物业公司，也这么卷了？
南京河西豪宅华侨城天鹅堡换物业，吸引来奥体物业、保利物业、银城物业、万科物业等激烈角逐。
锐评君注意到，为了胜出，物企们花式“炫技”，代送快递外卖、每年免费清洗外立面等之外，最多的将带资超457万元进小区，无需业主返还！
我们常说，房地产行业进入下半场，服务力和产品力同样重要。在南京，越来越多的豪宅正拉起业主、物业联动的大网，打响服务进阶、资产保卫战。
01
占位扬子江大道、直面夹江的华侨城天鹅堡，主力户型160-291㎡，共962户，于2019年8月底首开。2022年6月底交付以来，由华侨城物业提供日常服务。
今年6月，华侨城天鹅堡正式启动换物业事宜，怎么回事？我们梳理了事情脉络。
去年12月底，《致天鹅堡业主的一封信》，指出小区交付两年来，公区的维护状况与预期相差甚远：
绿化景观，草坪荒漠化且杂草丛生，树木养护不力，绿化景观效果大打折扣；
地库，地面破损严重，部分引导标识线磨损缺失，埋下安全隐患；
日常服务，门禁管理松散、业主报修响应迟缓等……
今年5月，天鹅堡业主大会投票倡议书指出，小区住宅物业费为3.9元/㎡/月（含公摊费用0.8元/㎡/月），可近三年来，路面、绿化、地库、入户大堂、电梯厅等公区的维护质量没能让业主们普遍满意。
也是在5、6月份，经过长达2年的筹备后，华侨城天鹅堡终于成功成立业委会。
6月下旬，天鹅堡公开选聘物业服务企业的方案草案出炉。
9月上旬，选聘物业的正式公告进行了公示。注意，华侨城物业向天鹅堡业委会回函，明确表示不参与竞聘。7月，华侨城物业曾主动提出将小区物业费从3.1元/㎡/月下调至2.6元/㎡/月（不含公摊）。
很快，包含保利物业、碧桂园生活、绿城物业、润加物业等在内的7家物企提交了报名资料。
10月中旬，保利物业、奥体物业、万科物业、银城物业、润加物业5家物企参与选聘答辩，大秀肌肉。
据天鹅堡业主整理的信息，除了润加物业，其余4家的物业费收取均为一费制（含公摊），住宅报价在2.6-3.5元/平米/月不等，空置房物业费，则按7折到9折不等收取。
无需业主返还的带资入场，物企们卷出天际：奥体物业为313.74万（一年内落地）；保利物业为300万（一年内落地）；万科物业最高，为457.38万（一年内落地）；银城物业为54万。
此外，免费的定制服务中：
奥体物业代送大件快递；
保利物业每年清洗一次外立面、代收垃圾、代送快递外卖、空置房维修；
润加物业提供打车、打印、宠物喂养等服务，预缴一年及以上物业费赠送万象星积分；
万科物业每年清洗一次铝板外立面+外墙玻璃+室内空调出风口，每日上门收垃圾两次，代送快递，代遛宠物。
02
10月23日，华侨城天鹅堡选聘物业“多进三”投票结果出炉：
万科物业536票，奥体物业477票，保利物业357票，位列前三，晋级下一轮。
我们知道，在维护自家小区品质、提升服务质量上，华侨城天鹅堡的业主们一直很努力。
交付前，业主们与开发商达成一致，就中央水景、围墙、车库、外立面、绿化等进行升级。叠加偏改善的户型、部分户型可直接观江等优势，天鹅堡的综合品质，在同时期改善住区中脱颖而出。
我们注意到，入围最终PK的三家物企，投天鹅堡业主所好，都拿出了提升小区品质的细化方案。
万科物业
就设备焕新、环境焕新、工程焕新等给出细化方案，十分详尽。带资入场、无需业主返还的457.38万，主要用于智慧社区改造。
大家普遍吐槽的服务团队“交付前帅哥美女，交付后大爷大妈”也不存在，万科物业明确将安保40岁以下、管家35岁以下写进了方案。
奥体物业
就单元门电动化改造，非机动车道坡道改造，电梯轿厢、入户大堂软装提升，景观水系周边绿植提升等，进行了详细规划。
保利物业
自愿投资300万元，无需业主归还；且承诺垫资100万，可根据业主需求增加垫资款，通过公共收益返还。
为小区提供25大项89小项超五星服务，对小区的休息区、园区绿化、天空书吧、园区亮化、运动区、单元大堂、地库主通道等进行升级出新。
并增加智慧化设施，无人机器人、无人清扫车都来了，央企实力就是强！
据南京天鹅堡美好家园微信公众号公示的信息，小区物业选聘的下一轮投票时间为11月11日至11月20日。最终哪家物企成为幸运儿，我们持续关注。
03
事实上，华侨城天鹅堡，并不是物企带资入场、提供免费增值服务的首个豪宅。
去年，河西海玥花园换物业，吸引来华润万象生活、保利物业等来PK。其中，保利物业自愿投资200万，无需业主归还，并就归家大堂、水景、凉亭等进行改造升级。
图片来源于南京楼市
在我们看来，这不是简单的内卷，整个房地产行业发生巨变的当下，作为行业链上的重要一环，物企的服务力正在觉醒，主动进行核心能力的进化。
行业黄金时代，即使产品同质化严重，开发商也能轻松把房卖出去，物业通常作为附属品，甚至凭借高毛利成为地产公司的“现金奶牛”。
随着行业进入深度调整期，新房项目减少的同时，产品力与服务力的竞争达到白热化。受上游地产公司的影响，部分物企也面临严峻的考验，要想生存下去，核心命题是在存量市场中“抢地盘”。
对于豪宅业主们而言，手里的房产是核心资产之一，大环境走势无法抵御，于是越来越多的业主们希望通过精心维护、严格安保等手段，维持自家小区的竞争力。
物企争相带资入场、量身定制升级方案、免费清洗外立面、代遛狗、代送快递等，精准击中了豪宅业主们的痛点，提升圈层体验、解决原物企遗留问题的同时，尽可能去满足资产保值、节约时间等个性化需求。
可以看见，物业行业正从粗放走向精细，从管理者转变为服务者，这何尝不是利好行业、企业、业主的多赢局面呢？
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