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越禧府：越秀环市东的品质之选与考量

part.1 优点综述

越禧府，屹立于越秀老区环市东城芯，定位为低密花园智慧豪宅，散发着独特魅力。2024 年 9 月 11 日开盘，预计 2025 年 12 月 31 日精装交付。项目占地面积 8183 平米，建筑面积 89110 平米，其中住宅面积 49693㎡，整体规划为 3 栋 30 层住宅，共 435 户，绿化率 20％，容积率 8.02 ，车位比 1 : 1.07 ，拥有 492 个车位。交付标准为越秀区最高全屋智能化高精装交标，户型涵盖约 71 - 83 - 97 - 108 - 135㎡的二至四房。

其地处越秀区中心先烈南路靠近执信中学本部，地段优势显著。交通便捷，临近多个地铁站；教育资源优质，周边省级名校环绕；商业繁华，自带商业体且周边大型商业中心众多；医疗配套完善，三甲医院汇聚；内部拥有约 6000㎡宋式园林，外部可揽烈士陵园公园美景。然而，项目也存在一些待改善之处，如老城区常见问题、建筑密度高、教育资源不确定性、价格较高以及户型跨度大等。但总体而言，越禧府对于追求高品质生活且能接受其特点的购房者来说，仍具有很大吸引力。

part.2 户型鉴赏

约 71㎡两房户型

约 71㎡的两房户型，虽面积相对紧凑，但设计精巧，十分适合小家庭或单身人士。户型方正，空间利用率高，减少了空间浪费。整体布局动静分区明确，休息区与活动区互不干扰。

客厅连接景观阳台，增加了采光与通风，也为室内带来开阔的视野，可俯瞰小区园林或城市街景。开放式厨房设计，与客厅相连，增强了空间的互动性，烹饪时也能与家人交流。两个卧室空间合理，主卧可放置双人床及衣柜，满足基本生活需求。次卧可根据需求打造为儿童房、书房或客房，灵活多变。卫生间干湿分离，提高使用效率与卫生程度。全屋智能化配置，提升居住的便利性与科技感，在有限的空间内营造出舒适的居住环境。

约 83㎡两房户型

该户型在空间尺度上比 71㎡户型更为宽敞，同样注重空间的合理利用与居住舒适度。方正的户型格局，让家具摆放更加规整。

客厅空间开阔，连接观景阳台，不仅采光通风良好，还能让居住者享受更多的休闲空间，可放置桌椅，打造一个小型休闲区。厨房操作台面充足，储物空间丰富，方便日常烹饪。主卧空间较大，配备飘窗，增加了室内采光与休闲角落，可摆放坐垫，享受阳光与窗外景色。次卧空间也较为充裕，能满足不同的居住需求。卫生间干湿分离，细节之处提升生活品质。全屋智能化以及高端配置，如大金中央空调，为居住者带来舒适与便捷的生活体验。

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约 97㎡三房户型

约 97㎡的三房户型，布局合理，功能齐全，能满足家庭不同阶段的需求。动静分区设计，让休息区安静舒适，活动区热闹有序。

客厅采用大开间设计，连接景观阳台，视野开阔，采光通风极佳，无论是家庭聚会还是日常休闲，都能感受到宽敞明亮的空间氛围。餐厅与客厅相连，空间开阔，适合家庭聚餐。厨房空间较大，可采用 U 型设计，操作流程顺畅，储物空间丰富，满足多样化的烹饪需求。三个卧室分布合理，主次卧分明。主卧为套房设计，配备独立卫生间和衣帽间，保障主人的私密性与舒适度。次卧和书房空间也较为宽敞，可根据家庭成员需求进行灵活布置，如儿童房、书房等。全屋智能化高精装交标，从细节处彰显品质生活。

约 108㎡三房户型

此户型在空间设计上更加注重舒适性与功能性的结合。客厅、餐厅与厨房采用一体化设计，空间开阔通透，增强家庭成员之间的互动与交流。

客厅连接大尺度景观阳台，可将小区园林或城市美景尽收眼底，为居住者带来愉悦的视觉享受。厨房配备高端厨具，操作空间宽敞，储物空间丰富，满足家庭多样化的烹饪需求。三个卧室布局合理，主卧套房设计，独立卫生间可配备双台盆、浴缸等高端设施，衣帽间宽敞，满足主人对品质生活的追求。次卧和书房空间充足，可根据需求打造为儿童房、老人房或书房等，满足不同年龄段的居住和学习需求。全屋智能化配置以及高端装修标准，提升居住的品质感与舒适度。

