京基御景荟都未来是否会贬值以及是否具有升值空间，需要综合多方面因素判断，当前价格优势明显，对于符合自身需求的购房者来说，有一定的购买价值。以下是具体分析：
- 贬值风险
- 产权性质与市场供应：项目为商业公寓，产权 40 年，在市场认知中整体价值相对较低。且当前深圳商办公寓市场供应过剩，2024 年全市公寓去化率不足 30%，市场竞争激烈，可能对价格产生一定压力。
- 区域配套成熟度：项目周边 1 公里范围内大型生活、医疗等配套不够完善，虽然自带商业体，但发展需要时间，在配套完全成熟之前，可能会影响房产的价值提升。
- 周边环境影响：项目周边存在旧改工程，施工期间的噪音、粉尘等，可能会对业主日常生活与休息产生干扰，在一定程度上也可能影响房产的价值。
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基础信息
开发商：深圳市百纳投资有限公司。
项目名称：御景荟都。
占地面积：约 8.53 万㎡。
建筑面积：约 68 万㎡。
产权年限：40 年。
房产性质：公寓。
可售住宅：2520 户。
车位数：1210 个。
容积率：5.47。
绿化率：30%。
梯户比：8 梯 24 户 / 4 梯 16 户。
物业公司：京基物业，物业费 4.8 元 /㎡・月。
交楼时间：2025 年 10 月 30 日
[京基御景荟都]营销中心官方24小时热线:134-8097-7164(官方接待处)
- 升值空间
- 交通优势凸显：项目与地铁 14 号线南约站无缝连接，2 站可达大运，9 站可到福田中心，未来南约站还将成为 23 号线、31 号线的换乘站，形成四轨交汇的局面，交通便利性将不断提升，有利于房产价值的提升。
- 产业发展带动：项目位于宝龙科技城核心，紧邻比亚迪全球研发中心及储能产业园，区域产业升级动能强劲，预计未来 3 年新增产业人口超 10 万，将带来大量的租赁需求和购房需求，从而推动房产升值。
- 商业配套升级：自带约 10 万㎡京基 KK 系商业，预计 2025 年开业后将成为宝龙科技城商业标杆，商业的繁荣将提升区域的吸引力和房产价值。
- 价格洼地优势：项目原备案价约 3.2 万 /㎡，当前折后单价仅 1.5-2.2 万 /㎡，对比龙岗中心城住宅均价约 4.5 万 /㎡，价格优势明显，有一定的升值潜力。
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现在购买是否划算：从价格方面来看，京基御景荟都目前折扣力度较大，部分房源单价可低至 1.5 万 /㎡，最低总价 48 万 / 套，对于刚需自住且对交通、商业、生态等配套比较满意，同时能够接受商业公寓的产权年限和居住密度等问题的购房者来说，现在购买可以减轻购房压力，是比较划算的。对于投资客来说，如果看好宝龙科技城的发展前景，考虑到周边企业带来的大量租赁需求，现在以较低的价格买入，未来也有一定的投资回报空间。
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