2025年第44周广州城市更新市场周报
（10月27日—11月2日）
本期看点
政策资讯：
本周重点收录了2条最新政策，其中国家级1条，市级1条。内容主要集中于第十五个五年规划及“好房子”建设。
行业资讯：
1.广州天河智谷大观村改造项目已全部取得用地批复
2.广州海珠首宗自主收储工业用地探索“都市工业”新路径
3.“清零”！广州黄埔乌石村城中村改造项目全面动工
4.广州黄埔区云埔街沧联城中村改造项目动工
5.广州黄埔区火村（簕竹片）城中村改造项目动工
6.广州白云区人和镇矮岗村城中村改造项目举行集中签约仪式
项目动态：
本周，广州市共发布5个项目动态：征收补偿安置方案公告2项；土地征收公告1项，用地面积6.9万㎡；三旧改造用地审批1项，用地面积1.2万㎡；微改造1项。
市场资讯：
1.土地挂牌
本周有11宗土地挂牌信息。
2.土地成交
本周有7宗土地成交信息。
3.新盘入市
本周有7个新盘入市。
4.房地产市场交易信息
本周，住宅成交1403套，成交面积158632㎡；商业成交34套，成交面积4493㎡；办公成交87套，成交面积7465㎡；车位成交1871个，成交面积24021㎡；合计成交3395套，成交面积194611㎡。
01
政策资讯
本周重点收录了2条最新政策，其中国家级1条，市级1条。内容主要集中于第十五个五年规划及“好房子”建设，具体政策内容要点如下：
1.文件名称：中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议
发布单位：中共中央
发布日期：2025-10-28
文件要点：
1、深入推进以人为本的新型城镇化。科学有序推进农业转移人口市民化，推行由常住地登记户口提供基本公共服务制度。推进超大特大城市治理现代化，加快城市群一体化和都市圈同城化，优化城市规模结构，促进大中小城市和小城镇协调发展、集约紧凑布局。分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，提升产业支撑能力和公共服务水平。坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。扎实推进边境城镇建设。
2、推动房地产高质量发展。加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度。
2.文件名称：广州市住房和城乡建设局关于印发《广州市推进“好房子”建设的工作指引（试行）》的通知
发布单位：广州市住房和城乡建设局
发布日期：2025-10-28
文件要点：
1、工作目标。着眼于解决当前住房在安全性、功能性、舒适性等方面存在的普遍性痛点、堵点问题，从安全、舒适、绿色、智慧四个方面提出老百姓可感可触的“好房子”建设标准，引导开发建设主体转变理念，关注全龄友好需求，推广绿色低碳、数字智能等先进技术，推动广州市住宅建设从满足基本功能向追求高品质、长寿命、可持续方向转型升级。
2、建设标准。（1）打造全域风险防控体系，筑牢住宅安全屏障；（2）关注全生命周期使用需求，营造舒适居住空间；（3）推动住区可持续发展，践行绿色低碳理念；（4）联动住区家庭全场景，打造智慧便捷生活。
02
行业资讯
1.广州天河智谷大观村改造项目已全部取得用地批复
近日，天河智谷片区建设迎来里程碑——由广州市规划和自然资源局天河区分局牵头组织报批的天河智谷大观村改造项目（南地块）已取得用地批复，因此需办理用地报批的范围约3.86万㎡已全部完成用地报批，为广州天河高新技术产业开发区（智谷片区）高质量发展和持续开发建设奠定了坚实的土地基础，全面提升了片区城市界面。
