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重新划区与开发计划冲击市场，悉尼多个高端公寓区价格跌超10%，专家指现入 手良机
据《悉尼晨锋报》11月16日报道，悉尼一些受欢迎的“缩房族”市场中，典型公寓价格已下跌多达15.2%，这让打算从家庭住宅搬到公寓的人看到了捡便宜的希望。
专家表示，一些地区因政府重新划区计划及新高层建筑规划的不确定性而受到冲击，导致部分热门地区房价下滑。
根据最新的Domain房价报告显示，在中位公寓价格达到100万澳元或以上的地区中，Kirribilli的公寓价格截至9月的一年内下跌了15.2%，中位价降至130万澳元。
在Double Bay，公寓价格下跌13%至192.5万澳元；Lindfield下跌11.6%至110万澳元；Killara下降10.5%至111万澳元。
北岸买方代理Henny Rahardja表示，不确定性令上北岸部分市场陷入停滞，围绕重新划区和开发计划的持续争议正逐渐蔓延至更靠近市区的地区，如Kirribilli。
她说：“从Roseville到Gordon这条走廊的任何地方，都受到围绕以交通为导向开发项目的不确定性影响。”
包括东部地区和北岸在内的低密度地区已被州政府纳入其规划改革的一部分——包括低至中层开发及以交通为导向的开发——以便为额外的37.7万套住房腾出空间。
Rahardja表示，随着更多公寓即将建成，当地居民担心他们的社区特色可能会永远改变。
此外，她提出了一个一些缩房族可能正在思考的问题：如果现在购买一套优质顶层公寓，当未来市场上又出现20套新的类似公寓时，它还能保持价值吗？
Domain研究与经济主管Nicola Powell博士表示，地铁等交通升级在许多地区引发焦虑，人们不确定其会带来怎样的扰动和影响。
她说：“所有这些缩房族热门地区的入市门槛都很高，这也让一些人望而却步，因为他们得把卖房所得的全部资金投入到一套公寓里。”
“这一市场的一个主要特征是，人们并不一定非得卖房，因此会推迟决策。”
“此外，这些地区的人口增长速度较慢，移民数量也低于高峰时期，因此需求相对较弱，从而影响价格。部分地区的大额交易数量也较少。”
Barangaroo便是一个波动较大的市场例子，那里的公寓价格下跌了9.1%，中位价降 至450万澳元。
经过多年创纪录的新公寓销售后，过去12个月市场明显趋于平静， 建筑仍在继续。
Ayre Real Estate的公寓专家Adrian Wilson表示：“Barangaroo的One Sydney Harbour中相当比例的高价公寓在2024年交割，因此今年成交数量减少，成交的房 产价值也较低。
“这会使中位价出现偏差。”
其他主要跌价地区包括Rozelle，下跌8.9%至128万澳元；Little Bay下跌8.2%至 128万澳元；Bondi下跌8%至138万澳元；inner city下跌7.7%至102万澳元；St Leonards下跌7.5%至111.5万澳元。
Wilson表示，inner city的中位价下降是因为多个新项目现已完工，同时投资者对低价公寓的兴趣上升，拉低了整体平均水平。
不过，Propertybuyer.com.au买方代理Rich Harvey表示，这些地区如今可能存在 不少不错的捡漏机会。
他说：“这些地区的公寓价格已经走软，因为买家整体需求并不强劲稳定，但部分面向缩房族的新盘售价极高，每平方米达3.5万至5万澳元，因为建筑成本太高。”
“因此现有房源对缩房族而言极具性价比。如果你正在卖掉一栋房子搬进一套漂亮的公寓，现在利用市场的这一波动是非常聪明的做法，因为这种机会不会持续太久。”
02
房价高到买不起！澳洲Z世代不走寻常路，合伙买房成新趋势
面对飙升的房价，澳洲年轻人正寻找新方式进入房地产市场。
