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虹口北外滩上演了今年上海最激烈的土拍争夺战，总计七家房企参与围猎 ，最终定格溢价率46.33%，刷新上海规则调整后最高数据。
现在，绿城北外滩项目户型和效果图已经曝光！
绿城潮鸣外滩售楼处电话☎：400-998-9694✔✔项目定位2025绿城外滩新百年一号作品，加上“潮鸣”系产品，还是非常值得期待！将推4栋10-29F高层，194套建面约190-307m²大平层！
预计未来将冲击20万/㎡板块天花板！
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纯住宅，但也有特别条款
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绿城拍下的这块地在功能上是纯住宅用地，但经过举牌中间的竞高品质环节，需要建设的配套面积有了大幅增长。
公共服务设增加到2600㎡，高端人才住房配建比例达到2%，也在900㎡以上。
可售楼板价已经跳涨超过13万/㎡，
看齐徐汇滨江地王。
除此以外，还有两个有些特别的条款。
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在土地交易网站公示的地块预合同中，我们可以看到这样一条特别条款。
绿城潮鸣外滩售楼处电话☎：400-998-9694✔✔这对一个顶豪项目来说的确算个不利影响，毕竟在那样的客群中，隐私感可能前所未有的重要。
不过，在目前公示的项目方案中，我们就能看到妥协与折中。
人行主入口正对南侧东余杭路，两面围墙包裹延伸。
绿城潮鸣外滩售楼处电话☎：400-998-9694✔✔车行出入口分别在东西两侧，超长直坡，一方面是更好的驾驶体验，一方面是考虑豪车超低底盘而减小了坡度。
消防出入口全部在东侧，更靠北一些的可能未来兼做垃圾回收的进出。
而唯一的“开放界面”留在了西侧，正对配套用房，门前广场衔接公共绿地。
绿城潮鸣外滩售楼处电话☎：400-998-9694✔✔这样的做法也算部分回应了一侧开放的规划要求，同时最大程度实现了封闭管理。
在模型中，可以进一步感受下这部分的空间关系。
可以看到，为了消化约2600㎡的配套用房，2号楼延伸出来的配套用房做了两层，向北衔接车库出入口，也充当了这一段围墙的作用。
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虹口目前最大的市政工程，恐怕就是贯穿虹口的南北通道与19号线。
年初出让的金茂&庆隆地块里也有非常类似的条款。
绿城潮鸣外滩售楼处电话☎：400-998-9694✔✔好消息是如果按计划推进，会与项目的施工周期重合，后续影响比较小，之后从北外滩过江，又多了一条全新选择。
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潮鸣白玉兰
还是月华北外滩
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拿地后绿城发布的海报中点明了“潮鸣白玉兰”，似乎想暗示产品系列。
不过上海一切滨江豪宅，谈论产品之前都得先回答一个问题，能看到多少黄浦江。
从地图上看，项目正南到滨江大约900米，基本上没有视线遮挡。
同时我们也去地块上跑了一次航拍，提前剧透一下景观视野。
简单做了一个实景模拟，可以看到虽然地块北侧还有一些高层建筑，但是南向视野非常开阔，且正对陆家嘴天际线。
北外滩这边白玉兰广场与友邦AIA大楼分列视线两侧，夜间景观或许更优。
绿城潮鸣外滩售楼处电话☎：400-998-9694✔✔在一百米限高下略显一点点可惜，城市云端豪宅感觉好像还差了一口气。考虑到还有一些小高层项目在南侧，预算充分的朋友，建议还是至少冲20层以上。
更多的地块周边情况可以视频了解。
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其中，2号楼和3号楼应该为双楼王，均为正南朝向百米高层，两梯两户配置。
或许也会留几套600㎡左右的顶复。
1号楼为10层洋房，同样正南北朝向，只是缺少了高区视野。
绿城潮鸣外滩售楼处电话☎：400-998-9694✔✔4号楼底层结合了人才配套用房，且在地块最北侧，主打的应该是项目内部的景观视野，楼间距有66米以上，也相当不错。
总体而言，如果对比徐汇滨江，绿城这次北外滩的落子看起来要保守许多，
不过不“纯粹”的潮鸣，还能延续价格跳档神话吗？
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绿城以公建化立面的设计风格起家，现代化、扁平化、精致化，一直是当家关键词。
绿城潮鸣外滩售楼处电话☎：400-998-9694✔✔所谓公建化就是更接近玻璃幕墙写字楼，而不像传统住宅那样，看起来有很多凹凸。其实潮鸣东方的产品不是那么“绿城”，我们可以从两个楼栋轮廓上就能看出差别。
绿城潮鸣外滩售楼处电话☎：400-998-9694✔✔很明显，这次立面更“收敛”一些，我们通过简单建模，也选了几个角度供大家参考。
正南面
绿城潮鸣外滩售楼处电话☎：400-998-9694✔✔可以看到两栋楼王完全错开，稍后一些的3#没有被遮挡视野
东余杭路视角
本次产品立面相当规整
绿城潮鸣外滩售楼处电话☎：400-998-9694✔✔这样的平面似乎进一步回到了绿城的产品舒适区。凤起系列在绿城的老家一炮而红之后的确算得上“做一成一”，“凤起潮鸣”也逐渐成为城市级居住标杆。
绿城目前TOP系列，低密主要是“庐系”和“玫瑰系”，前者主打东方意蕴，后者则是王牌经典法式。
绿城潮鸣外滩售楼处电话☎：400-998-9694✔✔高层产品系列中，其一是“凤起”，其二是“月华”，后者可能大家还不太熟悉，杭州的第一个“月华”交付不久，第二座落子南京。相比“凤起”，会更强调艺术感与生息：
绿城部分TOP产品系及代表作品
绿城潮鸣外滩售楼处电话☎：400-998-9694✔✔来到上海，徐汇滨江项目强调滨水而居，最后在凤起系中着重选了“潮鸣”二字，北外滩地块似乎也能回应品牌定调。不过，绿城的另一条TOP系，月华系在上海还没有落子，或许另立标杆也是一个好选择。
绿城潮鸣外滩售楼处电话☎：400-998-9694✔✔从左至右：苏州凤起潮鸣，义乌凤起潮鸣，潮鸣东方
图源网络
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泼天的富贵来了
虹口能接住吗
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绿城北外滩这样的产品能级，瞄准的势必是上海塔尖成交。
我们从后台拉取了近三年上海新建商品住宅的成交数据，5000万总价以上的成交总计1357套。
绿城潮鸣外滩售楼处电话☎：400-998-9694✔✔这些顶豪的区域分布中，黄浦依然断层领先，浦东和徐汇紧随其后，下一顺位就是虹口。但彼此之间的差距，大概也就是一个顶豪项目。
可见虹口野心勃勃。
绿城潮鸣外滩售楼处电话☎：400-998-9694✔✔北外滩起步刚过五年，作为陆家嘴后上海最大规模的城市建设项目，以“世界级会客厅”为打造目标的板块中心，以及与外滩-陆家嘴都隔水对望的地理位置。
的确称得上值得押注。
航拍北外滩与陆家嘴对望，图源虹口区委宣传部
