提到房地产预言，就不得不说黄奇帆了，他应该算是“业内人士”。
去年他关于房地产的几个核心预判，当时不少人还在纠结会不会太乐观、会不会太保守，结果2024年市场走势一出来，基本全对上了。
至于2025年，顺着他的分析逻辑往下推，大概率还是能说准。
先说说今年已经应验的几个关键点，第一个就是户籍城镇化带来的住房需求释放。
黄奇帆早就在说，我国常住人口城镇化率66%，但户籍城镇化率才48%，这18个百分点的差距背后，是2.5亿拿着居住证在城市打拼的农民工。
他判断这些人会逐步落户，成为新增住房需求的核心力量。
今年就有了实质性进展，2024年全国户籍城镇化率同比提高1.2个百分点，超过200万农民工拿到了城市户口。
对应的是，三四线城市的库存去化周期比去年缩短了3个月，虽然整体库存仍在高位，但已经出现了明显的边际改善。
像苏州、佛山这些制造业集中的城市，今年二手房成交里，落户农民工的购房占比达到了15%，正好印证了他消化过剩库存的判断。
第二个应验的是保障房体系的推进。
黄奇帆之前明确说过，要让至少30%的城市居民住进保障房，途径就是新建加回购滞销商品房改造。
今年各地的动作完全照着这个思路来，某中部省会城市直接回购了2000套卖不动的商品房，改造成公租房分给新落户群体。
深圳、上海等一线城市，2024年保障房开工量同比增长20%，而且选址都避开了偏远郊区，多在地铁沿线。
这不仅消化了库存，还真真切切解决了部分人的住房问题。
第三个不得不提的是区域分化的加剧
黄奇帆一直强调，未来人口会向超大城市、城市群集中，房地产市场会呈现 “强者恒强” 的格局。
今年这个趋势特别明显，北上广深的二手房交易量是新房的1.5-2倍，120平米以上的改善型户型成交占比同比提高4个百分点。
而东北、西北的一些三四线城市，新房库存去化周期仍在20个月以上，部分城市房价同比下跌5%。
这和他重点城市群销售份额将升至80%的预判完全吻合。
聊完今年的应验情况，再说说为什么明年黄奇帆的预言大概率还能对。
首先政策逻辑是连贯的，落户政策只会继续放宽，不会收紧，明年预计还会有300万以上农民工落户。
保障房建设目标已经明确，2025年全国保障房供给量将同比再增15%，继续消化库存、稳定市场。这些政策都是照着黄奇帆的预判在推进，没有理由突然转向。
其次，人口和需求的基本面没变，黄奇帆判断 “十五五” 时期改善型购房群体（35-64 岁）会达到6.6亿人，这个群体的换房需求是刚性的。
今年这个群体的购房占比已经达到58%，明年还会上升，随着人均住宅面积向44.6平方米的目标靠近，老破小、小户型的置换需求只会越来越多。
而且城镇化还有空间，到2030年城镇化率要达到70%，明年至少还有0.5个百分点的提升空间，对应的新增城镇人口住房需求不会少。
其实黄奇帆的预言之所以准，是他能看透底层逻辑，房地产的本质是人口、产业、政策的叠加产物，顺着这个变量推导需求、库存、政策的变化，自然能大概率说对。
今年的市场已经验证了这个逻辑的正确性，明年只要这个核心变量不变，政策延续性不变，市场走势就不会偏离太多。
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