天河智谷作为天河打造“经济强区、创新强区”的核心引擎，是广州市重点发展的产业功能区。此次获批的大观村改造项目（南地块）为天河首批结合土地征收成片开发以及低效用地政策推进的改造项目，位于天河智谷核心区域，总用地面积约3.40万㎡，将与稍早前获批的北地块约0.46万㎡，一并推动后续开发建设工作。
项目建成后，将有力推动片区产业结构升级，成为汇聚科技创新、高端商务与优质生活配套的现代化城市综合体，为天河区乃至广州市的科技创新和产业升级提供宝贵的物理空间，有效破解中心城区土地资源紧张的发展瓶颈。
项目效果图
10月31日，海珠区首宗自主收储和出让工业用地小洲村村镇工业集聚区AH0806032地块以约2.74亿元成功出让，标志着海珠区在盘活低效用地探索“都市工业”新路径方面取得新突破，有助于破解工业用地低效利用难题。
该宗地块位于海珠区东南部，地处珠江后航道高质量发展带，是海珠区环中央湿地价值圈的重要节点。宗地面积近6万㎡，计容建筑面积超17万㎡。
作为广州市首批9个市级村镇工业集聚区更新改造试点项目之一，该项目积极探索环湿地片区产业升级路径，直指“绿色智能制造+数字产业”两大核心，打造珠江后航道“生态型都市工业标杆”，为新质生产力发展提供优质产业载体。
该宗地原状产业低端分散、租赁关系复杂，严重制约土地空间升级和综合效益提升。近年来，广州市规划和自然资源局海珠区分局全力落实市、区工作部署，通过强化高位统筹协调与部门联动，平衡各方利益。
项目采取“政府收储、净地出让”的模式，结合土地权属和开发利用现状，以储改相结合的开发模式，精准划分交储土地与村自持土地，厘清了历史遗留问题，为打造功能齐全、协调发展的城市空间布局奠定基础，实现集体低效用地的“华丽转身”。
产业发展方面，地块规划重点发展数字创意及都市型工业，未来将精准招商重点引入绿色智能制造、人工智能、低空经济等战略性新兴领域企业，并力邀国家级专精特新与高新技术企业入驻，构建一个以现代产业为主导，商业及生活配套完善的创新型产业生态空间。据了解，此项目工业投资额预算不低于20亿元，预计项目达产后年度工业产值可突破10亿元。
项目规划尊重历史文脉，将产业空间有机融入周边生态景观，巧妙串联自然与城市。结合河涌滨水景观，系统构建片区公共空间和慢行系统，预留贯穿海珠湿地、瀛洲生态公园的生态通风廊道，打造生态休闲特色空间，建设“三生融合”高质量发展示范园区，以战略性新兴产业发展为支点，重塑珠江后航道的产业天际线。
区位图
3.“清零”！广州黄埔乌石村城中村改造项目全面动工
近日，由科学城集团旗下城更集团作为改造主体推进的乌石村城中村改造项目取得重大进展，项目复建区拆迁全面“清零”，标志着项目安置房建设迈入全面动工阶段。
乌石村城中村改造项目位于黄埔区科学城东南部，东至连云路，西邻开发大道，南近广园快速路，北邻中外运仓库。项目改造范围约10.99万㎡，规划总建筑面积28.12万㎡，其中复建住宅地块用地面积2.72万㎡，总建设量9.44万㎡，安置住宅总量6.19万㎡，可建成住宅套数648套。
该项目以打造云埔产业园区的云埔人才家园和生态型现代社区为目标，聚焦"人本、智慧、生态"三大理念的有机融合，致力于为周边产业园区发展提供高质量人才生活配套与生产力服务。项目配套建设托儿所、幼儿园、小学、文化体育设施、公园、嵌入式社区养老服务机构、社区服务中心、村史博物馆等公建设施及社区空间，通过完善15分钟生活圈服务体系，推动区域生活品质实现全方位升级。
目前项目施工有序推进，计划于2026年10月实现主体结构封顶，2027年6月竣备。
项目效果图
4.广州黄埔区云埔街沧联城中村改造项目动工
10月28日，云埔街道沧联社区榕村片城中村改造项目复建安置地块喜迎动工建设，标志着沧联社区村民安居工作迈入新征程。市住房和城乡建设局、区政府、区城市更新局、区住房和城乡建设局、区国资局、云埔街道、区城市发展集团、高新区集团等单位领导，村集体代表和项目施工方代表出席动工活动。
