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上周五，城东幸福林带，金茂和贝好家合作的，幸福晓棠开放，很多人看完的第一个感觉，就是有点恍惚。

没错，就是恍惚，后悔自己买的早，四年前跟风摇号，没再等等！

实景展示区里，依旧是大家熟悉的金茂风格，体现为低调但气场不俗的大门，内敛却用料十足的下沉会所，以及看了非常上头的样板间……

尤其是16000+起的放风价，更是万万没想到！

寻根溯源

七月初，金茂携手贝壳，在幸福林带摘地约62亩，容积率2.8，，同时还需要配套建设24个班的公办小学。

（地块位置示意）

一个是中介行业的龙头，一个西安豪宅的牌面，这两家的组合，让人意外。

但这种住宅+配套捆绑的形式，在幸福林带却很常见，比如当年龙湖天曜+长乐天街+传化智联西北运营中心；中建悦庐幸福序+中建西北创研中心；旭景丰颢园住宅+百度智慧中心等。

（幸福林带实景）

对买房人而言，意味着不用担心房子卖完，配套不落地，属于隐性利好，摘地后四个月，幸福晓棠面世。

这块地的前身，是陕汽南区改造的一部分，位置还是很好的，一路之隔就是幸福林带动之谷，最近地铁站是8号线的幸福林带北，直线约400米。

幸福晓棠的斜对面是即将开业的龙湖长乐天街，也是区域内商业中心，加上开发商配建的公办小学，商业，地铁，公园，学校配套一应俱全。

（龙湖长乐天街实景，来源：悦西安）

由于地处主城旧改区域，烟火气十足的同时，城建面貌并不统一，北侧昆仑厂、南侧黄河厂都还在，对城东人有亲切感，厂区云集最大优势，就是南北两侧没有视野遮挡。

在这块地上，金茂规划了10栋楼，T2结构的四代住宅，建面约98㎡、110㎡、129㎡、139㎡，赠送率起步约31%，最大约40%。

单看户型，98㎡的端厅、110㎡做四室、129㎡是横厅、139㎡全景舱，无论是四代住宅的赠送面积，还是房间的面宽，格局排布，几乎挑不出毛病。

（幸福晓棠户型一览）

上一个在户型上这么卷的是沣东融合区的保利云谷和著，没想到仅仅一年，更低价格，更好产品，反而住回了地铁口的主城区，市场竞争程度可见一斑。

降维打击

很多人看完的共同疑问是，金茂在这个刚需入门面积段的小区里，是不是用力过猛了？

壹

豪宅金茂，为啥降维做刚需

西安的众多开发商里，金茂是最特别的一家，从最早的长安金茂府开始，一直到科技路，大明宫，未央湖，曲江CCBD，文教园，金茂几乎没有碰过刚需。

即便是入手门槛最低的高新金茂悦园，单价，总价也是当时周边的天花板，1.6万/㎡起的金茂能盖成什么样，别说业主，业界也没有参考。

不少人的共识是，金茂房子好，交付好，价格也好，就该在西安的一类板块，比如奥体，曲江，高新深耕，站稳西安豪宅的一梯队。

（金茂提前交付社区实景）

目前，金茂璞逸东方，璞逸高新，璞逸奥体也确实都有落地，我相信，依旧是区域的豪宅标杆。

但西安不是北上广，500万以上预算的豪宅用户，总共就那么多，金茂在这个总价里的市场占比已足够高。

（来源：克尔瑞西安）

西安作为知名度里的一线城市，收入里的二线城市，大众的预算200万还是一道门槛，再贵的房子是好，但与普通人没啥关系了，要不要下沉刚需，更接地气，这是金茂的明天，幸福晓棠就是答案。

且这种下沉不止西安，成都的东城金茂晓棠，户型也不大， 建面约110—139㎡，总价控制在300万以内，最终实现“13开13罄”，进一步说明，面积悄悄变小，小户型豪宅化，是全国趋势。

