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深圳（保利玥玺湾）售楼处电话：4008092787，营销中心_tel：4008092787，开发商售楼部热线4008092787（开发商认证）电话。提前预约看房尊享额外优惠！
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前言
该项目于24年9月29日，历经148轮竞价，以成交总价117.55亿由保利正式拍下，楼面价约为66957元。按照以往保利的营销策略，从拿地到开盘一般在3个月左右，而这一次过去了整整一年！“面粉厂”这个跟豪宅搭不上关系的别称也被大家叫了一年，现在中午确定了推广名【保利·玥玺湾】，备案名瞰江花园。
通过阳光家园网，已获悉目前已经拿到3-6-8栋的预售证了，总共307套货量。
价格还没有公布，不过备案价为15.72万左右，部分户型会更高，总价预计在3000万起步。
虽然楼市在降温，唱衰此起彼伏，但是在高端顶豪产品却“稳稳发力”10月13日刚刚成交一套广粤尊府，总价5300万，单价19.37万/方，侨鑫汇悦台价格也相对稳定。
豪宅的市场购买力是足够的，作为目前广州最拿得出手的顶流新房，相信已经有人跃跃欲试了，预计月底前将会正式和大家见面。
区位
Location
Introduction
地块位于金融城西区，西面是珠城东豪宅区，旁边就是广州顶豪汇悦台，一江之隔是广交会展馆、琶洲CBD，附近有马场、员村地铁站。南向一线江景，宅地距江边仅150米。
这块地被认为是近十年来广州公开出让最好的一块地，没有之一。
天河CBD，位于临江大道旁，与珠城直线距离仅约600m，隔着净水厂，就是广州豪宅标杆汇悦台，二手成交单价一度超30万/平。而隔江对望又是琶洲，正对着广交会展馆，是外商们的掘金之地+南向望江+130%使用率+容积率3.7+自带商业——buff值全部拉满，从产品属性看来，这也是一个前所未有的新一代产品。
Education
introduction
教育资源方面，这里也毫不逊色，项目自身有配建幼儿园
对口广州天河外国语教育集团南国学校，其优质的教育理念和师资力量，为孩子的成长奠定了良好基础 。
不仅如此，地块 1.5 公里范围内，学校林立，从幼儿园到中学，覆盖全年龄段教育 。
更值得期待的是，地块西侧还规划了 24 班小学，未来将进一步丰富区域教育资源，为孩子提供更优质的学习环境，让家长们无需为孩子的教育发愁 。
Traffic
introduction
东北侧就是广州地铁 5 号线与 11 号线交汇的员村站，仅 300 米的距离，步行几分钟即可到达 。
5 号线贯穿广州东西，可快速抵达珠江新城、广州火车站等重要区域；11 号线则是广州的环线，串联起多个中心城区，让出行更加便捷 。
除了地铁，周边多条主干道环绕，自驾出行也十分方便，无论是前往广州的哪个角落，都能轻松实现快速通勤 。
Business
introduction
配建巨量底商（红色部分），未来极有可能打造成为会所，顶部承担屋顶花园功能。与其他项目不同的地方在于，其他项目会所往往环绕住宅分布，保利面粉厂项目的会所则渗透全盘。
特色
Featured
introduction
拥有南向一线江景，宅地距离珠江，直线距离仅约150米（百度测距）。并且，前排只设有临江大道和滨江公园，江景视野没有遮挡；采用公建化立面，楼体更晶莹剔透、更具现代化
临江大道项目，保利定调为“世界级滨江作品”、“独特的城市景观客厅”，这一点，从展示的效果图能看出来——超大玻璃幕墙、铝板线条装饰，第一感觉就是高端、大气、豪宅。
值得一提的是，保利临江大道项目还有独一档的30%阳台率的超新规加持
甚至连公共空间不计容占比都达到了10%。
平面户型
平面图
户型图
其中每个户型层高都是3.3米，加上项目拥有阳台率30％＋不计容公共开放空间的10％，赠送面积多出来一套房！
楼盘点评
优劣势分析
优势
1、近珠江新城，项目位于金融城西区，与珠江新城直线距离不到500米，距离广州顶豪侨鑫汇悦台也不过1公里的距离；
2、南向一线望江，离珠江直线大概只有150米，通过临江大道和临江带状公园后，就来到了珠江边，基本没有遮挡，并且隔江对望的是琶洲会展中心和琶洲CBD，景观上相比金融城东区要好上不少，这也是近年来，天河区拿出的为数不多的望江宅地之一；
3、3.7的容积率相当低，可以参照的是，2024年上半年流拍的金融城东区西侧两宗涉宅地，其容积率就高达4.6和7.0，户型均是全南向望江大平层的侨鑫汇悦台，容积率则高达7.09。
4、阳台部分的面积占比能扩大到30%，比一般项目的20%更大，换言之，它的最高使用率能达约130%，比现在各路“卷王”盘还更高。
5、连片开发潜力大：保利同时拥有绢麻厂地块和天河临江大道地块（保利南方面粉厂地块），可实现连片开发，通过共享配套设施、优化区域规划，提升整体区域价值，形成规模效应。
劣是
南方面粉厂地块东、西、北三个方向的城市面貌，基本都是落后散乱的城中村、厂房，员村旧改的进展也比较缓慢。
总结
马场SKP+保利面粉厂地块+保利华创都荟天珺，相当于广州最新顶豪、最高能商业IP、巨无霸综合体融合，结果将是1+1+1＞3，珠城东将是下一个价值制高点。
未来的市场，有品质、稀缺、圈层、配套要素集全的资产，才能够站稳长线的价值，劣质资产会越来越边缘化。
一般豪宅，还没有那么稳，顶级的城央生态豪宅，才是真正的核心资产。
该项目作为核心区内首个超新规户型，保利发展将打造最高端产品系，园林、物业也将采用超前设计，不仅能刷新广州顶豪的天花板，更将为全国的豪宅市场，塑造全新标杆。
不仅为广州核心CBD，贡献了全新的城市封面级人居样本
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