沧联榕村片项目位于广州东部产业、经济发展中心——云埔工业区核心地段，北接科学城，东联广深走廊，是广深科技创新产业走廊上重要节点，更是粤港澳大湾区协同发展的关键区域。
该项目以“湾区智造服务枢纽，云埔产城融合新极核”为定位，力争打造“智能制造服务+数字经济创新”双轮驱动的产业集聚平台，未来将重点引入工业设计、研发中试、企业总部、数字经济等业态，构建服务科学城、知识城产业链的生产性服务业中心，形成广州东部中心“产业+居住+服务”一体化综合社区。
复建安置01地块作为项目首个启动建设的复建安置地块，不仅承载了沧联村民群众早日回迁的殷切寄望，更是实现村民安居、落实规划蓝图、回应群众关切的新起点。该地块为复建安置住宅地块，总用地面积约1.24万㎡，规划计容建筑面积约6.52万㎡，拟建设三栋塔楼及社区裙楼，为村民群众提供455套复建安置住宅、逾3000㎡的全新公建配套及近6000㎡的社区配套商业生活设施。项目预计在2028年4月竣工，届时将一改城中村面貌，打造令群众满意的高质量生活环境，切实提高村民获得感和幸福感。
5.广州黄埔区火村（簕竹片）城中村改造项目动工
10月30日，黄埔区云埔街火村（簕竹片）城中村改造项目01地块正式开工建设。该项目是云埔街聚焦民生改善、提升城市品质、促进产城融合的重点工程，标志着这一片区的现代化升级进入全新阶段。
云埔街火村（簕竹片）城中村改造项目位于黄埔区科学城板块。改造前，该区域存在大量“三合一”场所，安全隐患突出，配套设施不足，人居环境亟待改善。
本次开工的01地块规划建设用地面积4.58万㎡，计容总建筑面积近20万㎡。其中，住宅面积19.31万㎡，将建设1674套安置房，并配建一所21班、建筑面积6578㎡的幼儿园。地块计划于2028年6月底竣工交付，将有力改善原片区人居环境，满足村民回迁安置的迫切需求。
本项目位于广深科技创新走廊的重要核心——科学城板块，是广深科技创新走廊的重要核心，将建设具有国际影响力的“中国智造中心”，为实施创新驱动发展战略提供支撑。
项目整体建成后，将围绕“人才社区+服务配套+众创平台”的核心方向，在创业孵化、教育培训、科技交流等领域精准布局。通过配备人才公寓、品质居住、商业配套及教育设施，项目将有力吸引并服务于智能制造、新能源汽车装备等现代化新型产业的高端人才，为区域产业向“质”跃升、向“新”迈进提供坚实的安居保障与配套支撑，真正实现“以产促城、以城兴产”的产城融合目标。
6.广州白云区人和镇矮岗村城中村改造项目举行集中签约仪式
10月27日上午，广州市白云区人和镇举行矮岗村城中村改造集中签约仪式，标志着该片区城市更新工作全面加速。签约仪式上，约80名村民代表依次领取包含1万元奖励金、50年车位使用权在内的签约奖励。
该项目征收范围达2178亩，涉及住宅3200多栋。项目完成后，依托紧邻白云国际机场的区位优势，将深度整合资源集中连片发展航空相关产业，全面激活机场南片区经济发展潜力。
为鼓励村民积极响应、早日签约，项目推出促签奖励、车位使用权、先签约先选房等多重激励政策，同时为满足村民不同的用房需求，安置房可选户型涵盖65㎡、85㎡、110㎡和130㎡，体现“早签约，优选择”的导向。
人和镇党委书记张丹莉表示，矮岗村改造项目不仅是人和镇提升区域发展动能的重要抓手，也是白云区推进城镇能级跃升、改善民生的关键举措，更是广州空港经济区建设的重要组成部分。作为打造广州北部增长极的重要节点，该项目是落实党中央“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”决策部署的具体实践，对白云区实现高质量发展、优化城市空间结构、提升群众生活品质具有重大意义，标志着人和镇在推动城市更新、打造更具活力的小城市中心镇迈出关键一步。
03
项目动态
