前言
近些年来，关于房地产市场的种种议论，就像夏天傍晚的雷声，时而响彻云霄，时而沉寂无声。
但当我们真正剥开层层迷雾，会发现一些支撑这个行业狂奔了几十年的底层逻辑，正在像冰块一样悄无声息地融化。
正如经济学家黄奇帆所断言的那般，现在还幻想着房地产能重现往日辉煌，恐怕是有些执迷不悟了，这并非简单的周期性调整，而是一场深刻的、不可逆转的结构性变局。
我们手中的那张“旧地图”，已经无法带我们找到未来的路。
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房价起伏
市场当下的困境，并非是人们一时兴起的情绪波动，而是过去那些坚不可摧的基本盘假设，如今已是全面瓦解。
这场大周期的翻篇，要求每一个人，无论是政策制定者还是普通购房者，都必须扔掉过去的思维定式，重新审视眼前的现实。
过去，房地产市场最硬核的信心来源，无非是两条，人多，人还要往城里挤，这两个朴素的信念，构建了“需求之泉永不枯竭”的宏大叙事，但现在，这个故事的根基正在被抽走。
首先是人口总量的“天花板”已经到来，那个被反复提及的14亿大关，事实证明就是我们人口的峰值。
一个不再增长甚至开始缓慢收缩的人口基数，意味着未来等待买房的新增人口，成了一片无源之水，其增长潜力已被从根本上切断。
其次，作为房地产第二台增长引擎的城市化，它的油门也已经松了下来，我们当前的城市化率大约是65%，虽然距离欧美发达经济体75%左右的水平还有一小段距离，但驱动力已经大大减弱。
要知道，过去那波澜壮阔的城市化进程，主要靠的是农村劳动力的浩荡转移，而今，这条路显然已经走到了尾声，再也无法为市场提供那种爆发式的增量需求了。
更深层次的压力，来自于整个社会结构的反向作用，我们的社会正在加速变老，超过60岁的人口占比已经突破了五分之一。
而老龄化社会带来的一个直接效应，就是“去房化”，老年人通常不会再去追求更大、位置更好的住宅，他们的存在并不会催生新的购房需求。
反之，随着人口的自然迭代，大量存量房屋会因为继承等原因，被动地释放到市场中来，试想一下，当老龄化程度继续加深，到2035年，老年人口比例可能达到30%，甚至到本世纪中叶有接近一半的可能性，那将是一个卖家远多于买家的长期趋势。
与此同时，作为市场未来的年轻人，他们的居住观念也发生了天翻地覆的变化，当下的90后甚至更年轻的群体，堪称是购房意愿和能力最低的一代。
面对巨大的生活压力，他们更倾向于租房，保持一种轻资产、低负债的生活状态，从意愿层面，市场的未来需求链条就被斩断了一截。
如果说需求端的熄火是釜底抽薪，那么供给端的泛滥，则是压垮市场的另一座大山，与过去“物以稀为贵”的普遍认知完全相反，今天的中国房地产市场，早已告别了稀缺，迈入了绝对过剩的时代。
让我们看看那些看得见的库存，仅仅是开发商手里还没卖出去的新建商品房，面积就高达6亿平方米，这是一个何其惊人的数字，但这还只是冰山一角。
更大的过剩，隐藏在民间。
根据估算，居民手中持有的房产里，大约有20%处于空置状态，如果以全国300亿平方米的总存量来计算，这意味着可能有高达60亿平方米的面积是闲置的，把这两部分加起来，一幅“房子远多于需求”的全景图就清晰地展现在我们面前，数据也从另一个侧面印证了这一点。
目前，中国人均住房面积已经达到了50平方米的水平，这与发达国家大致相当，考虑到我们庞大的城乡差异，可以说在整体居住空间上，我们早已超越了基本需求，所谓的“刚需”在很大程度上已经被满足了。
