全国新开109个购物中心，存量改造占比超九成 | Q3购物中心运营力30强|城市商业体系|存量|广州|购物中心|运营|零售

作者 | 虞滟萍编辑 | 张晓兰责编 | 韩玮烨

摘要：购物中心新开业数量持续下滑，行业从内卷转向以存量改造、体验升级和精细化运营为核心的迭代发展阶段。

核心观点：第三季度，国内购物中心的结构性调整仍在继续。头部企业依托强大的资产运营能力与坚定的拓店策略，彰显出强劲韧性；专注于特定赛道的运营商，则凭借精细化运营，在探索独特的生存路径。

根据最新发布的经济数据，2025年第三季度社会消费品零售总额同比增速减缓至2.1%，显示出消费市场的疲软态势。本季度购物中心新开业数量为109个，比第二季度的120个少了11个，小幅下滑。

三季度购物中心表现出以下特点：

其一，中小体量项目占据绝对主导地位；

其二，存量改造与城市更新成为关键供给来源；

其三，运营商背景呈现多元化，轻资产与专业运营的分离进程加速；

其四，区域布局愈发集中，核心城市群效应极为显著。

榜单排名

榜单解读

据睿和智库不完全统计，三季度全国新开109个购物中心项目，与2024年第三季度相比减少6.84%，和2025年第二季度相比减少9.17%，呈现出“双减”态势。这反映了在市场消费趋于理性背景下，业主方采取了更为谨慎的扩张策略。尽管项目数量有所下降，但市场仍蕴含结构性机会，一些定位精准、特色鲜明的项目如期开业，例如那些注重在地文化融合或主打非标商业的项目，为市场注入了新的活力。

从季度趋势来看，每年的第一季度新开购物中心数量远远少于其他季度。第三季度的数据则较为靠近这几年中位数。

从项目关键维度看，购物中心正朝着“精致化、存量化、核心化”的方向发展，体现在数字化转型、社区化经营、可持续发展、体验式消费、多元化品牌引入、智能化服务和灵活的空间布局等创新趋势。

体量：中小体量购物中心仍为拓展主力。10万平方米以下中小型购物中心合计74个项目，总占比69.16%。10-20万平方米项目有28个项目， 20-50万平方米中大型的项目有4个（呼和浩特万象城、深圳大悦城、商丘睢阳吾悦广场、即墨蚂蚁市集），占比3.74%，50万平方米以上有1个（港城广场）。

供给方面，存量改造项目占比超九成。在本季度统计的109个项目中，新建项目仅有12家，占比为11.21%。尽管改造项目数量略多于新建项目，但新建项目更注重体验感和主题化，例如杭州金帝T-ONE MO实现了业态平衡（餐饮占比31%、零售占比33%、生活配套占比36%），武汉杉杉奥特莱斯广场则定位为名品轻奢。从整体情况来看，存量调改与运营升级已成为行业发展的重点，其中，重构定位、升级模式是尤为突出的重要特点。

布局方面，资源呈现出向高能级城市倾斜的趋势。从省份分布情况来看，广东省以18个项目位居首位，上海市有10个项目、湖北省有9个项目，紧随其后。前五省份的项目总数合计为52个，占总项目数的47.71%。从城市分布来看，一、二线城市项目65个，占比60.75%。

业态方面，多数项目着重强调体验式消费。其中餐饮和零售业态的占比尤为突出，在多个项目中，这两类业态的占比均超过50%。零售业态愈发聚焦潮流趋势与生活方式，体验类业态中，亲子、娱乐、文化等板块的占比显著提升。

运营商方面，华润万象生活、龙湖商业、万达商管等头部企业表现依旧活跃，其项目更侧重精细化运营与主题化设计。

典型项目分析

图片来源：百度百科

广州K11 Select：文化零售与TOD模式融合

广州K11 Select作为大湾区首座K11 Select项目，由新世界发展与广州地铁联合开发，总建筑面积8.1万平方米，是文化零售与TOD模式深度融合的典型案例。项目定位年轻社群市场，依托轨道交通的天然客流优势，通过艺术策展、品牌联名与社群运营构建独特的“艺术+商业”体验场景。参考已开业K11项目的运营表现（如沈阳K11在2024年实现10.5%的租金增长），该模式在提升资产溢价和用户黏性方面已获市场验证，有望成为广州文化消费新地标和城市商业升级的典范。

图片来源：百度百科

上海ITC Maison：港资高端与重资产持有

上海ITC Maison位于徐家汇商圈，由新鸿基地产开发运营，是上海国贸中心商业组团的重要组成部分。该项目建筑面积1.4万平方米，定位高端零售空间，采用统一持有、只租不售的运营模式。项目依托新鸿基强大的品牌资源和运营能力，通过引入国际奢侈品牌和提供优质服务维持高租金收益。参考新鸿基在上海市场的表现，其同类项目在2024年实现8.5%的租金增长和99%的出租率，展现出在核心地段布局高端商业的持续盈利能力和抗风险优势。

图片来源：百度百科

源创Oya街区（西安）：非标商业与主理人品牌孵化

源创Oya街区位于西安，由源创集团开发运营，建筑面积4.2万平方米。项目定位为“非标商业”，突破传统购物中心标准化形态，围绕独特性、场景营造与内容创造构建差异化竞争优势。商业模式重点引入主理人品牌、设计师店铺及文创体验等特色业态，打造具有强辨识度的商业空间。该模式精准契合年轻客群个性化消费需求，通过策展式商业逻辑创造沉浸式体验，为购物中心突破同质化竞争提供了重要实践范本。

第四季度展望

基于前三季度市场表现和典型案例分析，预计第四季度及2026年购物中心行业将沿着三大方向演进：

1.运营要素重构：“内容－数据－资本”三轮驱动

行业竞争的核心将从空间运营转向内容创造、数据赋能和资本效率的全面提升。内容层面，策展型商业、主理人品牌、文化IP等将成为引流关键；数据层面，会员系统的深度运营和私域流量转化，将成为提升复购率的重要手段；资本层面，资产证券化和REITs扩募需求较强，为行业提供新的资金循环通道。

2.业态创新深化：体验式消费持续迭代

传统零售业态的占比预计将进一步收缩，而具备强互动性与社交属性的体验业态则将持续扩容。IP主题娱乐、科技沉浸体验、健康生活方式等新兴业态将保持高速增长，推动“线下体验+线上复购”模式深度融合与创新。

3.市场格局优化：结构性调整持续深化

核心城市群依旧是优质商业资源的主要聚集地，多数企业将继续秉持“聚焦核心+审慎下沉”的布局策略；存量改造与城市更新项目的占比预计将进一步提升；社区商业作为“最后一公里”的重要节点，将是中小和特色运营机构的主要阵地。

四季度将叠加国庆、“双十一”、圣诞及元旦等消费节点，市场有望在节日效应与营销创新的双重驱动下温和复苏。卷内容、卷运营、卷线上线下融合，仍会加剧。购物中心在残酷的竞争中，仍在寻找新的增长模式。残酷的竞争也会推动行业向高质量运营方向提升与变革。

榜单说明

1.榜单数据截至2025年9月30日。

2.数据来源为：