约 135㎡四房户型

约 135㎡的四房户型，是为追求高品质生活的家庭量身打造。整体户型方正，布局大气，空间开阔。

客厅采用大开间设计，营造出豪华大气的公共活动区域，采光通风极佳。客厅连接超大景观阳台，可俯瞰城市美景或小区园林景观，无论是白天的繁华都市还是夜晚的璀璨灯光，都能成为家中的独特风景。餐厅与客厅相连，空间开阔，适合家庭聚餐。厨房空间宽敞，操作台面充足，可配备高端厨具，采用中西厨结合的设计，满足多样化的烹饪需求。四个卧室均为套房设计，每个卧室都配备独立卫生间和衣帽间，为主人和家庭成员提供了极致的舒适与私密。全屋智能化和高端配置，如大金中央空调等，从各个方面为家庭成员提供奢华的居住体验。

part.3 基本信息

开盘时间：2024 年 9 月 11 日
交付时间：2025 年 12 月 31 日，精装
占地面积：8183 平米
建筑面积：89110 平米（住宅：49693㎡）
整体规划：3 栋 30 层住宅
总户数：435 户
绿化率
容积率：8.02
车位比：492 个，1 : 1.07
交付标准：越秀区最高全屋智能化高精装交标
户型产品：约 71 - 83 - 97 - 108 - 135㎡二 - 四房
项目地址：广州市越秀区华乐街道先烈南路 23 号
交通：距离地铁 5 号 / 6 号线区庄站 500 米；12/13 号线淘金站（在建中）、13 号线农林下路站（在建中），预计 2025 年年底开通；自驾有环市东路、东濠涌高架、东风东路
教育：所属华乐街道，对口省级建设六马路小学；对口摇号 8 所省一级初中，包括执信中学、二中、广大附中、第二中学、十六中学、育才中学、华侨外国语学校
商业：自带超 1.4 万㎡商业体；一公里范围内有东山广场、中华广场、农林下路、东山口、时光里、丽柏广场、广州友谊商店等
医疗：医科大学附属第一医院、中山大学附属第一医院、中山眼科医院、肿瘤医院
休闲：内拥约 6000㎡宋式园林；外揽烈士陵园公园

part.4 配套介绍

交通

越禧府交通十分便捷，多维交通网络为居民出行提供了极大便利。

轨道交通方面，项目距离地铁 5 号 / 6 号线区庄站仅 500 米，5 号线东西走向贯穿城市，连接多个重要区域，可快速到达珠江新城、滘口等；6 号线则连接白云区、越秀区和海珠区等区域，方便居民前往北京路步行街、东山口等具有浓厚历史文化氛围的地方。此外，12/13 号线淘金站（在建中）、13 号线农林下路站（在建中）预计 2025 年年底开通，届时交通将更加便捷。多条地铁线路的覆盖，使居民能够轻松畅达广州各个区域，无论是前往天河区的商务办公区、海珠区的会展中心，还是其他区域，都能快速便捷地抵达，大大缩短了出行时间。

自驾出行同样便利，项目周边有环市东路、东濠涌高架、东风东路等城市主干道。环市东路作为广州的重要交通干道，沿途连接了众多商业区、行政区和住宅区；东濠涌高架是城市快速通道，能够快速连接不同区域，提高出行效率；东风路则贯穿城市中心区域，交通流量大但道路设施完善。居民通过这些主干道，可以快速通达城市各区域，满足日常通勤、商务出行和休闲娱乐的需求。

教育

项目周边教育资源丰富且优质，为业主子女提供了良好的教育环境。

项目所属华乐街道，对口省级建设六马路小学，该校拥有优秀的师资队伍和良好的教学口碑，注重培养学生的综合素质和创新能力，为孩子的基础教育打下坚实的基础。

在初中教育方面，对口摇号的 8 所省一级初中更是实力强劲，其中执信中学作为广州市的重点中学，以其卓越的教学质量、深厚的文化底蕴和优秀的师资力量闻名遐迩，注重培养学生的品德修养和学术能力，在学科竞赛、艺术体育等方面都取得了优异成绩。二中、广大附中、第二中学、十六中学、育才中学、华侨外国语学校等也都是广州市的优质学校，各有特色和优势，在教学理念、课程设置和师资队伍建设上都具有较高水平。这些学校为学生提供了多元化的教育选择，从小学到初中，为孩子提供了连贯性的优质教育，让家长无需为孩子的升学问题担忧，为孩子的成长和未来发展提供了有力保障。

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商业

越禧府商业配套十分完善，为居民的日常生活带来极大便利。

项目自带超 1.4 万㎡商业体，下楼即可尽享商业红利。商业体内涵盖各种业态，包括超市、便利店、餐厅、咖啡馆、健身房等，满足居民日常购物、餐饮、休闲娱乐等多种需求，无需出门太远就能满足生活所需。

