在供应紧缺与年化约7%的长期涨幅加持下，澳洲房产被视为“亚太硬资产”避风港。但大门并非无门槛——从FIRB审批、可购房型限制，到印花税、律师费、贷款杂费，海外买家需预留购房价外约10%–15%的预算。以下把流程、税费与隐性成本拆解成“一张图”，帮助投资者在落签字前算清总账。
一、准入规则：先过FIRB，再选“新房or空地”
强制审批
适用对象：所有非澳洲PR、非新西兰公民
申请节点：签约前必须获批，否则面临至高157,500澳元罚款或3年监禁
审批时长：官方4–6周（旺季可能延长）
可购房型
允许：新房、楼花、空地（4年内须完成开发）
禁止：二手房（现房），除非拆除重建或用于重大再开发
二、FIRB申请费：阶梯式收费
费用不含GST，且每年随CPI上调；豪宅段每增加100万澳元，费用再翻倍。
三、印花税+海外附加税：州州不同，综合10%–14%
计算方式
别墅：按“土地价”计
公寓：按“总房价”计
现行税率
新州：印花税4%+海外附加8%=12%
维州：印花税5.5%（部分楼花可减）+海外附加8%=13.5%
昆州：印花税3.5%+海外附加8%=11.5%
案例
悉尼150万澳元公寓→印花税约18万澳元
墨尔本同价楼花（减后）→约20万澳元
布里斯班150万澳元→约17.25万澳元
四、律师/过户师：强制委托，州均价1,400–1,600澳元
昆州：约1,430澳元
维州：约1,500澳元
新州：约1,600澳元
复杂交易（楼花、联排、共有产权）可能上浮20%–30%。
五、产权登记与杂费**
产权登记费：2,000–2,500澳元（随房价阶梯上升）
贷款申请费：银行/基金公司各自定价，常见0.5%–1%的贷款额（可议价减免）
估价费、建筑检验费：合计约800–1,200澳元（一次性）
六、总成本速算表（以150万澳元公寓为例）**
七、流程时间轴**
选房+付定：0–2周
FIRB申请：4–6周（旺季+2周）
交换合同+缴印花税：FIRB获批后1–2周
交割+产权登记：楼花按工期，现房通常6–8周
整体周期：现房2–3个月；楼花视工期而定
八、常见误区与风险提示**
“二手房便宜”陷阱——海外买家若未经FIRB购买现房，将被强制出售并处以罚款
印花税预估不足——附加税不在澳洲本地贷款范围，需自备现金
FIRB时长耽误交割——签约前要留足“条件冷却期”，避免违约
汇率与资金出境——大额购汇需提前向国内银行申报，确保尾款按时到账
九、为何仍值得投资？**
长期回报：过去30年全国平均房价年涨约7%，悉尼、墨尔本核心地段跑赢通胀
澳元资产：分散汇率风险，对冲人民币资产单一性
教育配套：公立中小学免费，大学可贷款，房产与学区绑定提升出租需求
法律透明：产权永久、交易流程标准化，海外买家与本地居民同权同税（除附加税）
百万澳元起步价+约14%综合税费，确实把门槛抬高，但也把“投机型”买家挡在门外。对于资金充裕、追求澳元资产与长期增值的投资者，关键在于：提前把FIRB、印花税、律师费算进总预算，留足交割冷却期，并选择供需紧平衡区域的新房或楼花。把流程节点写进时间表，才能让“硬资产”称号真正落地，而非被隐藏成本吞噬收益。
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