上海楼市上演了最诡异的一幕：一边成交火热一边持续下跌。
量在价先铁律彻底失效。
10月份二手房网签18483套，不算低。
如果没有国庆节10月能破两万套。
10月底成交翘尾，周中都恢复到700套以上。
谁看到这数据都不会很悲观，大家实打实的在买入。
甚至挂牌量都在不断下滑，卖掉的房子比新挂牌的更多。
然而房价却一路下跌。
网签价下跌，链家成交价下跌，微观层面感受更深，原来坚挺的大宁、古美也在补跌。
到底是谁还在买房？还要多久才能稳住房价？
“我知道哪个小区最适合我，不需要你告诉我，我只想知道什么时候抄底，现在买了还会不会跌”。
最近接到太多这种咨询。
我可以明确地告诉大家，我不知道。
不仅我不知道，我相信没人知道。
但凡有人说他知道，他大概率是个骗子。
最有话语权的是经济学家，他们也不知道。
他们连股市都猜不对，经济学家炒股亏钱的多了去了。他们就能猜对楼市？
体制内的智囊也猜不到，去年提出止跌回稳，紧跟着智囊团出了措施。
到现在也没达到预期。
这些人都不知道，江湖专家的话就别信了，都是博眼球。
很多人讲你不懂，房价有规律的，可以量化分析。
合理房价可以用租金回报率、可以用房价收入比计算。
那么请问合理租金回报率是多少？合理房价收入比是多少？
多了解一下上海楼市你就知道，用房租衡量房价，没太大意义。
做金融的朋友喜欢这个指标，能量化，可以使报告很漂亮，显得很专业。
类比成股票市盈率大家也好理解。
但是租金和房价的关系，不能简化成股票市盈率。
股票只是为了赚钱，每股能带来的收益跟股价存在量化关系，市盈率有参考意义。
这个过程目的只有一个，就是为了赚钱。
租金回报率却不是，租房和买房是两个独立客群，独立决策，独立定价。
现在上海能买房的，几乎都是结婚、生子。租房的，单身比较多。
贝壳在奉贤开发了一个楼盘，套均总价400万，妥妥的刚需盘。
看房客户中已婚占比就高达87%，改善项目可能更多。
租客多是单身，前几天还闹出一个新闻，自如公寓的租客生孩子了，被赶出公寓。
尽管带孩子租房的也有不少，中国人还是习惯大学毕业后租房，结婚生子时买房。
两个独立人群，两个独立产品，定价有什么好比的呢？
就现在的上海市场，租房的人，很少因为租金上升、房价下跌去买房。
正在买房的人，也不会因为租金下跌、房价上升转而租房。
实际上现在房价下跌，租客转买房的并没有增加。
买房、租房是两个独立决策，定价有什么好比的呢？
少数人确实可能在纠结买房还是租房，他肯定也不是简单算算租金和房价。
因为买房不仅能提供居住价值，还有很多情绪价值。
不管怎样你得承认，在现在的上海，租房三十年，和住自己的房子三十年，体验完全不同。
当然租金、房价毫无关系吗？也不能说那么绝对。
租金低到忽略不计，那环二也不买房，先租一套汤臣一品看看江景。
只能说现在的价格体系下，租金和房价关系不大。
退一万步讲，租金和房价有关系了，那合理的租金回报率是多少？
这方面的研究太多，几乎都是参考国外，或者参考房贷利率。
其实都没太大意义。
且不说各个国家房屋持有成本不同，每个民族对居住的理念不同、社会文化不同，愿意在买房、在租房上花的钱差距很大。
恩格尔系数用来反映生活水平，在广州就不太合理，广州人太爱吃了，餐饮支出比例更高。
但你不能说广州人穷。
房价收入比就更搞笑。
一提收入都是工资四五千，一提房价都是几千万。
其实上海房价收入比已经很合理了。
2024年上海平均工资12434元/月，夫妻两个人加起来2.5万，不低了。
12434元工资，公积金得交1740元，夫妻双方3480元。
如果他们公积金贷款90万，每个月只用还3371元，完全不动用工资。
想买好点的房子，首付再付50万，商贷再加160万，可以买300万的房子。
实际承担月供6788元。
月收入2.5万，拿6788元出来还贷款，压力不大吧。
有人说300万买不到什么好房子。
你就一个平均工资，要啥好房子。
上海九月份成交套数排名