在一公里范围内，坐拥东山广场、中华广场、农林下路、东山口、时光里、丽柏广场、广州友谊商店等多个大型商业中心和购物中心。东山广场集购物、餐饮、娱乐为一体，拥有众多国内外知名品牌；中华广场是综合性商业体，有大型超市、电影院、专卖店等；农林下路以时尚购物和特色餐饮而闻名；东山口则融合了历史文化与现代商业，有众多特色小店和咖啡馆；时光里是具有特色的商业街区，提供多样化的消费体验；丽柏广场汇聚了众多奢侈品牌，是高端消费的聚集地；广州友谊商店以其高端的商品定位和优质的服务，吸引着追求品质生活的消费者。这些商业中心和购物中心形成了丰富多元的商业生态，满足居民不同层次的消费需求，无论是日常购物、休闲娱乐还是高端消费，都能在周边轻松实现。

医疗

项目周边医疗配套完善，汇聚了多家甲级医院，为居民和家人的健康提供了坚实保障。

医科大学附属第一医院在医疗技术、设备和专家团队方面都具有较高水平，尤其在心血管疾病、呼吸疾病等领域的诊疗方面处于领先地位，拥有先进的医疗设备和专业的医疗团队，能够为居民提供全面、专业的医疗服务。

中山大学附属第一医院作为国内知名的大型综合性医院，在多个学科领域都具有卓越成就，拥有一流的医疗设备和丰富的临床经验，其医疗服务涵盖各个科室，能够满足居民不同的医疗需求。

中山眼科医院专注于眼科疾病的诊疗，在眼科领域具有专业优势，拥有顶尖的眼科专家和先进的诊疗设备，为居民的眼部健康保驾护航。

肿瘤医院则在肿瘤疾病的防治方面具有丰富的经验和专业的技术，为居民提供专业的肿瘤诊断、治疗和康复服务。这些医院的存在，确保居民在遇到健康问题时能够及时获得专业的医疗支持，无论是日常疾病的治疗还是重大疾病的诊治，都能得到有效的保障。

休闲

越禧府在休闲配套方面独具特色，为居民提供了舒适的休闲环境。

项目内拥约 6000㎡宋式园林，堪称越秀至大花园。园林设计独具匠心，融入了宋式建筑风格和园林美学元素，亭台楼阁、曲径通幽、绿植花卉相得益彰。园内设有休闲步道、景观小品、休息亭等，居民可以在这里散步、休憩、欣赏美景，感受自然与人文的融合之美，享受宁静与惬意的时光。

外揽烈士陵园公园，一线无遮挡城央公园盛景。烈士陵园公园是广州市的重要历史文化景点和休闲场所，园内绿树成荫、湖泊清澈，有众多历史遗迹和纪念建筑，如广州起义烈士陵园等，具有深厚的历史文化底蕴。居民可以在这里了解广州的历史文化，同时进行休闲散步、锻炼健身等活动。无论是园内的宋式园林还是外部的烈士陵园公园，都为居民提供了丰富的休闲选择，让居民在繁忙的生活中能够亲近自然，放松身心。

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最新房产信息

“金九”楼市回暖：百强房企9月操盘销售额破2500亿 72家业绩环比上涨

①随着房地产行业进入“金九银十”传统旺季，百强房企销售业绩出现回暖迹象；

②2025年9月，百强房企共实现操盘口径销售金额2528亿元，有72家房企单月业绩环比增长，其中45家企业单月业绩环比增幅大于30%。

随着房地产行业进入“金九银十”传统旺季，百强房企销售业绩出现回暖迹象。

克而瑞数据显示，2025年9月，TOP100房企单月实现操盘口径销售金额2528亿元，同比增长0.4%，环比增长22.2%。

从企业表现来看，9月百强房企中有72家房企单月业绩环比增长，其中45家企业单月业绩环比增幅大于30%，包括华润置地、建发房产、中国铁建、电建地产、邦泰集团、中建东孚等。即使是头部阵营，TOP10房企中也有7家销售操盘金额环比上升。

“9月百强房企销售额环比正增长，主要受季节性因素、核心城市限购政策放松以及房企新规产品加推等因素的带动，由于上年同期基数较低，同比也实现了正增长。”国盛证券分析师金晶表示。

累计业绩方面，据中指院统计，2025年1-9月，TOP100房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，降幅较1-8月收窄1.1个百分点，回暖态势初显。

不过，头部房企规模分化仍较明显，销售额突破千亿的房企仅6家，与去年同期持平；销售额突破两千亿的房企仅1家。

具体排名上，保利发展以2017亿元销售额稳居行业第一，绿城中国、中海地产紧随其后，销售额分别为1785亿元和1705亿元，华润置地、招商蛇口、万科分别以1544亿元、1406.6亿元、1002.9亿元位列第四、第五以及第六。

销售端回暖的同时，房企拿地积极性也有所提升，尤其是9月份，部分房企通过收购形式获取大规模土地，推动拿地总额同比增幅进一步扩大。