Z世代的Hollie和Sam加入了越来越多年轻人的行列，用非传统方式实现置业，两人选择合伙购房。
“显然，双收入让买房轻松多了，我们俩情况相似，都准备好开始看房，也有了一些积蓄，所以觉得不如一起买房，让这个过程简单点。”
Hollie表示，她认识一些朋友也通过和兄弟姐妹或朋友合伙买房，来抵消高房价带来的压力。
“很少有人能独自买房，这实在太难了，和别人合伙能缓解这种压 力，”她说。
姐妹俩称，她们希望找一个离亲友近、又能享受海滩生活的区域，最终选择在墨尔本东南部的Bentleigh购置了房产。
据房地产网站集团（REA Group）10月数据显示，过去12个月全国房价上涨7.5%， 独立屋中位价增加了6.52万澳元。
目前，一套中位价房产需花费购房者85.8万澳元，较五年前高出51%。为了合伙买房，姐妹俩在短期内牺牲了生活品质以增加储蓄。
“Hollie说：“我们俩之前已经存了好几年钱，在买房前的最后12个月，我们真的全 力以赴省钱。”
“我搬回了家，这样能存更多钱，同时也调整了生活方式，比如减少外出，和朋友见面时选择跑步、喝咖啡，而不是吃晚餐、喝酒。”
Hollie指出，这些暂时的节俭是“值得的”，因为现在姐妹俩既能拥有自己的房子，又能恢复以往的生活方式。 这样做的不止这对姐妹。
西太平洋银行（Westpac）数据显示，尽管房价高企，超过三分之一的澳洲年轻人仍计划购买首套房。
为了进入房地产市场，80%的年轻人表示愿意购买之前未考虑过的区域的房产，并在短期内牺牲生活品质。
西太平洋银行抵押贷款董事总经理James Hutton表示，尽管障碍重重，Z世代仍在积极涌入房地产市场。
“他们在计划中保持灵活性，考虑可用的支持措施，并表示不会永远租房，”Hutton 说，“未来几年，这种增长趋势将对澳洲住房供应和可负担性相关讨论产生重要影响。”
西太平洋银行还指出，5%首付计划受到澳洲年轻人的欢迎。
“年轻购房者的需求正在上升，扩大后的政府担保可能会加快他们的购房决策，”西太平洋银行高级经济学家Matthew Hassan说。
他表示，住房可负担性和供应仍是购房者面临的重大挑战。
“房源稀缺，迫使许多人扩大搜索范围，考虑新的区域和房产类型，解决长期住房供应不足是政府的优先事项，但要取得实质性改善还需要时间。”
03
供应井喷！澳洲新挂牌房源量激增，悉尼墨尔本创多年新高
受房价上涨与需求激增的推动，卖家纷纷趁机入市，澳洲房地产市场迎来新一轮挂牌房源热潮。
在买卖双方情绪发生重大转变的背景下，澳洲最大房地产市场上月的房屋挂牌量创下十年新高。
据REA集团最新挂牌报告显示，全国新房源挂牌量较9月增长近22%，其中首府城市增幅（24%）高于 地区（17.5%）。
悉尼10月入市房源量达到十年最高水平，新房源挂牌量较上月激增20%，较去年10 月高出6%，这意味着更多卖家选择在今年春季这一市场活跃期抢占先机。
墨尔本的月度增幅更为显著，房源量较上月飙升近30%。
这是自2021年11月楼市上 轮高峰以来的最高单月挂牌量，也刷新了历年10月的纪录。
REA集团经济事务执行董事Angus Moore表示，强劲的楼市行情与持续改善的市场情 绪是新房源挂牌量增长的核心原因。
“近期市场出现了几次降息，买家信心相对良好，对房价的预期也极为乐观，”他指出，“这让不少卖家更愿意出手。”
尽管总房源量仍低于去年，但这波挂牌潮为买家带来了急需的选择空间。
在三次降息提升购买力，且扩大后的“首次购房担保计划”为首次购房者解锁更高价位房产后，购房者入市积极性高涨。
房地产中介、Ray White联合集团董事Peter Diamantidis表示，该计划提高的价格 上限吸引了更多首次购房者，而低利率环境则让更多房主有能力升级换房。
“随着利率下降，我们发现房源量明显增加，因为之前受还贷能力限制无法换大房的人，现在终于可以行动了，”他说。
