什么？房贷又有新套路？
最近，楼市君上网冲浪发现很多“断供保房”、“诉前延期8年、诉中延期5年、诉后延期2年”的帖子，在手把手教有房贷压力的业主如何“省钱”。
|图源：小红书
殊不知，那些看似诱人的“特殊服务”，正让越来越多困境中的业主陷入新的风险。
那么何为“断供保房”？楼市君来举个例子说明：
以小A为例，假如他于2018年花了300万在佛山买的房子，月供约八九千，现在评估价只值100万，再加上工作不稳定，每个月的房贷可能会有还不上的情况。
而“断供保房”的出现，其实就是盯上了小A这类有还贷压力又想保住房子的群体。
这些机构会跟小A口头承诺，通过他们的操作，最高可延长８年还款期限，期间不用还房贷，也不用担心没房住。
| 楼市君朋友圈
那这些机构具体怎么操作？经过楼市君深扒和咨询相关机构，发现断供保房主要分两个阶段：
第一阶段，未断供前，机构会让业主向银行申请延期还款，但这种延期一般只有一到两年，两年后若还不起，银行仍会起诉。
| 咨询记录截图
第二阶段，彻底逾期进入司法阶段后，房子要被强制执行， 保房机构会通过提出管辖权异议、评估异议或拍卖程序异议等手段争取时间 。
这其中，保房操作最核心的战术，就是提高价格。
在此之前，大部分法拍程序完成拍下后，进入接下来的交割、腾房、交付等流程。
但是如果价格过高，银行会怀疑 "价格虚高"，那么可能这个核销程序就会被推迟，甚至被迫重新拍卖。
而这个过程，可能就需要花费数月，甚至数年时间。
总而言之，整套流程就围绕一点：将每个环节的时间拉长，跟银行打持久战，拖个5年到8年。
在这个时间段内，若购房者能翻身，就可结清银行贷款；若无法翻身或房子价格未上涨，到时候房子被拍卖也只能接受。
其实，这些所谓的“保房”操作，实则却风险重重：
其一，可能会构成虚假诉讼。
如“捏造”债权、虚构权利关系等方式拖延执行进度，都是典型的违规操作。
如诉讼程序中，业主为阻碍银行对房屋的拍卖执行，与他人串通，伪造借条、签订虚假的房屋长期租赁合同等，一经查证，最高可判处七年有期徒刑。
| AI生产，仅供示意
其二，个人征信系统将留下污点。
无论“套路”如何，业主一旦断供，自身征信就会留下不良记录，这不仅会影响未来房贷、车贷、消费贷等，还可能波及出行、就业乃至子女教育等生活的方方面面。
即便后面还清全部欠款，不良征信最短也要5年才能覆盖掉，如果有人说短期内能帮你恢复征信，那大多是骗局，不要轻易相信。
其三，会造成额外利息与罚金累积。
彻底断供期间，除了正常的月供款，房贷逾期产生的利息、违约金等还是需要你来买单，债务雪球将越滚越大。
| AI生产，仅供示意
其四，易陷入机构收费陷阱。
据了解保房业务收费并不低，通常包括前期咨询费、方案设计费等，总额可能高达房产价值的5%。
以一套300万的房子为例 （没满五年） ，按揭余额在250万，贷款30年的情况下，购买“保房业务”所产生的花费总额高达 50 万。
款项保房（5年为例）法拍
贷款250万 250万月供11863元/月 11863元/月手续费
7.5万
3万（网络拍卖平台费）
个税— 9万增值税— 15.9万
执行费用— 约3万
法辅费— 约1.5万律师费/诉讼费— 约5万利息约45万
按断供期计算花费总额约52万
约38万（未计利息）
更需警惕的是，许多服务合同可能暗藏隐形条款，在服务过程中以“特殊情况”、“额外程序”为由不断要求追加费用。
当然，确实有还贷压力的业主，也不必太心急。楼市君特地致电了银行，整理了几个合规稳妥的方案：
方案一：与银行协商延期还贷。
申请展期一般能延长6-36个月，但也有些外资银行只允许延长半年，5年内申请次数不能超过3次。
延期还款期间不用还一分钱，但本金和利息会分摊到剩下的月份里。
方案二：申请降低月供，减轻短期压力。
即使只能还几百元，也要坚持每月还款，这能证明你的还款意愿，不仅能为后续协商争取更多空间，也能避免银行快速启动法律程序。
方案三：暂停还本金，短期只还利息
可以向银行申请“先息后本”的临时还款方案，短期内仅偿还贷款利息，本金延后至后续偿还。
| 佛山城市实景
| 佛山楼市发布 摄
方案四：理性评估，适时挂牌出售。
如果实在长期无力承担房贷，主动在正规二手房市场挂牌出售或许是更明智的选择，相比法拍能获得更接近市场价的成交额。
总而言之，断供保房看上去十分诱人，实则暗藏深坑。
楼市君建议因为失业等真实原因无力还贷的业主，可主动提交相关证明材料，向银行申请还款缓期，只要你的意愿足够强，一定可以争取到合理解决方案。
最后，你对断供保房这种做法怎么看？评论区聊聊~
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