웃유济南济南·经十路【海信君安】
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地块在恒大奥东新都、银丰玖玺城五期东侧，凭借2.0的低容积率、成熟配套等核心优势，瞬间点燃济南东部楼市关注度。
一、核心地块挂牌，关键信息全解析
地块基础信息：
地块名称：长岭山片区07 街区 DCL-07-15（E15）地块
地理位置：历下区凤山路以东、凤山北路以南、长岭山西路以西
用地性质：城镇住宅用地
核心指标：出让面积71053㎡，地上容积率 1.0-2.0，计容建面 142106㎡
出让门槛：起始总价98865 万元，起始楼面价 6957 元 /㎡
挂牌核心要求：
配建≥200㎡托儿所、≥1000㎡社区服务站；
代建CX-2 地块 30 班初中（占地约 3.53 公顷）；
竞得人需按监管协议缴纳地块历史遗留费用至历下区住建局指定账户。
楼栋外立面
二、2.0低密 + 规整地块，舒适度碾压周边竞品
作为长岭山片区稀缺上新的宅地，该地块的先天条件堪称“优等生”，核心优势集中在三点：
1. 低容积率凸显居住质感，业态可塑性强
当前济南住宅用地容积率普遍下调，但该地块2.0 的容积率仍属稀缺水平，完美适配洋房、小高层等改善型业态。对比周边在售项 ——海信君安（2.3）、凤凰路壹号院（2.3）、银丰玖玺城七期（2.8）、云上璟誉（2.3），其容积率优势显著，意味着更宽楼间距、更高绿化率，居住舒适度将直接升级。
2. 地块规整无缺角，设计与居住体验双优
从规划角度看，地块形状方正规整，无明显缺角，不仅降低产品设计难度，也契合购房者对居住风水的偏好，是提升项目竞争力的隐性加分项。
3. 配套成熟 + 景观加持，短板亦需正视
外部条件上，长岭山片区已完成从“规划” 到 “落地” 的蜕变：学校、商业、医疗等核心配套逐步兑现，生活便利性拉满；同时地块东侧紧邻长岭山，可打造山体景观住宅，为居住增添自然属性。
不过需客观提及，片区炼油厂问题仍是购房者关注焦点，可能在视野感受、心理层面对部分客群产生影响，这也是后续开发需重点应对的痛点。
三、中高端市场供需失衡，这里藏着破局机会？
结合济南东部楼市数据与客户需求监测，该地块在中高端市场存在明确的机会窗口，具体可从三方面看：
1. 250-350 万核心区需求 “断供”，缺口明显
我们近期监测到，预算250-350 万的改善客群中，多数倾向于在东部核心区置业，但当前市场上该总价段房源多集中在盛福、球墨、莲花山等非核心区域，与客群需求存在明显错位，核心区改善缺口亟待填补。
2. 周边竞品热销验证，中高端户型需求旺盛
临近地块的海信君安项目已累计签约128 套，其中 143㎡户型（套均总价 340 万）签约 79 套，128㎡户型（套均总价 280 万）签约 31 套，直接印证 250-350 万中高端产品的市场认可度——精准匹配核心区改善客群预算与居住需求。
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