在近期有两个有意思的现象。
一个是银行直供房，另一个则是贷款卖房，其中一个代表金融机构开始下场处理资产，而另一个则代表各路房东开始被动的出清杠杆。
虽然两者的出发点并不相同，但这在当下的楼市中折射出了同一个信号。
所谓银行直供房，顾名思义就是由银行直接出售的房源。此类房源通常有两个渠道，一类是抵押贷款违约所回收的房产；另一类则是由开发贷，企业贷抵押物的资产处置。
在过去，此类房源通常通过法拍渠道流向市场，而现在则更多通过银行直接挂牌出售。
相较于法拍房，银行直供房的产权更为清晰，并且价格更低，再加上由银行直供，交易上更为便捷。
据多个平台数据显示，在2025年前三季度全国法拍及银行直供类房源累计上架超47万套，同比上涨约28%。
但是根据多个平台数据显示，整体法拍房成交率仅约14%，流拍率已高达85%。
而西安新增法拍房则在约7800套，同比增长32%，但成交率低于15%，市区内不少老城区房源连拍三次仍无人问津。
与银行直供房形成鲜明对比的，是贷款卖房，没错就是卖房。
简单举例，一套房产挂牌价格为130万，而业主的贷款实际上可能还有140万，即使按照挂牌价格成交，并不能完全覆盖贷款，还要再补10万。
这里卖房的本质是业主主动止损。据第三方统计数据显示，今年10月二手房挂牌量同比增长22.6%，而其中有46%的挂牌房源仍在按揭中，其中西安挂牌房源中仍在按揭的比例则在52%。
那么是什么原因，还没有还完房贷的房子，就要拿出来卖？
既然因并不复杂，自去年以来全国平均房贷利率虽有所下降，但房价的整体下行仍未扭转，对于不少购房者来说，购房的资金压力极大，持有成本已高于购房者自身可预期的收益。
据银行数据显示，截止2025年第三季度，全国个人住房贷款余额约410000亿元。同比仅增长1.9%，创下近10年来的最低增速。
与此同时，六大国有银行房贷不良率其余0.73-0.86%之间，较去年同期有所上升。
并且在此要强调的是，银行通常不愿意接管房产，一旦房贷变成不良资产，就要计提风险准备金，占用大量资金，并且房产滞销也就意味着资金难以回笼，流动性受限。
是在过去一套房即便是断供拍卖后也能覆盖贷款本金，而现在不少地区的房价下跌超过20%，银行拍卖后反而还要亏一些钱。
因此对于大多数房贷变成不良资产的情形下，银行通常会通过协商、展期、降息等方式来避免断供，也不会轻易接管房产。
把这两件事结合在一起来看，就可以发现银行更希望加快资产流转，降低风险暴露。而购房者则希望减轻杠杆，回笼资金。
目前来看，银行直供房的数量增长虽然较快，但占整体市场比例还比较低。
直供房成交的主力仍然集中在，对目前主流城市价格体系影响有限。
这一轮行情，让市场重新认识了房子的属性，它不再是高杠杆的理财产品，而是回归居住与资产配置的本质。
或许对于购房者来说，银行直供房的出现可以提供多一种选择，但也要注意优先关注房屋产权抵押状态以及是否可以贷款。
并且要尤其注意低价房源可能存在共管欠费或环境问题，不要盲目抄底，更要关注自身资金状况与家庭长期规划。
即便是银行直供房，1分钱1分货的道理还是相通的。
对银行来说，或许这个卖房潮只是开始，从金融体系的角度看，这是一次主动去风险，主动出勤的表现。
相比隐性坏账，透明的直售机制其实更为健康。
对于行业来说，要对市场整体有信心，也要对西安这样的强二线城市有信心，产业还在升级，人口还在流入，现在所需要的并不是恐慌，而是我们的耐心。
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