天西房价，跌回5年前了！
5年前，天西保利和光屿湖四期开盘，其中：
149㎡的清水套三开盘均价约2万/㎡；
221㎡的清水套四单价约2.95万/㎡。
当日取证188套房源，吸引超350人参与摇号，当日售罄。
虽然在当时还谈不上什么超级热盘，但其销售速度放在今天来看，那也是妥妥的红盘了。
时至今日，项目不少房源上架二手市场，其成交量和价格惨淡。
截止目前，保利天屿四期有接近30套二手房源在售，自上架二手市场以来，共成交4套。
而目前挂牌房源中：
149㎡的房源最低挂牌单价已经跌至2万/㎡，还带简装，这已经大破发。
221㎡的房源最低挂牌单价同样跌至2万/㎡。
对比取证价格5年亏超200万，而且现在还没有卖出去！
真没人买天西了！？
01
价差太大
成交困难！
保利天屿一共有四期，目前总挂牌房源大概在90套房源左右，成交量在15%左右。
据淘房君的统计，自挂牌到现在，2年时间总共成交14套，成交均价2.2-2.5万/㎡左右，其中：
1期成交3套、2期成交4套、3期成交4套、4期成交3套。
二手成交量起不来，价格自然也很难起来。
据淘房君的观察，目前项目的二手挂牌价十分割裂，高低价差最高可超过1.7万/㎡！
同面积段、同装修产品，直接贵了370万出来！
可能视野有差异，但真有人会多拿接近400万来买这个视野溢价吗？
除非脑子坏了。
为什么会有如此割裂的价差现象呢？
淘房君认为，价格没有锚定的原因，还是受板块能级影响。
从天西问世以来，彼时对标的就是金融城，在营销层面上的下足了功夫。
但现如今，板块能级影响力有限，周边产业落地不到位，价格自然就没有锚定点，形成了这种割裂的现象。
淘房君发现，这种现象还不不止是保利天屿一个项目存在。
天西的几个项目，都有类似的现象。
比如天府锦绣的锦院，同户型面积段产品，因为楼层和带家具的差异，直接贵了270万。
这也很明显不合理。
没有价值锚定点，这样就会造成有房东为了快速出货，只能无奈把货值拉到一个破发位。
就像天府锦绣锦院这套低楼层，因为有楼层瑕疵，没有价值锚定，房东为了出货只能拉到破发亏钱来卖。
价格虽然同样跌回5年前，但还是没有卖出去。
02
曾经的热盘
差距太大了！
2020年，保利天屿取证4次，3次直接售罄，需要摇号。
还有万科天府锦绣，从20年到21年，项目5次开盘，几乎每次都需要摇号，甚至出现3倍熔断的组团。
彼时的天西，凭借着“F4”的名头可谓是一往无前，大热之地，几乎不存在顺销的情况。
很多购房者已经一房难求，全款买房都不一定能抢到一个名额。
谁也没想到形势变化如此之快，曾经抢手的香饽饽转眼就变成了烫手山芋。
再看同期的其他热盘。
主城锦江的东湖长岛与天府锦绣一批次取证时间相比，两者间隔差不多刚好1年，一前一后。
2019年10月，东湖长岛开盘，1742套房源吸引1992人参与摇号，摇中概率87%，均价2.5w/㎡。
也是彼时主城的一个大热项亩，虽然后期顺销了，但是很快也完成清盘了。
就目前的表现来看，虽然都是同期的热盘，但它们现在却渐行渐远。
今年4月，人居东湖长岛成交了一套273㎡的湖畔洋房，成交总价1560万，成交单价57047元/㎡。
除了它的二手成交价格值得关注，成交周期也让不少项目艳羡。
这套总价超千万的二手房源，挂牌仅22天，就顺利成交。
这个速度，在当下这个市场行情，懂得都懂。
回到价格上来。
从开盘情况来看，东湖长岛这套273㎡的湖畔洋房，开盘总价约820万。
赚了多少不好说，至少没亏。
项目相对刚需一点的高层，成交单价也基本稳定在3w＋/㎡。
都是曾经的热门项目，为什么二手市场的待遇却天差地别？
03
新规产品潮
天西二手持续承压
因为部分房源限售的原因，天西进入二手市场的节点就注定要承压。
1、新规潮来袭，产品持续承压
其实天西几个项目从去年开始，才有二手陆续解禁。
但不巧的是，从去年下半年开始，成都新房市场开启了一场浩浩荡荡的新规潮。
从得房率到入户光厅，从入户光厅到多套房设计。
同样是400万的房，现在的新房对比前几年的，说看了不心动都是假的。
所以，天西的各项目在板块能级受到影响的同时，产品情况也在持续承压。
2、法拍价格压制
在前两年中，因为限售的原因，天西有部分急于出手的房东，选择了法拍这条路。
比如：
23年12月，保利天屿一套法拍成交，一套221㎡的豪宅以总价654.1万成交，单价将近30000元/㎡。
成功成交虽然是一件好事，但值得注意的是，该套房在2020年开盘总价703万，也就是说3年时间，不算各类税费和持有成本，这套房亏了将近50万。
今年2月，天府锦绣一套法拍房源，一拍流拍，二拍以4554836元的总价拍下，折合单价约为26411元/㎡。
相对开盘价低了超103万。
低价、流拍，这些房源的出现无疑再次让天西的锚定价格承压。
所以，在市场情绪、板块能级、新规新房、法拍市场的多重因素影响下，天西后面的路注定比较难走。
你认为呢？
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