本周，广州市共发布5个项目动态：征收补偿安置方案公告2项；土地征收公告1项，用地面积6.9万㎡；三旧改造用地审批1项，用地面积1.2万㎡；微改造1项。
1、征收补偿安置方案公告
1
广州市黄埔区九佛街道五村七片城中村改造项目燕塘村
项目位置：位于黄埔区九佛街道
适用对象（被拆迁人）具体分类：
1、第一类被拆迁人：截止至2018年5月25日（含25日）登记在册的年满18周岁燕塘村户籍人员（不含外嫁人员子女、配偶、配偶亲属、空挂户及其子女等，以黄埔区人口大队提供的年满18周岁数据，并且经公证处公示为准）；
2、第二类被拆迁人：截止至2018年5月25日（含25日）前未满18岁的燕塘村户籍人员（不含外嫁人员子女、配偶、配偶亲属，空挂户及其子女等）和截自2018年5月26日（含26日）起至2020年7月9日（含9日）止，户籍迁回、迁入黄埔区九佛街燕塘村的人员（不含外嫁人员及其子女、配偶、配偶亲属、空挂户等）；包括，因户籍政策限制未能在2020年7月9日前完成户籍迁入的燕塘村已婚人员，经2020年7月14日村经联社成员（代表）大会表决，按第二类补偿标准配指标，需已签订了拆迁补偿协议。该部分人员的身份经联社审核无误后盖章确认。
3、第三类被拆迁人：世居祖屋权属人。
补偿安置方式：复建安置和房票安置等补偿方式。
住宅房屋补偿安置标准：在不突破政府最终批复的复建安置住宅总建筑面积前提下，根据燕塘村实际情况，燕塘村被拆迁人回迁安置面积分配方式如下：
1、第一类被拆迁人回迁安置面积补偿标准：第一类被拆迁人每人获得150㎡回迁安置面积。
2、第二类被拆迁人回迁安置面积补偿标准：第二类被拆迁人每人获得100㎡回迁安置面积。
3、第三类被拆迁人回迁安置面积补偿标准：第三类被拆迁人在本村内拥有的合法房屋四层以下的（含四层）可以按四层以下实测建筑面积1：1的比例置换不高于200㎡的回迁安置面积；四层以下实测建筑面积不足200㎡的差额部分作为回迁安置权益面积，可按1500元/㎡的标准购买至200㎡；
4、同一户内所有的第一类和第二类被拆迁人享有的回迁安置面积总和多于其所在户名下四层以下（含四层）现状房屋实测建筑面积总和的部分，作为回迁安置权益面积，允许被拆迁人以1500元/㎡购买。
房票安置：如被拆迁人选择房票补偿安置的，按照黄埔区房票补偿安置相关政策规定执行。
官方链接：
http://www.hp.gov.cn/gzjg/jz/jfjdbsc/content/post_10515525.html
2
广州市海珠区新中轴海珠片区改造项目
项目位置：位于海珠区
集体土地上住宅房屋征收补偿方式：住宅房屋被征收人可以选择货币补偿或复建安置，也可以选择房票安置。
货币补偿：
（1）房屋价值补偿：集体土地上合法产权面积房屋价值标准为10800元/㎡。
（2）房屋重置价补偿：2009年12月31日前建成的无合法产权部分，按重置价标准补偿：框架结构：3500元/㎡；混合结构：3000元/㎡；砖木结构：2500元/㎡；简易结构（有墙体）：500元/㎡；简易结构（无墙体）：300元/㎡。
（3）房屋建筑材料补偿：2009年12月31日后建成的无合法产权部分，按建筑材料费标准补偿，不再给予相关奖励及补助：框架结构：1500元/㎡；混合结构：1300元/㎡；砖木结构：1100元/㎡；简易结构（有墙体）：500元/㎡；简易结构（无墙体）：300元/㎡。
复建安置面积：
（1）村民合法产权住宅在2009年12月31日前建成的无合法产权部分与村民所有宅基地房屋合法产权面积合并超过280㎡的，在符合“一户一宅”的情况下按建筑面积280㎡确定复建安置面积；村民合法产权住宅在2009年12月31日前建成的无合法产权部分与村民所有宅基地房屋合法产权面积合并不足280㎡的，可根据被征收人的意愿按280㎡确定复建安置面积，不足部分为权益面积（同一权属人被征收房屋复建安置面积在280㎡以内，同时选择货币补偿和复建安置补偿的，不享有权益面积）。村民可按照4500元/㎡的标准购买权益面积。
