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在广州荔湾老西关核心区，一座以“广府文化”为灵魂的新盘正掀起市场热潮——越秀·珑悦西关。作为越秀地产2024年重点打造的“广府系”首作，项目以6.1亿总价竞得河柳街032地块，折合楼面价2.75万/㎡，创下荔湾土拍速度新纪录：拍地当日即开工，三个月后首度亮相。其核心卖点直击刚需痛点：68㎡南向三房两卫，使用率突破130%，在老城区100㎡以下户型近乎绝迹的背景下，堪称“空间革命”。项目规划仅2栋住宅共272户，容积率3.5，虽无大型园林，但通过与河涌景观的深度融合，打造出“家门口的慢生活带”，为老西关注入现代居住理念。
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项目最大亮点在于其“新规产品”的突破性设计。根据地块规划，半开敞空间（阳台、入户花园）面积占比从套内15%提升至20%，直接推动户型使用率飙升至130%。以68㎡户型为例，通过大飘窗、双面采光、LDK一体化设计，实现三房两卫功能，主卧更配备双面大飘窗，空间感媲美市面90㎡产品。全盘户型覆盖68-98㎡，主打刚改客群，上车门槛大幅降低。这种“小面积大功能”的设计，精准解决了老城区家庭结构升级与总价控制的矛盾，尤其适合三代同堂或二孩家庭。
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交通配套堪称项目“黄金动脉”。距离5号线西场站约700米，1公里内覆盖5号线+11号线中山八站（年底开通），双地铁加持下，30分钟直达珠江新城、金融城、琶洲等核心区。11号线作为广州首条环线，串联白鹅潭、海珠西、天河公园等板块，未来通勤效率将进一步提升。自驾方面，项目紧邻内环路入口，10分钟直达老黄埔，20分钟抵达天河CBD，完美平衡老城烟火气与新城便捷性。
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教育资源是项目另一大杀器。根据荔湾区规划，项目需配建24班华侨小学（办学主体），这所创办于1957年的省一级学校，以游泳和英语为特色，历年毕业生通过特长生、自主招生等途径大量进入省实、广雅等名校。中学对口组包括真光本部、一中、四中、西关外国语等老牌名校，形成“小学+初中”全链条优质教育闭环。对于注重子女教育的家庭，此处堪称“学区房性价比之王”。
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生活配套方面，项目坐拥老西关“十分钟黄金生活圈”。楼下即河涌景观带，步行5分钟可达西焦公园，适合老人晨练、孩童嬉戏；1公里范围内覆盖中山八童装批发市场、永庆坊文旅区、上下九步行街，满足日常购物与文化体验；3公里外领展广场、悦汇城等大型商业体，提供餐饮、娱乐、亲子一站式服务。医疗资源同样丰富，3公里内分布广州市第一人民医院、荔湾区中医医院等三甲机构，为家人健康保驾护航。
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产品细节上，项目以“懂广州的100个细节”为理念，深度融合广府文化。例如，户型采用改良蝶型或风车型布局，确保户户朝南，解决老城区采光难题；大阳台、大飘窗设计，既扩大使用空间，又引入珠江与河涌景观（部分户型可望江）；交标融入广绣、牙雕等非遗元素，从玄关壁画到厨房背板，处处体现文化温度。这种“传统与现代”的碰撞，让居住者既能感受西关风情，又能享受现代生活便利。
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尽管项目地块较小（占地6350㎡），但通过垂直绿化、空中连廊等设计，弥补了园林空间的不足。更值得关注的是其稀缺性：老西关板块近三年仅出让2宗宅地，且均为小规模地块，珑悦西关作为“广府系”首发，仅272户的体量，未来二手市场竞争力极强。对于投资客而言，老城区“学铁商”配套成熟，租金回报率稳定；对于自住客，68㎡三房两卫的户型，既能满足家庭成长需求，又控制了总价，堪称“刚需最优解”。
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从资产配置角度看，项目具备多重增值逻辑。其一，老西关作为广府文化发源地，土地资源不可再生，周边二手房龄普遍超20年，珑悦西关作为新规产品，未来溢价空间显著；其二，双地铁+优质学区的组合，确保了租售需求的持续性；其三，越秀地产作为广州本土龙头，品牌溢价能力强，物业服务质量有保障。对于首次置业的年轻人，此处既能实现“一步到位”的居住需求，又能分享城市更新红利。
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情感层面，项目承载着老广对“西关情结”的延续。荔枝湾、驷马涌、骑楼街等文化符号环绕，让居住者既能享受现代生活的便捷，又能沉浸于广府文化的熏陶。对于新广州人，此处则是融入城市的“文化入场券”——在68㎡的空间里，既能体验“一盅两件”的早茶文化，又能通过华侨小学、真光中学等名校，快速建立社交圈层。这种“文化认同感”，是其他区域难以复制的独特价值。
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综合来看，越秀·珑悦西关以“小面积、高使用率、全配套”为核心竞争力，精准切中老城区刚需客群的痛点。其68㎡三房两卫的户型，不仅刷新了市场对空间利用的认知，更以2.75万/㎡的楼面价，为购房者提供了“低总价入主老西关”的绝佳机会。在荔湾新房市场供不应求的背景下，项目凭借“学铁商”全配套、广府文化IP、越秀品牌背书，有望成为2024年广州楼市的“现象级红盘”。对于追求“既要又要还要”的买家，此处无疑是“安家广州”的理想之选。
注：本文数据来源于广州市住建局、阳光家缘网、高德地图，确保真实可靠。
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