如今的市场需求，性质也发生了根本转变，从过去的“首次置业”为主，变成了“改善型置换”为主，而这种改善性需求的特点是零散的、非爆发性的，它根本无法支撑起过去那种大规模、高周转的市场体量。
回看历史，更能理解今日过剩的根源。
在2000年的时候，我们年均房屋建设面积大约是1亿平方米，而到了2020年，这个数字飙升到了惊人的20亿平方米。
我们以一国之力，承担了全球近一半的房屋年建设量，这种远超正常需求的“大干快上”，为今天的局面埋下了伏笔，供给早已冲破了需求的天花板，市场的核心矛盾，已经从需求不足，彻底转向了供给过剩。
曾经，房地产不仅仅是用来住的，它更像一台金融永动机，一个只涨不跌的财富神话，无数人投身其中，坚信买房就能赚钱，然而，当这台机器的燃料，也就是房价持续上涨的预期被抽走后，整个游戏规则都被颠覆了。
过去全民热衷于购房的背后，是对房价会一直涨的笃定，可一旦这个预期逆转，房价停止上涨甚至开始下跌，房产的增值逻辑便瞬间失效，它不再是那个能让人睡着觉都能赚钱的增值资产，反而成了一个背在身上的沉重财务负担，彻底改变了个人的投资决策。
同样的逻辑转变，也发生在地方政府层面。
长久以来依赖“土地财政”的模式已经走到了尽头，当开发商自己都深陷需求萎缩、库存高企和债务压力的泥潭，失去了继续扩张拿地的动力时，地方政府也就无法再靠卖地来维持运转。
这意味着，他们必须寻找新的经济支柱，必须去构建基于产业、科技和新能源的高质量税基，从这个角度看，地方政府单方面推高地价和房价的动机和能力，都在大幅削弱。
这也给每一个普通人敲响了警钟，那个依靠持有几套空置房产就能实现保值增值的时代，确确实实地过去了。
与其把宝押在一个正在收缩的旧领域，不如将目光转向那些与国家战略同频的新兴方向，比如绿色能源、硬核科技、数字经济。资产配置的方式，需要一场彻底的革新。
很多人认为，房地产市场的调整是被动的、失控的，但如果站在更高的维度看，这其实是一场主动的、有序的战略转型。
国家层面已经清晰地表明，房地产正从过去的“经济增长燃料”，转变为一个需要被严格管控的“风险源头”。
房地产的双重角色决定了这一转变的必然性。
它曾经是拉动经济增长的强大工具，但同时也积累了巨大的金融风险和家庭债务，当这种风险大到可能威胁整个经济体系稳定时，主动收缩就成了唯一的选择，持续维持房地产在经济中过高的比重，将带来不可估量的风险，我们必须主动为它“瘦身”。
近年来我们看到的“三道红线”、保交楼等一系列政策，其根本目的，并非要刺激市场重回巅峰，而是为了管理风险，实现这个庞大行业的“软着陆”。
这更像是一场精心部署的战略撤退，你可以退得慢一点，但你不能不退，政策的导向是平稳下行，而不是期待再次起飞。
这场“大撤退”的背后，是国家新旧动能转换的坚定意志。
当房地产的“退”为新经济的“进”腾出宝贵的金融、土地和劳动力资源时，整个国家的经济结构才能更加健康、更可持续，这完全符合国家长远发展的战略布局。
那些曾经支撑中国楼市高歌猛进的四大幻象，永不枯竭的需求、土地房产的稀缺、只涨不跌的金融逻辑和不可动摇的国家经济支柱，如今都已破灭。
我们必须清醒地认识到，这不是一个暂时的低谷，而是一个时代的正式落幕。
笔者观点
所有市场的参与者，无论是开发商、投资者，还是地方政府和普通百姓，都到了该放弃幻想、拥抱新现实的时刻。
与其在旧泡沫的废墟里追逐残羹，不如转身去拥抱那个由科技、绿色产业和数字经济引领的崭新未来。
只有顺应这股结构性变革的洪流，我们的个人资产和国家经济，才能真正地行稳致远。
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