都是房地产业巨头，为何同行赚钱，万科却亏160亿？内行人说透了
最近打开手机刷新闻，楼市的消息看得人心里发沉。
2025年的楼市就跟坐过山车似的，前两个月刚有点企稳的意思，10月的数据一出来，直接给所有人浇了盆透心凉的冷水。
克而瑞刚放出来的数，简直扎眼睛，百强房企10月卖房子实打实拿到2530亿元，跟9月比就涨了0.1%，基本等于没动。
但跟去年10月一对比，直接暴跌41.9%，这可是今年以来跌得最狠的一个月。
更糟的是累计数据。
1到10月这十个月，百强房企总共才卖了25766.6亿元，比去年同期少了16%。
关键是，9月的时候累计跌幅还没这么大，就10月这一个月，直接把前九个月的努力全给拖垮了，跌幅一下子扩大了4.2个百分点。
明眼人一看就懂，这市场是真的遇冷了。
咱们先捋捋清楚，这跌幅为啥能吓人一跳。
最核心的原因就俩，先说第一个，去年的“参照物”太猛了。
2024年9月底那阵，楼市出了波“王炸级”松绑政策，首付降了、房贷利率砍了，连北京上海这种大城市的限购都放宽了。
那时候老百姓买房跟“捡漏”似的，积压了好几年的需求全被催出来了，去年10月的销量自然水涨船高。
可今年9到10月呢？全国层面的大力度松绑政策压根没影，就个别城市小打小闹调整了下。
一边是去年的高基数，一边是今年的政策真空，一增一减之间，41.9%的跌幅就这么来了。
第二个原因更扎心，现在没人敢轻易买房了。
虽说各地都在搞“优质地供应”，推了不少大户型、好地段的改善房，但市场上的库存还是堆得像山。
加上这两年经济大环境一般，大家手里的钱都攥得紧，谁也不想把一辈子的积蓄砸在房子上，就怕买了就跌。
我跟你讲，这趋势短时间内怕是改不了。
2024年11月到12月，那时候政策刚松绑完，销量是一路往上冲的，基数比10月还高。
要是接下来俩月还没有像样的政策托底，百强房企的同比跌幅说不定还得扩大，到时候数据更难看。
说句实在话，房子卖不动，房企的日子能好过才怪。
三季度的财报早就把行业的惨状摆上台面了，而且比大家想的还严重得多。
就说咱们都熟的万科，10月30号发的三季报一出来，整个行业都炸了，第三季度单季净亏损160.7亿元，同比下滑98.61%。
这是什么概念？打个比方，去年三季度还能赚800多亿，今年直接亏了160多亿。
更吓人的是，万科前三季度累计亏损280.2亿元，也就是说，光三季度这一个月的亏损，就比上半年加起来还多。
为啥亏这么狠？说白了就俩字：卖不动、不赚钱。
房子卖得少就算了，毛利率居然只有2.0%。
要知道，以前房企毛利率随便都能有20%以上，现在2%还不够给员工发工资的。
更别提万科还提了94亿元的存货跌价准备，意思就是手里的房子不值以前的价了，得提前算一笔亏损。
保利发展也好不到哪去，三季度净亏损7.82亿元。
为了活下去，万科都开始大规模“裁员缩编”了，管理层级砍了好几层，以前一个项目配三个经理，现在一个人管俩项目，求生欲直接拉满，就差把“活下去”写在公司门口了。
你想想，连万科、保利这种行业龙头都亏成这样，那些中小房企的日子更是雪上加霜。
进入四季度，10月销量又这么掉链子，房企的资金链只会更紧张。
接下来几个月，估计会有更多房企爆出债务违约的消息，行业洗牌要来了。
从另一个角度看，市场也不是全凉透了，政策端已经开始动手救市了。
最实在的就是5000亿元的房企债务重组专项再贷款，已经正式落地。
说白了就是给房企找了条活路：欠的债不用急着还钱，30%可以转成股份，剩下的利息跟项目卖得好不好挂钩，还找了专业机构帮忙管资产。
就拿金科股份来说，靠着这个政策，工地复工率直接提到了92%，保交楼的底气都足了。
一线城市也在悄悄松绑，北京、上海正琢磨着把限购的社保要求从“连续5年”改成“累计5年”，这一下就能让不少北漂、沪漂符合买房条件。
广州更直接，取消限购后，改善型房源的成交占比一下子涨了18个百分点。
连房贷利率都有下调的苗头，有消息说5年期LPR可能再降0.1个百分点，降到3.4%。
别小看这0.1个点，一套100万的房子，三十年下来能省好几万利息，对刚需来说也是个小福利。
局部市场已经有了回暖的信号。
11月4日佛山的二手房成交数据就很亮眼，单日成交182套，比前一天暴涨149.3%，成交面积也涨了179.5%。
虽说这个月累计成交还是低迷，但单日突然放量，至少说明政策松绑后，还是有一批压抑的需求愿意出手。
房企的拿地策略也变精明了，不再像以前那样乱砸钱。
现在80%以上的资金都砸在核心城市的核心地段，比如中海地产前三季度83%的拿地钱，全花在了北上广深杭这些大城市。
反观非核心城市，土拍流拍都成了常态，青岛张村河一块条件不错的住宅用地，起拍价都降了近3000元/平，最后居然因为没人出价流拍了，连交了保证金的房企都不敢举牌。
现在的楼市，明眼人都看得懂：“政策底”已经摆出来了，但“市场底”还得慢慢熬。
核心城市的优质房子还有韧性，三四线城市只能靠降价去库存；房企要么挤破头进大城市，要么干脆躺平，中小房企被淘汰是迟早的事。
对咱们普通人来说，别被单日暴涨的数据忽悠。
刚需买房就挑国企开发的现房，算好每月还贷能不能承受；想投资的趁早死心，非核心区域的房子砸手里都没人要。
市场降温的时候，稳比啥都重要，别听中介瞎忽悠，钱揣自己兜里最踏实。
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