升到第二，2023年开始就稳座第一，一直到现在。

卖得越多，赚得越少。和白酒、化妆品比起来，实惨！

这也和保利发展争当“一哥”的决心不无关系。就算是在今年这样的市场形势下，保利发展的经营战略还是以“稳住销售规模”“稳住行业领先地位”为首。

所以，就算是在房子越来越难卖的今年，保利发展在投资拿地时也丝毫没有手软：今年上半年保利发展就新增了26个项目，总地价509亿元，同比增幅304%；权益地价443亿元，同比增幅306%，都是行业第一。

而且，保利发展已连续四年保持这种高强度的扩张态势！过去三年，保利发展光拿地就耗资近4000亿元，总货值约7350亿元，也都是行业第一。

地越来越贵，保利发展越拿越多；房子越来越难卖，保利发展积压在手上没卖掉的房子也越来越多。

保利发展在给投资者的回复中称：“行业仍处于深度调整期，公司虽已保持较大强度的增量投资，且增量项目盈利能力较好，但存量项目较多，去库存与盈利改善仍然需要一定周期。”

规模扩张之下，很多动作都开始变形。保利发展也遭遇了大范围的业主维权。

在上海，包括静安天悦、世博天悦、光合上城等多个高端项目，因严重的质量减配、延期交付等问题，引发业主维权。具体问题包括材质降级、装修缺陷及虚假宣传等。

在大本营广州，保利发展的多个项目被业主投诉“恶意降价”。更夸张的是，他们开发的广州豪宅项目海珠天珺被投诉虚增套内建筑面积超2000平米，经规划部门核查确认，开发商错将候梯厅计入套内面积，可能造成业主数亿元损失。

堂堂大央企，居然犯这种低级错误！但是，真实发生了。

保利发展的亏损，并不是一个孤立事件，本质上是整个房地产行业深度调整下的房企缩影。

当“一哥”都走向亏损，还有几家房企能独善其身，实现盈利？今天地产行业的高级CEO们，又有几个反思了呢？