作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
网红盘的故事还在续写，但已经被市场的成交洗刷得差不多了。
二手房集中爆发
过去，光明由于缺少新房的供应，几乎没有二手市场的氛围。
形成二手房商品房市场的路，走了近十年。
2015年之前，光明二手房市场可选的小区屈指可数。
光明第一个可售商品房是宏发雍景城，2003年诞生。
此后陆陆续续，可选的二手房小区中，以光明1号、新地中央、光明峰荟、宏发嘉域、深房传麒山、天汇城为代表成为二手房高频交易的小区。
2015年后光明新房出现断供现象，几乎没有新楼盘开发，基本只有旧项目的剩余房源加推。
直到2017年，光明最具代表性的小区龙光玖龙台入市后，光明二手房市场才逐步显现。
这一年，龙光玖龙台一期北区获批预售，推出1栋A/B/C座483套89—117平住宅，均价约4.5万/㎡+0.45/㎡装修费，合计均价约4.95万/㎡。
紧接着2018年龙光玖龙台一期南区获批预售，推出2/3栋A/B/C/D座1296套89-17平住宅，均价约4.6万/㎡+0.45/㎡装修费，合计均约5.05万/㎡；
2019年龙光玖龙台二期获批预售，推出7栋A/B/C/D座705套96—143平住宅，均价4.8万/㎡+0.45/㎡装修费（需一次性），合计均价5.25万/㎡。
在这期间，光明也陆续诞生了星河天地花园一至五期，勤城达一至四期，绿地都会公馆，金融街一、二期，玺云著花园，中海寰宇时代花园，电建洺悦府，宏发万悦山一、二期，金茂公园里，电建洺悦鹏著花园，龙光玖瑞府，深铁瑞城，深业云筑一、二期，金地明峰府，中海观园，花润里，润晖府，绿城桂语兰庭，润曦府，满京华金硕华府，中海时光境，深房光明里，龙湖御湖境，特发学府朗园，润雅园，中建观玥名邸，深铁瑞城等近50个新房项目。
如今光明整个区域，在头部中介平台二手房挂盘约1419套，其光明板块挂盘1013套，占到了71.38%。
而光明板块挂盘的小区，几乎都集中在光明最核心的地段范围——光明城、凤凰城及光明大街。
从中介平台挂售的小区分布可以看到，挂盘小区几乎都集中在光明城、凤凰城以及光明大街三个地段。
这三个地段辐射的范围，也几乎是以2018年以来的次新小区为主，据不完全统计有32个挂盘小区是2018年以后的次新小区。
如星河天地华府，2021年入市，如今挂盘9套，2021年曾经万人抢的宏发万悦山如今挂盘29套；
2020年备受关注的电建地产洺悦府挂盘20套；2023年9月入市的深房光明里挂盘5套。
所以，可以看到，光明二手房市场已经集中爆发。
这些挂盘小区，尤其集中在次新小区层面。
在几年前，市场的共识就是，光明这个区域的考验会在几年之后。
新房的扎堆供应过后便会迎来集中的二手房兑现，短时间内会出现大量的次新小区。
如今看来，次新小区已经成为光明二手房市场的主旋律。
刷新底价
二手房市场的交易氛围也已经形成了，可以看到，交易平台上众多挂盘的次新小区也都有了更多的成交记录。
2020年以备案均价约5.1万/平入市的佳兆业云峰汇，今年10月成交一套89.56平的三房，成交总价约325.9万，折合单价约3.64万/平。
2020年以均价5.89万/平开盘的电建洺悦府，今年9月成交两套房源。
一套108.96平低楼层4房，挂盘报价510万，挂盘350天后以448.9万成交，低于挂盘价61.1万成交，折合单价约4.12万/平；一套94.91平中楼层3房，挂盘报价468万，挂盘100天后以443万成交，低于挂盘价25万成交。
2020年以均价约5.14万/平入市的金地峰境瑞府一期，今年10月成交一套117.57平的4房，挂盘报价538万，挂盘367天后以510万成交，低于挂盘价28万成交，折合单价约4.34万/平。
2023年以均价约5.17万/㎡入市的润曜府，今年9月成交两套约92.8平户型。
一套挂盘报价349万，挂盘136天后以327万成交，低于挂盘价21万成交，折合单价约3.52万/平；一套挂盘报价344万，挂盘174天后以331.8万成交，低于挂盘价12.2万成交，折合单价约3.57万/平
2020年入市的中海寰宇时代花园，6.21万/平的备案均价刷新当年的天花板，今年9月成交两套八十多平的户型。
一套89.86平高楼层，挂盘报价430万，挂盘148天后以419万成交，低于挂盘价11万成交，折合单价约4.67万/平；一套84.8平中楼层，挂盘报价400万，挂盘80天后以380万成交，低于挂盘价20万成交，折合单价约4.48万/平。
2019年以备案均价约4.8万/㎡入市的龙光玖龙台二期，今年9月及10月分别成交一套110.83平米4房及121.68平米4房，成交总价分别为618万及714万，折合单价分别为5.58万/平及6.13万/平。
并且龙光玖龙台为流量网红小区的代表，价格已经破了5万/平。
龙光玖龙台一期9月的成交记录显示，一套89.53平中楼层户型，在挂盘251天后成交，相比458万的挂盘价，440.8万的实际成交价便宜了17.2万，折合单价约4.92万/平。
而破5万/平的成交，并不是个案，龙光玖龙台在另一个交易平台显示，9月也成交一套89.65平中楼层的3房，成交总价443.6万，折合单价约4.95万/平。
可以看到，近几年光明入市的新房，凤凰城板块、光明城站板块等核心地段辐射范围内的二手房，基本在4万/平出头了。
要企稳底线，还需要时间，你们觉得多少钱才能真正企稳？
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