谁能想到，曾经的 “宇宙第一房企” 碧桂园，如今会落到裁掉 8 万人、负债超 8000 亿的地步？2025 年 9 月，碧桂园开了场管理会，董事会主席杨惠妍说销售在好转、保交房有进展、债务重组有突破，还喊着要 “翻身”。可这翻身的底气，到底从哪儿来？
先看碧桂园现在的规模，跟巅峰时比简直是天差地别。2025 年前 8 个月，它的销售额才 224.8 亿元，而两年前同期是 1488 亿元，就算比去年的 328 亿元少，也只是从 “暴跌” 变成了 “稳住一点点”。现在单月销售额就 30 亿左右，在百强房企里排 20 名上下，早就从 “巨头” 沦为 “小房企” 了。
为了卖房子，碧桂园只能降价。2025 年前 8 个月，房子均价 0.83 万元 /㎡，比去年同期的 0.97 万元 /㎡降了不少。要知道现在楼市大环境并不好，弱二三线城市的刚需都在 “省钱”，不少楼盘只能靠大折扣才能卖出几套，碧桂园这降价策略，更像是 “甩卖求生”。
杨惠妍在会上反复强调 “销售畅通才能盘活全局”，这话没毛病，毕竟现在碧桂园最缺的就是现金流。一边要保交房，一边要还债务，没有钱寸步难行。
2025 年上半年，它还有 5310 多亿的在建、待售物业，近三年累计交付了 180 万套房子，今年下半年还要 “保交房和保主体并重”，尤其是北方区域，得赶在冬天停工前把活干完，这压力可不小。
债务方面，碧桂园确实有了点进展。2025 年 8 月，香港法院把它的清盘聆讯延期到 2026 年 1 月，还有不少债主同意了债务重组方案，要是境外重组能成，能少还 110 亿美元。可别光看利好，它的总负债还高达 8854 亿元，资产负债率 90.6%，有息负债 2500 多亿，一半多都要在一年内还，手里能自由用的现金却没多少，这窟窿还是填不满。
更棘手的是 “缺人”。2021 年碧桂园还有 10 万员工，到 2025 年 6 月就剩不到 1.8 万人，职能部门几乎裁光，就剩建筑、代建和机器人、农业这些业务的人。以前它靠 “内部赛马”、人海战术、快速周转做大规模，可现在楼市讲究 “精细化运营”，这恰恰是碧桂园的短板。就算债务重组成功，没了合适的人，没了成熟的运营模式，想把业务做好，难上加难。
为了翻身，碧桂园搞了个 “一体两翼” 战略，就是房地产开发加上建筑科技和代管代建。可看 2025 年上半年的收入，房地产开发降了 29.1%，科技建筑降了 40.5%，就物业投资和酒店经营涨了 33%，才 10.76 亿元，这点增长根本不够看。
代建业务倒是签了 412 万㎡，排行业第 11 名，文商旅业务也签了几个项目，可这些 “轻资产” 业务能撑起碧桂园吗？以前它靠拿地建房赚大钱，现在转向代建、管理，赚的都是 “辛苦钱”，想靠这个把 8000 亿负债还上，简直是杯水车薪。
再说区域布局，从巅峰时的 106 个缩减到现在的 13 个，很多地方都撤了，市场份额丢了不少。现在想重新冲规模，可楼市早就不是以前那个 “随便建就能卖” 的时代了，政策说 “止跌回稳”，但刚需没那么容易回来，碧桂园想靠抓政策窗口期卖房，恐怕没那么简单。
杨惠妍说 “向前看”，可向前的路上全是坑：钱不够，人太少，模式不对，市场不好。以前碧桂园靠粗放扩张当上 “宇宙第一”，现在行业变了，它还没真正适应。就算短期内能靠降价、重组喘口气，长期来看，要是解决不了精细化运营、现金流持续流入的问题，所谓的 “翻身”，可能只是一场空。
碧桂园的现状，其实是很多房企的缩影。靠高负债、高周转赚快钱的时代过去了，现在拼的是真本事。能不能翻身，不是喊几句口号就行，得拿出实实在在的解决方案。可目前来看，碧桂园的底牌，似乎还不够硬。
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