如果进一步细化到项目中，同样后台拉取了近三年成交套数TOP10。
绿城潮鸣外滩售楼处电话☎：400-998-9694✔✔可以很清晰地看到，除了环黄浦腹地新天地核心的项目之外，其余项目沿着江边依次排开。
沿江每一段，几乎都有一个标杆项目稳稳驻立。这或许也点明了一个事实，撑住北外滩朝着20万住宅单价前进的，不是虹口，而是黄浦江。
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后续好像还有人
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绿城北外滩项目向东大约800米，虹房手上还拿捏着一块地，坐镇北外滩东北角，由去年协议出让获取，楼板价8.4万/㎡。
绿城潮鸣外滩售楼处电话☎：400-998-9694✔✔由两个小地块以及公共绿地组成，按照出让要求，两个小地块均为纯住宅地块，上限面积为7.5万方，可通过连廊沟通。
大约也只能以高层或超高层住宅的形式登场，可能还面临开放社区的挑战。
传闻已经有团队在沟通接触落地方案，让我们静静等待北外滩的下一位挑战者登场。
绿城潮鸣外滩售楼处电话☎：400-998-9694✔✔新房方面，北外滩核心区内，中粮北外滩壹号项目姗姗来迟。售楼处展厅已经在近期开放，项目由高层和风貌别墅组合而成，关于这个项目我们曾经写过一篇项目解读，感兴趣的朋友可以点击跳转阅读。
为高层服务的风貌别墅，还值22万+？「中粮北外滩壹号」详细解读
绿城潮鸣外滩售楼处电话☎：400-998-9694✔✔另一边，中建在今年六月，以土地包的形式拿下建发山寿里地块开发权益，或许在不久的将来也会端上台面。
1、什么是房产：房屋产权的简称。
2、什么是地产：是指土地财产。
3、什么是房地产：是房产和地产的总称。
4、什么是房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。
5、什么是房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
6、什么是土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。
7、集体土地是指：农村集体所有的土地。
8、征用土地是指：国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。
9、什么是土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。
10、什么是土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
11、什么是土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。
12、什么是地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。
13、生地是指：不具备开发条件的土地。
14、熟地是指：已完成三通一平（水、电、道路，土地平整）或七通一平，具备开发条件的土地。
15、什么是宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。
16、什么是宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。
17、证书附图是指：房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。
18、什么是物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。
19、什么是业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表
物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。
20、业主委员会是如何产生的：由业主大会从全体业主中选举产生。
21、住房补贴是指：国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。
22、房屋的所有权是指：对房屋全面支配的权利。
23、房地产交易的两种主要形式是：地产交易形式与房产交易形式。
24、建筑物是指：人工建造而成的房屋和构筑物。
25、构筑物是指：建筑物中除房屋以外的东西。
26、什么是期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。
27、期房是如何介定的：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。
28、什么是预售合同：消费者在购买期房时签定的销售合同。
29、什么是现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房。
30、什么是毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。
31、什么是成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。
32、什么是商品房：是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。
33、商品房预售是指：在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。
34、商品房现售是指：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人。
35、二手房通常指的是：再次进行买卖交易的住房。
36、经济适用房指的是：面向中低收入家庭的普通住宅。
37、例出3种以上的安居房的种类：准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。
38、低层住宅的介定：1-3层的住宅。
39、多层住宅的介定：4-6层的住宅。
40、小高层住宅的介定：7-11层的住宅。
41、中高层住宅的介定：12-16层的住宅。
42、高层住宅的介定：16层以上为高层住宅。
43、超高层建筑的介定：总高度超过100米的建筑。
44、商品房的结构是指：房屋主体所使用的施工工艺和用材。
45、钢结构的意思是：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。
46、钢混结构的意思是：承重的主要结构是用钢和混凝上建造的。
47、砖木结构的意思是：承重的主要结构是用砖、木材建造的。
48、砖混结构的意思是：主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。
49、框架结构的意思是：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的隔墙分户的结构。
50、开间指的是：一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。
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