大平层，一个被营销包装出来的概念
如今成为了行业一个分支
但是哪怕如此，大部分房企面对这一种产品依然束手无策
面对这样一个非标产品，不同企业做着不同段位的事情
如果没有一定规模数量并且足够实力做足够投入，断然也做不出足够的标准和体系
现在来复盘一家典型房企的开发之路，或许可以明白，为什么大部分企业不会做大平层类产品
所谓的大平层产品，本质上就是传统的商办形式的土地性质，被规划创造具备生活体系功能的空间
很多时候被认为是市场上的小众赛道
但正是看上去没那么主旋律，却被华润置地系统性的研究
从而变成体系成为了标准
这个标准支撑了华润置地这些年来在各地大平层市场的受欢迎程度
西安CCBD瑞玺，已经连续3年位居西安商办市场第一
武汉长江天际单盘300平以上成交，吃掉了全市同等面积一半以上份额
广州白鹅潭瑞玺、温州云玺在本地300平以上商业大平层市场同样占据近50%份额
郑州、杭州等更多市场同样如此
数据不会骗人，而数据背后，正是基于这家企业的系统化解题能力
关于大平层品类，有一个横亘在开发商面前的一个终极命题：
这样的特殊属性，是否能提供远超传统的生活理念
这一点至关重要
只有做出明显差异化，并且远超预期的产品，才能在市场上建立认知
而为了做出远超预期，华润置地调动了全公司力量
开始搭建产品品类护城河
01
最为直观的，就是在整个室内的空间规划上，做出了不一样的生活体系
大平层类产品往往都在城市最好的地段
但是对于这样的地段，在整个产品呈现上
华润置地总是极尽可能，带来不一样的人居视线
这是武汉长江天际的空间呈现：
不论是窗墙比，还是落地窗的落地宽幅尺度，或者说转角处的工艺处理
目的不单单是让你可以看到外面的景致
而是要让壮观景象可以嵌入到室内，成为城市居住体验的一部分
为了实现这一切，往往在前期需要更多的考量
华润置地专项研究了如何拔掉承重角柱，让每个项目都有极佳的角部落地窗视野，让景观270度甚至360度嵌入户内
这毫无疑问带来了更大的空间灵活性，用更高结构成本换取功能、场景的可变性、拓展性
并且，因为具备丰富的公建产品打造经验
大量应用于购物中心、甲级写字楼的结构方案及技术方案下沉到大平层领域，带来了巨大的空间优势
并且对于所有项目，华润置地都追求最佳层高
西安CCBD瑞玺 3.75米、广州白鹅潭瑞玺4米……比市面上的住宅高出约10%-20%
层高每多1厘米就意味着更高的建安成本，甚至会牺牲部分容积率和可售面积
但这个取舍背后，正是基于开发商对空间合理性的理解，因为针对300平米以上的空间，传统3.3米以下层高就意味着压抑
提升层高背后，也是为了让大平层从传统的平面交付变成了立体呈现
大平层的设计是一个非常复杂的空间感知心理学，并非如同住宅一般工业化的分工，而是极端强调个体在空间内的真实感受
我们在各个空间都能看到华润置地对极致体验的极度追求
比如从进入项目开始，行车、落客、大堂、电梯厅、私梯入户动线都在一开始就规划“出入看不到邻居”，以满足高端客户对私密性的要求
灯光照明系统也是一个研究专题
为了让“光照为体验服务”，对标奢华酒店标准，以“隐形氛围营造+精准功能适配”的标准，通过分层控光、材质呼应、场景化调节的方式
既满足住户“私密、尊贵、松弛”的心理需求，又能充分适配商务会客等多元场景
每一个单位空间内都尽可能多的线条搭配足够好的材质，搭配光线的投入，让动线上的每一步充满仪式感又无比轻松
另外，大平层产品的公区与私区资源分配逻辑也和传统住宅或传统写字楼截然不同，标准住宅讲究面积分配的合理性
但是某种程度上而言，大平层产品，就是为了追求某一些的不平等
集权放大面客公区，衍生出了客厅+会客厅的双客厅模式，把最好的景观资源让渡给公区，只为最大化占有感
所以也出现了连带书房+衣帽间+五件套主卫的超级套房
并且还有艺术收藏展区、茶室、酒窖、家庭厅这样的裂变空间
甚至一些主题空间包括电竞室，影音室等兴趣主题的情绪空间的解读，本质上大平层类产品讲究的是对极端高净值圈层生活的充分理解
这是超越住宅的第一步，就是在完全不同于住宅的空间规划逻辑下践行
充分理解小众人群的主流需求，充分理解情绪气场对于生活的价值，充分理解尺度和功能的微妙平衡
02
所以我们看到，好的大平层项目一般都带着极高的设计水准
但是这个设计水准在室内其实才是第一步
甚至是不太重要的一步
更为关键的是，华润对于每个大平层产品的整盘设计上都有极为前瞻性的规划理念
首先很多前瞻性的设计感开始从室内蔓延到了公区
整个规划逻辑和住宅完全不在一个逻辑上探讨
武汉长江天际整体规划创造出三层金字塔节点
每一层都有纵向贯穿的生机之环和横向贯穿的灵动岛的交互，灵动岛下又有不同模块的组合
相互叠加创造出独特的公区体验
把景观、动线交互在一起
整个公区配合较大的尺度，将阳光、空气、自然和人、情绪、动线在各个情绪场内汇合，形成别有洞天的漫步体验
