「西安房哥」本地购房服务平台，深耕11年，接地气，说人话！
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问答447期
问：西安现在房价还真是人人都买得起，这是好事？
答：幻觉，巨大的幻觉，没有哪一个城市，是人人都买得起商品房的，无论国内，国外，房子是商品，有高低价格区分，但总归是有门槛的。
西安目前主城区范围内，15000+左右的均价，总价门槛近150万，月供轻松破5000元，对于不少人是买得起的。
过去，房价上涨，大家把上涨预期也放在了购房预算里，虽然赚的少，但敢贷款，且相信自己随着年轻变化，收入在上涨，但现在回过神了，自己 买房的那年是收入最高的，此后都是一路下降。
所以，房价上涨反而是带动多数人买房的动力，因为有贷款，有时间，有利息成本，一旦不涨，30年算，就是负债。
虽然目前各类优惠，赠送频出，新产品不断，但实际西安新房的成交量，价格还在下跌，新房连跌超过13个月，二手房超过23个月，市场还在降价保量，加速筑底的阶段。
这个时期，除了真正的刚需，改善外，更多人还是在观望，都担心背刺，担心买了就降价，都在观望，期待有更好产品，更大赠送，更多优惠。
往后市场二元分化，有改善能力的买新房，有刚需实力的看二手房，没有能力的租房住。
问：喜欢软件新城氛围，给孩子自住，300万预算怎么选？
答：作为期待值与失落感同时存在的区域，软新的业主，经历过冰火两重天。
四年前，是万元地频出，排队摇号，单价2万属于捡漏，单价3万业主也敢冲，大家坚信的就是这里是高新产业聚集区，有人口，有产业，收入也高，房价有支撑。
但因为市场下行，软新配套兑现慢，高单价，高总价限制，高赠送四代新房冲击等因素，导致区域二手房纷纷破发，苏宁云著、天地源云水天境、保利天汇、中铁建西派国樾，中海天谷时代等无一幸免。
区域内的新房虽然不多，但也两级分化，纯四代的邦泰，三代的山海境都有房，大家寄语厚望的软西反而房价卖不过软东的绿城，这是软西曾经，现在正在经历的情况。
如果非常喜欢这里，孩子后期也在这里工作，就近工作生活，目前二手房选择非常多，上述的小区都有二手房挂牌，面积100-143㎡为主。
比较新的小区，天地源云水天境、保利天汇、中海天谷时代都可以看，软东还有绿城海棠三章，区域内还有供地 也可以等新房 ，目前的行情，价格不会贵，走量为主，高赠送，户型也更好。
五年后才住，现在买也是空置，两个字，不急，完全不急。
问：为啥高新11初是家长重点选择，但不好看高新三期？
答：既然考虑上学，目的就比较直接，除了买房自住，还有不少人租房陪读，每天的生活重心也是以学习为主，学校所在片区的兑现，并不是关注重点，初中毕业后，考上主城区高中，也就搬家了。
11初也是同理，家长是认可了学校的成绩，高新系的扶持力度，是冲着上学本身来的，考虑接送距离，只能在附近的新房，二手房去选，对学校的看重普遍大于房子。
最典型的案例就是爱知中学旁边，房龄超长的单位家属院，老破小，甚至民房，居住体验很一般，仍吸引人买单一样。
高新三期不被看好，一方面是大家回归主城心态，放弃了去新区猜谜的生活，另一方面是当年很多人买贵了，现在着急卖房，对于区域前景也没有心思研究了。
反观高新三期本身，商业，地铁，公园，办公，住宅是越来越好，兑现越来越快，但区域发展和房价涨跌不是完全同步的，区域发展好了，房价跌了，依旧不被看好。
所以，你真正关心的是高新三期的发展，还是房价的涨跌，出发点决定你能不能留下来。
问：如果西安大露台赠送只存在140㎡以上，就能激活卖旧买新？
答：所以，当下还在西安买房的，是无房的刚需多，还是有房需要置换的多呢？至少目前的答案倾向于前者，越是市场差，买房的反而是刚需，因为无论涨跌，结婚，上学都要自住，虽然刚需会犹豫，但需求还在。
要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差，不再走弯路。
（一对一私聊房哥答疑）
至于改善，一部分已经看清了，不会将所有资产都放在房子上，现在住的三代房也挺好，房子够住就行，要留现金流，另一份需要改善的，在过去三年，该买的也买了， 且只买最好的，不买平替的，金茂璞逸曲江，招商西安玺就是证明。
至于大部分，原本有置换意向，但需要卖旧买新的，还困在二手房下跌卖不掉，没有预算买新房的处境里。
回归大露台，高赠送是吸引普通人置换的一个因素，但不是所有的改善都认这个，对于错层露台，四代住宅是否适合西安的担心还在，更多人还是为价格，产品买单，而非赠送面积。