（2）村民住宅无合法产权的，在2009年12月31日前建成的建筑在符合“一户一宅”的情况下按“拆一补一”复建安置（不超过280㎡），超出部分建筑面积不予复建安置，按本方案第二十七条（房屋重置价补偿）给予货币补偿。
（3）非村民所有宅基地房屋合法产权面积合并超过280㎡的，按建筑面积280㎡确定复建安置面积；非村民所有宅基地房屋合法产权面积合并不足280㎡的，按合法产权面积确定复建安置面积；非村民不享有权益面积。
（4）被征收人选择的复建安置房屋建筑面积超出应安置面积在10%之内（包括10%，但面积最多不得超过5㎡），按照4500元/㎡的标准支付超出面积部分差价；超出应安置面积10%以上部分或超过5㎡以上部分（按面积少的为准），被征收人应当按照选房时点的市场评估价支付房款。
房票安置：如被征收人选择房票安置的，按照《广州市海珠区房票安置实施细则（试行）》执行，并按房屋弃产货币补偿及相应奖励总额的1%给予政策性奖励。
官方链接：
https://www.haizhu.gov.cn/hzdt/hzyw/hzzc/content/post_10520951.html
2、土地征收公告
1
广州市黄埔区长岭街道水西（水西片）旧村改造项目
项目位置：位于黄埔区长岭街道，东至萝平路，南至广惠高速西延线，西、北至下岭山
用地面积：69466㎡
拟征地土地情况：广州市黄埔区长岭街水西社区经济联合社、广州市黄埔区长岭街水西社区第一经济合作社、广州市黄埔区长岭街水西社区第二经济合作社、广州市黄埔区长岭街水西社区第三经济合作社的集体土地6.9466万㎡，全部为建设用地。
补偿方式和标准：按照经农村集体经济组织表决同意的《广州市黄埔区长岭街水西社区水西片旧村改造补偿安置方案》补偿。
安置方式：采取货币补偿和复建房回迁安置的方式进行补偿安置。
征地范围图
3、三旧改造用地审批
1
广州市增城区广州奥特富新型建材有限公司旧厂房工改工项目
用地位置：位于增城区，东至工业三路，南至索菲亚家居股份有限公司，西至广州奥特富新型建材有限公司一期用地，北至广州市福鑫汽车用品有限公司
类型：集体土地完善转用、征收手续
用地面积：12231㎡
4、微改造
1
广州市越秀区珠光街道宜居改造项目
项目位置：位于越秀区珠光街道，北至文明路、南至厂后街、东至德政中路、西至青云直街
建设规模及主要内容：本次建设内容为老旧小区改造和人居环境提升，改造面积约12万㎡，包括房屋建筑本体改造和社区公共部分改造两部分。改造主要内容包括：楼栋第五立面修复30栋，楼栋外立面改造40栋，路面提升14000㎡，化绲介粪池抽疏200个,排污管道改造1000米，三线整治3000米，楼栋消防设施更新20栋，供水改造20栋，无障碍、适老化、口袋公园等便民服务设施30处，智慧社区和海绵城市建设，优化提升文明路、万福路、珠光路60栋临街骑楼。
总投资：4154万元
资金来源：区财政资金，同步争取上级资金支持
申报单位：越秀区珠光街道办事处
建设期限：2025年12月至2027年9月
04
市场资讯
1.土地挂牌
本周有11宗土地挂牌信息。
2.土地成交
本周有7宗土地成交信息。
3.新盘入市
本周有7个新盘入市。
4.房地产市场交易信息
统计时间：2025年10月27日至2025年11月2日
数据来源：广州市住房和建设局、网易房产数据中心
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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。
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