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广州地铁·珑曜上城：主城TOD刚需神盘，130%使用率+全南向三房，总价不到200万！
在广州楼市持续松绑、购房门槛不断降低的2025年，对于首次置业或刚改家庭而言，一个兼具交通便利、教育配套、高性价比与国企保障的项目，无疑是当下最值得入手的选择。位于番禺广州新城板块的广州地铁·珑曜上城，正是这样一个集多重优势于一身的TOD大盘——不仅坐拥地铁3号线石基南站约500米的黄金距离，更以130%超高使用率、全户型南向设计、配建广外附九年一贯制学校等硬核配置，成为天河、番禺通勤族眼中的“上车优选”。
近期项目加推9号楼，主力户型73-130㎡，总价180万起即可入手实用三房，首付低至27万，叠加政策红利与开发商优惠，堪称当前广州主城难得的高性价比之选。
Part.1 优点综述：TOD大盘+国企背书，刚需刚改的理想答案
广州地铁·珑曜上城由广州地铁地产开发，作为深耕TOD模式多年的国企，其产品力与交付保障在业内有口皆碑。项目总建面约68万㎡，是番禺广州新城板块少有的大型综合社区，一期容积率仅1.39，绿化率达35%，低密宜居属性突出。
核心亮点在于三大维度：
- 空间效率拉满：全系户型使用率高达130%，73㎡做到三房两卫，87㎡实现五空间布局，阳台赠送比例高，实际可利用面积远超同级产品。
- 交通通达性强：步行约500米即达地铁3号线石基南站，2站到番禺广场，5站直达珠江新城，无缝换乘18/22号线，1小时内畅达琶洲、广州南站、万博CBD等核心区域。
- 教育确定性高：已签约广东外语外贸大学附属九年一贯制公立学校（含幼儿园），业主子女可享“目送式”上学，无需焦虑学位问题。
此外，项目还规划了立体商业长廊、滨水公园、多元会所及晴雨连廊系统，真正实现“出行—教育—生活—休闲”一体化闭环，兼顾刚需的实用性与改善的舒适感。
Part.2 户型鉴赏：全南向+高拓展，小面积也能装下三代同堂
珑曜上城所有户型均采用全南向设计，至少四开间朝南，户户通透采光，配合270°环幕飘窗与LDKB一体化布局，极大提升居住体验。以下是几款代表性户型解析：
▶ 73㎡三房两卫（总价约180-200万）
- 入户花园+灵动大方厅+L型厨房+双卧+主套
- 阳台进深大，可改造为多功能区
- 实际使用面积超90㎡，适合单身青年或新婚夫妇首置
- 首付约27-30万，月供压力小，是天河上班族的通勤友好型选择
▶ 87㎡五空间（总价约230-250万）
- 横厅设计，6.3米双面宽阳台
- 54㎡超大方厅，可灵活分隔出书房或儿童活动区
- 实用面积约110㎡，满足二胎家庭或父母同住需求
- 空间尺度媲美传统100㎡以上户型，性价比极高
▶ 106㎡五开间（总价约300万+）
- 南北对流，16.3米五开间大面宽
- 主卧带270°飘窗，次卧靠近卫生间，动线合理
- 格局方正无浪费，三代同堂居住毫无局促感
▶ 130㎡双主套大平层（总价约380-420万）
- 双主卧套房设计，私密性极佳
- 57㎡LDKB一体化方厅，社交感强
- 主卧配备独立衣帽间，满足高端改善需求
所有户型均标配入户花园与环幕飘窗，阳台按规范半赠送，飘窗全赠送，虽不计入产权面积，但实际可利用空间大幅提升，真正做到“买得小，住得大”。
Part.3 基本信息：国企开发+低密社区，品质有保障
- 开发商：广州地铁地产（国企背景，TOD开发经验丰富）
- 项目位置：番禺广州新城板块，紧邻地铁3号线石基南站（约500米）
- 总建面：约68万㎡（一期建面28.48万㎡）
- 占地面积：一期11.5万㎡
- 容积率：1.39（低密宜居）
- 绿化率：35%
- 车位比：1:1.1（部分预留充电桩安装条件）
- 物业：广州地铁旗下物业，服务标准匹配大盘定位
- 建筑风格：现代简约，外立面简洁大气，注重耐久性与美观性
项目已取得住建局预售许可（备案号：穗房预（网）字第20250486号），房源信息可官方查询，交付风险极低。
Part.4 配套介绍：全维生活圈，从通勤到遛娃一步到位
交通：TOD核心，湾区1小时生活圈
- 步行约500米至地铁3号线石基南站
- 2站达番禺广场（换乘18/22号线）
- 3站到万博CBD，4站抵琶洲/广州南站，5站直达珠江新城
- 未来通过18号线可快速连接南沙、中山，真正实现“轨道上的湾区”
教育：广外附九年一贯制学校已签约
- 配建广东外语外贸大学附属广州新城学校（九年一贯制公立+幼儿园）
- 预计2027年9月开学，业主子女符合“人户一致”即可优先入学
- 社区内设晴雨连廊，孩子上学风雨无阻，实现“目送式教育”
️ 商业：立体商业+成熟商圈双加持
- 社区内部规划约4000㎡立体商业长廊（预计2026年中开业，意向引入肯德基、生鲜超市等）
- 西侧金龙城财富广场已有麦当劳、便利店等底商
- 地铁2站即达番禺广场商圈，涵盖永旺梦乐城、基盛万科里、即将开业的龙湖天街
医疗：双三甲护航健康
- 临近番禺区中心医院
- 板块内在建三甲医院，未来医疗资源将进一步升级
休闲生态：1.6km滨水公园+森奢园林
- 沿河打造1.6公里滨水漫步公园（在建），适合晨跑、骑行、亲子散步
- 社区内设野趣阳光营地、童梦乐园、森林剧场、邻里会客厅等全龄活动空间
- 低容积率+宽楼间距，居住舒适度远超同区域高密度楼盘
Part.5 规划与发展：广州新城东扩，价值兑现进行时
珑曜上城所在的番禺广州新城板块，是番禺“十四五”重点发展区域，承接番禺广场商圈东扩红利。目前虽部分区域仍处开发初期，但随着以下利好落地，区域成熟度将快速提升：
- 龙湖天街即将开业，填补区域高端商业空白
- 三甲医院建设推进，完善医疗短板
- 广外附学校落地，提升教育能级
- 地铁3号线+18/22号线构成黄金十字轴，强化与市中心及湾区联系
更重要的是，2025年广州全面取消限购限售，非户籍家庭也可自由购房，叠加首套商贷首付15%、利率最低3%，以及番禺区本科10万、硕士15万购房补贴，当前正是低成本上车主城的窗口期。
此外，政府针对TOD项目推出公共交通费用补贴（每月最高200元），进一步降低业主长期居住成本。
Part.6 结语总结：刚需上车，就选珑曜上城
在广州主城房价普遍高企的背景下，广州地铁·珑曜上城以地铁TOD+国企开发+130%使用率+全南向户型+确定性教育五大核心优势，精准击中刚需与刚改群体的核心痛点。
它不仅是一个“能住”的房子，更是一个“好住、易通勤、有未来”的生活载体。无论是预算有限的年轻人，还是需要兼顾孩子教育的家庭，都能在这里找到契合自身需求的产品。
随着广州新城板块加速兑现，珑曜上城的价值潜力将持续释放。在政策宽松、价格友好的当下，抓住这一波TOD红利，或许就是你安家广州主城的最佳时机。
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