房主集中挂牌售房的现象，恰逢房价加速上涨之际——澳洲房屋中位价较去年上涨7.5%。
墨尔本房价近期突破2022年初的此前高点后，澳洲大部分地区房价已创下历史新高。其中悉尼房屋中位价同比上涨6.4%，墨尔本上涨4.2%。
Moore指出，房价上涨以及拍卖成交率较去年提升，是促使更多房源入市的重要因素。
“房价持续上涨，这可能也给了卖家更多信心，”他说。
墨尔本房地产中介、Barry Plant Point Cook合伙人Ray Harb表示，随着房价上涨 和卖家信心改善，今年春季楼市活跃度大幅提升。
“9月和10月是我20年来最忙碌的两个月，”他说，“首次购房者活动明显增多，换房人群增加，市场信心也大幅增强。”
除了澳洲两大城市的挂牌量创新高外，堪培拉（42.4%）和阿德莱德（36.6%）的月 度增幅更为突出。
尽管上月房源量大幅增长，但全国总在售房源量仍较去年同期减少9.5%。其中珀斯减少近15%，布里斯班减少近17%，达尔文减少逾38%。
Moore解释称，达尔文在售房源量大幅下降，是因为入市房源减少，且投资者兴趣激增导致房产成交速度加快。
“北领地的投资者活动非常活跃，”他说，“投资者在房贷中的占比创下历史新高，且领先优势明显。”
随着需求上升推动房价进一步上涨，澳洲楼市格局目前已向卖家倾斜。
“整体市场 环境相当不错，是一个相对健康的状态，”Moore表示。
04
5年暴涨近60%！悉尼这个不起眼的区，被多少人轻视了
曾长期被忽视、负面形象缠身的悉尼西区Mount Druitt，如今正悄然崛起。
根据最新Domain房价报告数据，该区独立屋中位价在过去5年上涨33万澳元，涨幅 高达58.8%，成为全悉尼房价增长最快的区域之一。
中介Peter Sassine表示，Mount Druitt曾是市场的“隐形选手”，但近年来投资者 和首次购房者纷纷涌向Mount Druitt，看中的是这里大面积地块和性价比出众的房产。
“过去很少有人关注这里，因为媒体总是报道Mount Druitt负面，”Sassine表 示，“但这些年买入的人，如今都斩获了丰厚收益。”
他以Fuller Street 68号房产为例，买家原本预期成交价为120万澳元，但最终吸 引75组看房者、18位注册竞标者，拍卖成交价高达146万澳元。
这套房两年时间便升值46万澳元，2021年卖家的买入价为100万澳元。
Mount Druitt的房价上涨势头在今年10月联邦政府扩大“首套房担保计划”后进一步加快。
该政策允许符合条件的首次购房者仅凭5%首付款入市，无需支付贷款保险，推动更多年轻买家进入市场。
目前Mount Druitt的独立屋中位价为90万澳元，仅过去12个月就上涨了16.65万澳元（18.5%）。 邻近的Blacktown与Marayong的中位价均已突破100万澳元。
中介David Frendo表示，Mount Druitt越来越多的房产售价接近或超过100万澳元，预计该区中位价即将突破百万大关。
“在悉尼其他地区，90万澳元可能连地皮都买不到，”Frendo指出，“Mount Druitt 对比之下依然具有价格吸引力。”
除了价格优势，该区近年来也经历了显著的基础设施升级。
Frendo指出，购物中心翻新、街景美化让更多人愿意前来看房、置业。
当地政府正投资重建Mount Druitt市中心，包括翻新公共泳池、建设全新社区中心等项目。
交通方面，过去5年内该区的高速公路与火车线路均有升级，提升了整体宜居性。
Mount Druitt距离悉尼CBD开车约40分钟，火车约60分钟。
“很多人过去从未想过Mount Druitt的房价会接近100万澳元，”Frendo说，“但如果你回头看看这几年的增长曲线，这里无疑是一个‘沉默的赢家’。”
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