上海成交最多的20个小区，套均总价166万。
成交最多的小区恒裕嘉园，到金桥地铁站只要16分钟。
花200万就能在这买套两房，77.1平。
对于金桥上班的年轻夫妻而言，可以了吧？
你上班不在金桥也没事，顾村、江桥、泗泾、鲁汇，东西南北200多万都买得到。
你说都是动迁房，品质不高是吧？
对，你说对了，上海楼市的问题就是房子太差。
房地产1998年开始搞，到现在才27年，本来就没盖太多好房子。
2015-2024年，上海共计提供商品房78.9万套，上海住宅共计900万套。
意思是上海次新房只有10%不到，这里面还有很多都在五大新城。
都想买外环内次新房，但是没有啊，没几个新小区。
天天跟国外比房价，人家搞了上百年了，好房子、大房子肯定比我们多。
你可以嫌上海的房子破，不能嫌上海房子贵。
送外卖勤快点一个月能赚8000-10000，夫妻两个人1.5万是有的。
能买房了，哪个外卖员说买不起上海的房子找我，我帮你买。
能让外卖员买得起房的一线城市，是不是只有中国？
我们更要鼓励zf、鼓励开发商多建好房子，好房子多了你才能住上满意的房子。
而不是降价，房价降到1万/平，也不能让人人都住上外环内次新房。
不是不想，而是没有。
写到这肯定有人说平均工资没意义，都是被高收入群体拉高的。
房价也一样啊，也是被豪宅拉高了，上半年上海新房套均总价1007万，所以大家才觉得贵。
低收入者会拿自己工资，对比被拉高的房价，才有房价太贵的错觉。
租金回报率、房价收入比没太大意义。
有些人天天提这些数据，你看他买房是按这个出价的吗？
有谁给房东还价是按照租金回报率、房价收入比算出来的价格？
尚海湾豪庭134平两房租金2万左右，按3%的租金回报率，合理房价是800万左右。
但是9月17日这个客户，只谈了10万下来，1640万买到了。
他为什么不按照800万还价？
这个买家傻吗？是个例吗？
不是，现在每个月都有小两万套成交，有小两万个家庭不按租金回报率出价。
环二从业十几年，没见过一个人按租金回报率、房价收入比出价。
大家怎么出价的？
先看看市场情况，问问中介最近房价怎么走。
很容易得出结论，房价还在跌，数据在那摆着。
那就看看上套成交，同户型之前成交1700万，那我只出1640万。
现在几乎所有的二手房买家，出价都要低于上一套，原因也很简单，房价在跌。
我出价比上一套高，那不是涨了吗，谁会这么傻。
可怕的是，目前买方、卖方、中介都认为房价在跌，都能接受成交价低于上一套。
这一套成交了，小区房价创新低，下一套在这基础上再谈60万。
反映在宏观，就是房价螺旋下降。
真实的市场就这么奇葩，大家根据过去的行情，做出当下决策，影响未来趋势。
房子应该值多少钱，没人知道，也没人关心，反正下跌行情，成交一套比一套低。
房价下跌的原因，就是房价下跌。
涨起来也一样，所有数据都显示在涨，上套成交1700万，下一套房东底价就提到1800万。
你不接受？分分钟大量数据扔给你，房价在涨啊，我加价不应该吗？
历史上所有房价波动都是如此，房价上涨的原因就是房价上涨。
涨到一定程度，要么政策打压，要么无房可售，趋势就掉头向下。
大家出价都不按照合理定价，你再计算合理房价有意义吗？
能改变大家出价的，是上套成交价，是房价行情。
行情这东西，玄学，跟股票一样，很多时候甚至是博傻。
股市还有点规律，庄家、大户、主力多少有些操纵能力。
楼市全是散户，最牛投资客某神，持仓顶多两位数，相对于市场也是一粒尘埃。
几十万几百万的散户心态什么时候反转，上帝都要思考五分钟。
专家都预测不对股市，你指望他们预测对楼市？
说回文初的数据，成交量很高。
买方、卖方、中介、专家都极度悲观，所有人对房价上涨都失去了信心。
这个时候还有这么多成交，说明什么？
说明需求还在，而且很旺盛。
房价为什么不涨？因为还在下跌。
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