贰

金茂入门款，实景到底如何

截至目前，幸福晓棠的大门，下沉会所，园林，实景样板间都已开放，从实景看，还是相当不错的，有不少璞逸，府系的元素和影子。

比如做了约168米的归家界面，铺上的维多利亚绿、法国金花，潘多拉等各种奢石，颜值和美观都很高。

（幸福晓棠大门实景）

门前的商业街区也提前运营，涵盖咖啡、鲜花、文创、烘焙，进一步拉高小区的居住调性。

再比如下沉景观里，做了近11米高的叠瀑林泉峡谷，种上了乌桕王，即便不懂房子的人来看，也知道这景观，树王很贵。

（幸福晓棠庭院实景）

会所里，一整面的书墙、健身空间，瑜伽空间，四点半课堂等也是一应俱全，虽是入门产品，但金茂小区的颜值，用料，调性特征都有很好还原。

（幸福晓棠会所实景）

叁

幸福晓棠，为啥起步价1.6万

坚持做改善的，金茂在西安是独苗，设计好，配置高，用料好，必然售价也高，这种的好处是，交付能完美兑现，没有降标简配风险，业主口碑稳定，当然一分钱一分货，无形了拉高了购买门槛。

最早的长安金茂府，2019年的备案价18498元/㎡，是西安住金茂的最低门槛，此后未央湖，大明宫，高新，曲江等，单价在都在2-3万元/㎡之间。

能把金茂价格打下来，首先得感谢较低的楼面价，幸福晓棠住宅摘地的地价982.49万元/亩，楼面地价5260元/㎡。

此外，还要算上配建幼儿园，小学的建设成本，实际价格会更高，但相比过去五年，动辄楼面价过万的拿地成本，此次和贝壳合作，这算是金茂在西安拿到的较低价格的地。

其次，是周边购买力的现状，当下主城区买房，再无投资目的，多是自住需求。

尤其是幸福林带周边，以老厂职工，市场，医院，高校群体，大家有强烈的改善意向，但没有过多的支付能力，可以说月供能力决定购房预算。

（幸福林带实景图）

既然金茂要降维，要深耕主城，自住市场里，必然要调研周边的真实购买能力，过高的价格，放在曲江，奥体，高新行，但在城东，同样压力很大。

最后是其他成本上，在过往金茂社区的房价里，科技系统和精装交付是必选项，无形中拉高了售价。

（科技系统设备间）

以有过毛坯销售的高新金茂悦园为例，毛坯门槛约20000+，但叠加科技系统，精装后，门槛来到25000+。

在改善社区，精装和科技系统是金茂的标签，但在入门产品里，刚需更关注社区的户型，价格，配套，景观等因素，幸福晓棠无科技系统，非强制精装后，成本明显降低，这为1.6万起的放风价打下基础。

肆

没有科技系统，金茂还正宗吗

对于真正买这里的城东人，我相信不会在意这些，熟悉的位置，齐全的商业，学校，地铁配套，金茂的交付案例，口碑，外加不高的价格，就已经足够有说服力了。

反而是强制精装+科技系统高售价后，反而会面临主城区的水土不服，但凡有更高预算的，也不会首选这里，这是区域现状，也是金茂必须要接地气的原因。

（未央金茂府实景）

并且，高品质，强兑现，好口碑才是金茂在西安的内核，而非高价标签， 一个很好的同行案例，就是招商。

这两家算是当下少有交付好，口碑长期稳定的央企开发商，招商早期的城市主场，后期的西安序，西安玺，西安湾，同样是刚需豪宅两手抓，定位，用料，价格不同，但通用收获来自，刚需，改善的多重认可。

对金茂而言，有着豪宅，改善社区的建造经验，如今涉足入门款，更应是游刃有余，虽然大家清楚一分钱一分货，但对这样有豪宅包袱的开发商，为了自身安全感的考虑，也会做好入门产品。

这大致就相当于国际舞台风光无限的女神刘亦菲，即便降维拍网络短剧，也会保持优雅的案例。

金茂的降维开发，既是这个时代的必然，又是好房子不能只是大房子，贵房子的导向要求，央企特殊的身份，更要带头兑现好房子理念。

闭眼入吗

而对于普通人而言，这确是一个窗口期，金茂还在加大投入，试水主城刚需；同时赠送政策还未收紧，住主城区，也有最大 40%的赠送；

更关键的是，市场下行，内卷还在加剧，地价，房价走低，对于真正自住的老西安人，新房却是足够有吸引力。

万一，等金茂想明白了，涨价了怎么办？


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作者：晴明

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