天河北，今年又狠狠火了一把。
据中指院统计，1-11月天河北新房网签102.6亿，领跑全市大多数板块！
这组数字，相当于天河全区近1/3份额，且套均总价约1150万，有价又有量。
作为高端改善板块，天河北让许多预算1000万的买房人，眼里又有光了...
｜天河北航拍图
| 广州楼市发布 摄
壹
坦白讲，尽管今年市场分化加剧，天河仍是多数改善客的信仰。
截至目前，天河新房网签3629套，比去年同期（2783套）激增30.4%，且120平以上户型 占比高达56.6%。
而全区网签总金额约336.8亿，同比增涨19.3%。（来源：中指院）
其中，天河北以102.6亿的傲人成绩领跑天河，成为改善置换的热门区域。
｜广州楼市发布 制图
纵观今年，广州不少板块诞生一系列实力爆盘，为啥天河北仍能一枝独秀？
楼市君认为，有两个层面的市场原因。
1）当下广州处于置换爆发期，天河北清一色改善盘，集中承接购买力
来看一组数据，过去几年广州120平及以上大户型网签逐年递增，今年网签量占比达到约27.7%，坐实改善置换需求的猛增。
反观天河北，高端纯粹的改善产品与居住氛围，吸引更多置换客抛来橄榄枝。
｜广州楼市发布 制图
2）今年天河高端改善门槛越来越高，天河北新房套均总价约1150万，成为预算1000万左右的买家优选项
今年天河入市的全新盘，集中在珠城东、金融城等，不少新盘动辄2000-3000万起步。
再看一组中指院数据，今年1-11月天河千万级改善新房的网签套均总价，已拉升至1565万，远高于去年同期水平。
在此市场背景下，预算1000万左右的天河买家，纷纷用脚投票，选择了天河北新房。
｜广州航拍
| 广州楼市发布摄
过去11个月里，天河北每月新房网签套均总价都在1000-1200万，套均面积则在约140-155平。（来源：中指院）
重点是，天河北不只是总价段适配， 在售新房从地段和配套成熟度，到产品与景观升级，都可以 满足 改善客“既要又要还要”的多元需求。
甚至，不少新盘还推出准现楼，不用太多等待交付的时间，又一个加分项。
贰
不难看出，天河北这股热度只是开始，还会迎来越来越多改善客涌入。
那么问题来了，预算1000万左右的买家，在天河北要怎么选新房呢？
在我们看来，改善客“全都要”的心理需求，看似覆盖很多方面，但最终都指向了一个共同的点—— 房子底层价值。
为此，我们不妨先从二手市场找找价值规律。
简单来说，二手房价是无数真实买家用真金白银投票投出来的，它最能反映一个区域、一个楼盘的真实价值。
｜天河北航拍
｜广州楼市发布 摄
以天河北二手市场为例，楼市君总结出了3条被反复验证的价值规律：
1）越靠近中轴的小区，二手房价越坚挺
纵观天河二手房市场，存在着明显的价格梯队。
从贝壳找房上的二手次新挂牌价上，这种价格梯队表现得十分明显。
｜广州楼市发布 制
以天河北为例，位于中轴线上的梅花园挂牌价在4.6-6.8万/平。
但稍远离中轴的天河客运站二手仅为3-5万/平！
也就是说，越是远离珠城、远离中轴的小区，价格呈现逐级走低的趋势。
｜图源：贝壳找房
2）有大园林的小区，行情越好
有过置业经验的朋友都清楚，有大园林的小区，意味着楼盘密度低，居住舒适度呈指数级增长。
这方面，在二手楼盘价值上也有直观体现。
在天河北，拥有大花园的峻林，比附近天誉花园具备更好的二手行情，成交周期最短仅3天，价格达8.3万/平。
同样的案例，在天河多数板块也存在，直接来看下图。
｜广州楼市发布 制图
地段相近、配套相同、产品相差不大，带大园林的基本都会有一些溢价。
这也说明，在广州楼市上，景观资源，以及带来的私密性等等，已成为二手房定价基准。
3）配套越完善的小区，二手更具溢价空间
最明显就是优质教育配套对房价的加持。
举个天河北简单例子，峻林对口可以读华阳小学。
这所学校作为广东省一级学校，是天河区公立小学的第一梯队，是广州家长圈的白月光。
| 峻林实拍
| 广州楼市发布 摄
而附近的名雅苑对口华康小学，尽量学校教学还算不错，但与前者相比，稍显逊色。
反映到二手房价上，该小区不仅热度低，目前成交单价仅在4-5字头。
| 图源：链家网
这背后，是家长对教育确定性的支付意愿，也是房产长期价值的底层逻辑。
当然，除了教育配套外，包括地铁、商业等等，也决定着一个项目的价值底盘。
总的来说，在当下市场环境，1000万预算买房不仅是居住决策，更是资产配置，需要一套系统性的选房公式：
近中轴的地段+社区大园林+完善教育配套。
这带给买房人的好处，就是居住舒适度、资产安全性与流动性的保障。
但要提醒的是，当前天河北符合标准的可选项已不多了，比如中国铁建·招商蛇口西派天河序、越秀·天河·和樾府等，两者都是新中轴之上，具备大园林与优质教育的高端改善盘。
｜广州楼市发布 摄
基于上述规律，拥有更多资源的项目，未来房子流入资产流通阶段，无疑将有更高预期和价格表现。
好了，如果你在选房时候有任何疑问，欢迎给楼市君留言。
楼市君会帮你挑选最适合你的那个新盘~
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