这样的场景之所以能呈现，采取的是吊挂结构形式
利用异形钢梁与吊索结构进行二层施工，施工难度和精度要求极高
施工前工程方进行了大量重难点分析，最终选定胎架施工方案，并选取单管支撑吊挂节点的安装方法，提高异形结构的安装精度，最终达到一次成型
这背后就必须依赖华润置地丰富的大型购物中心施工经验和工程落地团队的支撑
在西安CCBD瑞玺则是另外一种设计方向
围绕英国鬼才设计大师托马斯·赫斯维克(Thomas Heatherwick)，展开两个不同方向的设计研发团队的研发投入
整个项目的设计密度和浓度都远超一个常规单盘，甚至包括在精神空间的规划都有了巨量的打造
也因为这样的群智涌现
直接在单盘区域内打造了一个精神图腾
这个图腾的存在也直接拔高了背后大平层整体的价值体系，代价是超过常规项目数倍的设计费用和造价成本
而结果就是让建筑空间的内容得到本质性的跳脱，为一座城市带来了超前时代的设计理念和居住体验
伴随着各种高阶设计的存在，整个空间的空间感都会呈现出别样的感觉
比如我们看到绝对的尺度，绝对的高阶，绝对的仪式感
大师的思考理念，为每一栋建筑，带来了系统性的审美，也让大平层拥有艺术性和高级感，与顶层塔尖客户的需求实现共鸣
目前每个华润置地大平层产品在区域内都能成为地标
除了拥有极佳的地段价值之外，就是基于产品本身也在反哺城市
这其实是双向奔赴的结果
因为整个体系内的几乎每一个项目都是一个城市综合体项目，所以整体的土地出让就意味着要求更高更复杂的规划背景
也因为这样的背景
牵引大量国际大师的all in投入
正是因为这样的投入，我们才看到大量的非标和定制化的作品存在
这是大平层类产品的一个重要标识
如何在产品形态上保持独立性和原创性，这个根本性的问题在不少住宅开发商很难进行系统性思考
甚至也没有设计团队、工程团队的支撑
但是在华润置地体系下，面对复杂地块永远有着高预期的解决方案
这些研发单位的存在，保证了每个大平层项目都有着独属于这个城市的时代标签
这个标签渗透在产品的每一个环节，从而让项目拥有独立的稀缺定价体系
03
当然，内容如果只到这里，或许你会觉得华润置地大平层的打造能力不错
确实，这是华润置地的巨大优势
但是故事到这里依然只停留在硬件空间上
华润置地对于一个项目的长线投入从不只局限于此，后面的两件事情，带来华润和其他开发商的本质性不同
第一件事，除了完成项目的开发，要持续对一块地进行投入
我们都知道华润置地大平层产品背后都是一块综合体项目开发
这个开发就意味着开发商不会真正意义上的离开，并且要全周期的持续投入
并且伴随着综合体万象商业的运营和深耕，这块土地的价值也会持续提升
这件事本质上也解决了客户对于大平层的资产保值的痛点
除了产品的前瞻，开发商依然在持续承担让一块地更加值钱的使命
第二件事，对于大平层华润置地也在同样升级自己的服务内容
这也是大平层类产品极易被忽略的维度
在这里，要的不是更好的服务，而是完全不一样的服务
整个华润置地体系内对于大平层的服务标准，除了物业服务，还会匹配会所服务，并且围绕着商业以及综合体资源，有着更多品牌服务的注入
满足用户真正意义上类酒店式的服务体感
与此同时，也是因为华润庞大的跨界能力
通过专项会员的模式，让各类异业资源可以在大平层上进行定向输送以及定制化创造
围绕着一点，形成自己强势的品牌门槛
这些模式的存在，让华润置地大平层不仅在产品维度的出挑，在土地和资源层面实现了差异化的特质
也因为如此，华润置地开始构建属于自己的华润式护城河
今年之所以是华润置地大平层的品牌元年，不仅仅是因为今年项目的多，而是过去大平层类项目交付之后，都获得不错的市场反馈和市场溢价
从而让这个独特分支内的品牌效应得到落地
04
所以为什么说没点能力不要轻易尝试大平层产品
开发商对这个品类的理解不同带来的结果就完全不同
到底是一个投资性产品，还是买不到房的替代性产品，或者说是远超过住宅的新物种生活产品
想出这个问题的答案，其实也没那么难
但是难的是，这个产业链上的每一个人都是这么想的
复盘华润置地整个产品脉络，从对空间的理解，到整体的前瞻性的规划，到综合体的运营，再到服务标准的落地
每个环节，每个参与者，每个分工，都能够坚持做超住宅的标准来落地
并且有能力，有实力，有决心的充分落地
这就决定了华润置地能够将这一品类做出规模的重要原因
伴随着产业链上的各个环节都有完整的解决方案，然后互相咬合从而形成飞轮效应
这是这个品牌如今能够做好的根本
这一次写作，我查找了大量的资料，偶然瞥见当初西安CCBD项目产品落地过程中的一张照片
在建筑穹顶下，无数个奋斗者在这夜幕中熠熠生辉
以上为正文，来自真叫卢俊
这是真叫卢俊公众号的第6306篇原创文章
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