10月份住房租赁市场数据整体并不好，如10月全国及上海的租赁房房租CPI指标同比均下降，上海租赁房房租CPI同比为负0.1%；上海租赁住房活跃度环比下跌，同比远低于去年同期（上海租赁住房活跃度是同策研究院联合数联天下通过人口大数据及网络行为大数据，建立租房客户寻找房源的活跃度指数），10月上海租赁指数同比下跌14.1%，环比下跌4.5%，租赁市场总体需求连续下滑。这两个数据表现都意味着上海租赁住房市场正式进入淡季，但是市场也并非没有好消息，有些结构性数据仍值得关注。
01
冷热分化：散租市场挂牌量下跌VS保租房人才房大量入市
10月上海库存租赁房源约4.27万套，环比下跌3%，各房型挂牌套数均环比下跌，70平米以下的主流面积段挂牌套数环比下跌3.8%。由于市场上“边租边卖”或“由售转租”的房源明显变少，所以10月份房东挂牌量下降基本是自然的交易节奏，一方面由于三季度旺季时房源消耗较多，四季度剩余房源变少，一方面房东刻意控房，顺应市场“10月份开始市场租客变少，11月份之后更难租”的趋势，将租房时间控制在旺季挂牌。
相比之下，集中式公寓新增入市项目大幅上涨，10月新增15个项目，合计供应13052间，创下今年新高，新增项目中超过72%房源为保租房或带有保租房性质的人才房，涵盖白领公寓、服务式公寓及产业园配套公寓等多种类型，徐汇区多个高端服务式公寓入市，城投宽庭“宽岚”系列高端租赁产品也首次亮相。此外，15个项目中有3个房间数超过1000的大型公寓项目，最大的珠溪花园项目为华为新开业人才公寓，项目体量达到5800套。
02
租金承压：散租市场租金下跌VS集中式公寓压力加大
10月上海散租租赁市场成交量大幅下滑，成交3.70万套房源，套均租金4576元/月，租金坪效2.05元/平/天，环比下跌2.7%，租赁房源议价幅度上升至8.31%，中心城区租金总体小幅下降，普遍维持2.7-3.0元/平/天，郊区租金率先下跌，普遍在1.4-2元/平/天，远郊在0.7-0.8元/平/天。
集中式公寓运营压力加大，但并没有加大促销力度，以维稳为主。10月上海机构运营的长租公寓平均挂牌价格约3.3元/平/日，挂牌价环比下跌2.9%，扣除议价空间后，上海长租公寓的实际价格为3.1元/平/日，环比微跌2%。根据同策调研的万间长租公寓，10月空置率22%，环比9月增加3个百分点，来访客户总量同可租房源的比为1.3，相比9月数据下降0.3，反应新增客户数量出现下滑、而可租房源量增加。但相比年底时热衷促销优惠来看，10月运营企业总体价格基本维稳，议价空间环比只增加0.3个百分点。
03
区域分化：浦东、闵行、松江交易活跃VS青浦租金或进一步下跌
分区域来看，16个区中仅5个区供求比在1之下，多数区域供大于求，面临租金下行压力。从成交与挂牌套数来看，10月浦东新区、闵行区、松江区租赁房源供应套数及成交套数均位居前三，说明这三个区域租赁需求最为活跃，而其他区域并不理想。
多数区域成交租金下滑，中心城区租金总体小幅下降，郊区租金下跌明显，尤其是青浦区，去年受华为搬迁影响，青浦区挂牌租金明显上涨至2.24元/平/天，但是10月青浦区供求比已经达到1.46，仅次于长宁区，挂牌租金下滑至2.13元/平/天，再加上本月华为5800套人才公寓开业入市，或加剧青浦区租金进一步下跌。
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