反观西安现在赠送最多的户型，都是小面积，吸引的就是刚需，反而140㎡以上的，都在大谈生活方式，市场两极分化，大量的刚需保住成交量，少量的改善保住价格。
问：绿城紫薇公馆140㎡毛坯，预算170万，地铁高新通勤，能买吗？
答：当年大家扎堆摇号紫薇公馆，除了房价在上涨，隔壁山水美树万人摇外，小区的位置和产品也是挺好的，高低配洋房社区，隔壁航天菁英学校，门口四号线，周边的融创， 招商等也都是高端小区，属于航天改善聚集的一个区域。
目前贝壳上小区挂牌房源63套，高层为主，最低的单价12074元/㎡，面积139㎡，总价169万，其他房源均价167000+左右，看得出该户业主着急卖。
户型也很主流，三面宽朝南的四室，南向大横厅，没阳台，北向有生活阳台，三代住宅，统一封窗。
房子可以看，小区在航天的位置也挺好，关键地铁通勤非常折腾，四号线换乘三号线距离近20公里，开车走绕城西三环，也近15公里。
每天往返，自己评估能否接受通勤距离，住航天，工作在高新，就是完全的职住分离了。
问：华为研究所附近，找小房子加班自住，怎么选？
答：最具性价比的是出租，不是买房，这么小的面积，家具全配，月租金不超过2000元，且是偶尔加班，使用频次有限，如果有工作地变动，随着退租，机动灵活，很少有为加班住，直接买房的。
如果考虑买，绕不开华为员工宿舍之称的满堂悦moma，小区是一个商品房和安置房混住的小区，非常的刚需，但对门就是华为西安研究所，地利上有优势，因此租房需求旺盛。
小区一期有一栋住宅性质的塔楼，基本都是一室小面积，约30㎡左右，单价近2万，挂牌总价都在60万以上，几乎没有性价比。
即便是小面积住宅自用，对应的高新八小也很普通，而同小区大面积的住宅，均价不过万元出头，房东能挂这么高，就是瞅准了对面华为的加班族。
但类似的小面积，尚品美地城，绿地世纪城，高科尚都，东尚蜂鸟都有，本就是租房群体适用，流通困难，能租何必买。
问：2023年上车招商云山间，高位站岗？
答：航天二手房的降价，确实让买了新房的业主，如履薄冰，即便小区还没交房，总担心自己高位买房，房子是商品，一分钱一分货，价格和价值是对等的，不能只看区域内有低价房，就开始怀疑自己买贵了。
国产新能源买一送一，也不影响法拉利一车难求，不同消费能力的人，有不同的选择，在买房这件事上也是一样。
买在云山间的，更多看重的是航天低密度，安静的居住氛围，是杜陵塬头牌的稀缺位置，是招商稳定的交付保证，纯自主，改善，养老的需求很多，真正投资的不会看这里。
对于自住，要住进去，感受社区日常，生活变化，房价降了，涨了，心理有波动很正常，但居住体验骗不了人。
但不住，计算的都是成本，往后的房子，基本都是自住驱动，少有投资驱动，既然买了，就安心等交房，开启新生活。
问：团结片区的上限是哪里，保亿·润园值得等吗？
答：这五年，奥体的投入和城建面貌，在西安数一数二，目前没有可替代的区域，即便港务区本身，也难再造第二个奥体。
反观团结片区，2021年后就陆续开始，但直到今年绿城，保亿，招商，龙翔扎堆拿地后才开始火。
一方面，是因为城北方向，高铁新城，秦汉北等区域，配套兑现有限，开发商继续拿地意向有限。
另一方面，是团结片区到了兑现期，地铁，公园，学校，商业，道路等都已成型，亮点不算拔尖，但也没有明显不足。
更关键的，当下城北需求主要是刚需，刚改置换，很多人买房是不出三环的，团结片区在售新房价格也不高，也买得起，诸多因素叠加，造成了如今的火热。
区域上限就是成熟住宅区，价格不高，供应充足，有烟火气，以刚需，刚改高层为主，与幸福林带，西电片区等主城更新区域一样。
至于保亿，也是深耕城北多年的开发商，上一次保亿在未央开发的项目是汉城湖旁的保亿 · 公园印（ 开发商：西安保亿名筑置业有限公司 未央预售字第2020261号 保亿·公元印 ），精装大平层，整体交付品质不错。
时隔七年后，保亿再次拿地，落子团结片区，就是当下关注很高的保亿 · 润园，小区不大但品质不低，纯2T2楼栋，带约3000㎡的下沉会所。
户型面积建面约113-139㎡，总共580户，全部四代住宅设计，主打高赠送，最大得房率超160%，小面积做出了大平层的尺度。
目前，首批备案价已公示，3号楼26层的高层，均价16980.4元/㎡，今年在团结片区看房的，可以实地去感受下保亿的高赠送。
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作者：Kikyo
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