最近在一线实勘，发现市场起了不一样的变化：
一批坚挺板块的标杆次新楼盘，开始出现“急跌”。
大宁、古美、七宝这些前几年的热门板块，房东的信心防线正在瓦解。
中产网红新房开始打折，从桃浦、南大开始蔓延，不少新盘甚至开启了多年未见的分销模式。
市场从第一阶段的调整，进入更深入的2.0出清阶段。
今天和大家聊聊我对市场的理解，和对楼市未来几年走势的预判。
第一阶段已完成
上海楼市这一轮调整，可以分为三个清晰的阶段。
如今已经完成第一阶段的资产出清。
第一阶段，瞄准的是老破小、老破大等比较差的资产。
在上一轮房地产牛市中，此类资产价格涨幅极大，泡沫极大。
就拿高兴花园来说，2020年1房小户型卖到11.7万/平的单价。
而现在已经跌到4.1万/平，跌幅64.7%。
说白了，XQ房的价值是学票+房子。若学票贬值，老破小就是一地鸡毛。
如今，上海内中环的老破小，不到100万就能买了。
浦东北蔡，老破小价格跌回十年前。
世博板块房价回归4万元时代。
那我们普通人，又该如何判断老破小有没有跌到位？
其实剥离投机属性后，老破小的真实价值就是由居住属性和租金收益决定。
从租售比看，老破小价格下跌后，部分房源租售比已接近2.5%-3%。
举个例子，普陀长寿路一梯队的学区房，门槛价192万。
这小区虽是公寓知名，但实际上是70年产权的住宅，民水民电，也不耽误上学。
如今学区溢价直接倒挂，比旁边没有学区的房子更便宜了。
算了算租售比，高达3.5%。
经过四年的深度回调，这些曾被投资者过度追捧的老破小、老塔楼、XQ房，已基本完成价格重构。
劣质资产完成价格出清，这是市场的胜利。
第二阶段进入深化期
如果说楼市调整的第一阶段是对“劣质资产”的清算。
那第二阶段就是对“优质资产”的重塑。
当前市场正处于第二阶段的深化期。
这里面有两个标志：
1、此前相对坚挺的热门板块次新房，开始补跌。
比如长宁天山的标杆盘，仁恒河滨花园，高峰时卖到15万/平，今年7、8月份成交单价还维持在11万+。
现在挂牌价急速滑落到8-9万/平。
浦东陆家嘴，世茂滨江花园，高峰时卖到17万+，现在成交价跌到8万+。
静安大宁，浦西中产都爱买的板块。
标杆盘，明园森林都市涵翠苑，高点时卖到12万+，现在挂牌价跌到7字头。
覆巢之下无完卵。
楼市上涨时是螺旋向上，板块产品逐级抬升价格。
下跌时亦是螺旋向下，板块产品逐级去泡沫。
2、中产网红新房降价补跌，大量新房开分销。
中产网红新房补跌的体现，就是打折。
从桃浦的宝华紫薇花园、南大的中环铂樾开始已经形成一种趋势。
断供几年的新江湾城，首开直接打96折送5万车位券。
外环外大量新房项目，包括市中心一些核心位置的热盘，都悄悄启动“分销模式”，通过高佣金吸引中介带客。
这种打折+送车位+分销的模式，其实就是变相降价。
次新房和新房的补跌是市场筑底的必经阶段。
这一阶段的出清，从2025年5月开始至今，预计持续到2025年底结束。
第三阶段的见底信号
市场出清的最后一程，将由市中心豪宅补跌完成。
上一轮牛市豪宅是最后涨的，现在也会最后跌。
此前，豪宅因稀缺性和高净值客户支撑跌幅较小。
如今，豪宅的抛盘量已经上来了，后续价格也会承压。
黄浦滨江华润外滩九里，成交单价已经来到了13万左右。
楼市的调整，必将是所有类型的房子都会加入调整行列，只是跌多跌少的问题。
与以往不同的是，ZF在近期楼市调整中极度克制。
今年上海仅出台小幅放松限购、优化公积金这些比较温和的政策，未启动大规模救市。
这背后是决策层对“市场化出清”的默许。
让老百姓来决定二手房价格，让真实需求决定底部。
所以我认为市场真正见底需满足三个条件：
1、房价再跌5%-10%
当前大盘均价较2021年高点跌约25%，还要进一步出清剩余泡沫。
2、大盘租售比接近2%
当前全市平均租售比约1.5%，需租金上涨或房价下跌双向靠拢。
3、租售比和首套房贷利率开始接近
这需要LPR利率再下滑30至50个基点，结合首套房贷利率减点补贴。
预计这一平衡点将在2026年底前后出现。
最后
未来的上海楼市，老破小锚定租赁价值，核心区价格梯度会更平滑。
投资需求让位于改善需求，产品力会取代概念炒作成为定价核心。
对于真正的长期主义者而言，底部区域的恐慌，恰是置换的良机。
上海楼市20年，没有人能真正抄在底部，都是相对的低点而已。
如果你这两年必须要买房，我们也有一些建议。
1、买房前先做横向比（同品质、同等级别地段）比板块、比小区，找性价比最高的，比如苏河湾和瑞虹、徐滨和前滩；
2、再做纵向比，上海4年来历史大盘跌幅30%，市区次新房历史跌幅20%+比较安全，老破小老破大历史跌幅40%+比较安全；
3、再比租售比，租售比接近2%比较安全；如果地段能级高或者产业好（比如张江），可以放松点标准。
如果你要卖房，真的要加速了。
从去年起，我们就一直在呼吁上海房东加速卖房，现在市场开始急跌，卖房更应果断。
目前比较危险的区域，徐汇、黄浦、瑞虹新城这些历史跌幅小于20%的，后续可能会补跌。
第二类就是错配房，比如00年以前的塔楼，00年到05年的第一代商品住宅，单价跌完了，但要小心跌总价。目标客户都被外环次新截胡了。
最后，想要置换的，一定要加速卖房。时间是你最大的敌人，现在每多挂一天，市场上就会涌现出更多的竞争对手，分流潜在买家，稀释你的成交机会。
卖小换大，卖差换好，卖远换近，本质上是用劣质资产换优质资产。劣质资产和优质资产的时间周期不一致，所以在操作上无需拘泥于同步进行。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
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