成都中铁·卓萃

售楼处电话▓:400-002-9578转接8888(官方认证)
营销中心电话▓:400-002-9578转接8888【售楼中心】
温馨提示：售楼中心〢预约尊享1V1品鉴礼遇〢匠心钜制-恭迎品鉴〢
免责声明：(本文章所用信息图片来源于网络，如有侵权请联系本网站及时删除）

2014年，意大利米兰诞生了两栋怪怪的住宅楼。

每栋楼外挑的阳台上种满了各种树，就下面那个图。正苦于没新闻线索的媒体们一下来劲了，纷纷称它为「垂直森林」。再后来，这两栋楼被业界追认为世界第一个第四代住宅。

垂直森林的设计师斯蒂法诺·博埃里（Stefano Boeri)，也是2015年米兰世博会的总规划师。后来，他还应邀到中国设计过多个第四代住宅项目。

看到没，西方再牛逼的技术也得到东大的市场上才能发扬光大。搞什么“脱钩断链”，糊涂啊！

垂直森林诞生10年后，东大的国家级新区——天府新区发布了《四川天府新区直管区公园城市规划管理创新规定（2024）》，鼓励新建住宅配置生态阳台。

对比全国各城市的类似规范，四川天府新区这版方案聚焦改善需求，又超前又严苛。设置了几个硬性门槛：

1、建筑面积大于144㎡才能配置；

2、生态阳台面积占户型建面的25%，但不能超过50㎡；

3、必须至少有6米挑高。

本文品审对象是官方认证的成都第一个第四代住宅——中铁·卓萃。项目位于天府新区地铁6号线万安站旁，临近在建的天府软件园二期。

敲黑板，划重点：明天，中铁·卓萃将正式开放实体示范区和样板间。

项目开发商——中铁天圆是天府新区的「天使轮」合伙人。

它不但在秦皇寺CBD开发了天新首批封面地标中铁·卓越中心，还在兴隆湖盘开发了最早一批住宅中铁·卓越城、中铁·悦麓府等项目。

之所以说中铁·卓萃是天府新区首个官方认定的第四代住宅，是因为其设计和后期维护严格按照天府新区《创新规定》的标准执行。

如果只看物理条件，过往拥有「双层挑高大露台」项目也常被称作第四代住宅。

但大多数时候，「双层挑高大露台」只被作为增加实得面积的一种噱头，和生态阳台有较大区别。

因为除了物理条件的满足之外，「生态阳台」还需要考虑阳台内的植被管理维护，并考量整体呈现立面效果。

不要小看各家阳台上的这几棵树，生态阳台上的绿化水平和质量，和豪宅的外立面一样是一个小区的脸面。

如果植被长期疏于养护，会和五花八门的封窗一样，是一场视觉灾难。这也必然破坏建设第四代住宅美化城市的初衷。

当年，斯蒂法诺·博埃里在米兰设计垂直森林，就是为了通过垂直绿化为高层建筑提供生态多元、场景丰富的居住微环境。

因此看到所有的第四代住宅产品，局座关注的第一个问题都是：后期应该如何管理维护，一是确保立面品质，二是要真正提升居住体验。

在deepseek的帮助下，局座横向对比了多篇介绍米兰垂直森林的文章，该项目的绿化养护相当苛刻、繁复和高成本。

有两个关键信息可以参考：

1、植被提前种好交付。关键点是：植被产权不属于业主，业主只能使用，不能自行更换、修剪。

2、管理单位会每年会对植被进行六次修剪维护，日常灌溉通过智能滴灌系统进行，为了这套系统的用电，还配置了太阳能发电。

这些日常维护涉及高额费用，有数据显示连物业费在内，每户每年使用成本7000欧元，都快赶上一平米的房价了。

这个使用成本即使扣除人工成本差异，目前在中国都尚无实现可能。但我看到，中铁·卓萃正在给出一套市场能接受的中间方案。

中铁·卓萃交付时开发商会提前种植并交付一株小乔、一株灌木，并配置自动滴灌系统。

但开发商还是给业主预留了足够自由发挥空间，包括生态阳台的地面，都是以防腐木塑地板交付，既满足日常使用，也方便业主后期改造升级。

交付后，物业团队会提供专门的定期维护服务，是确定的管理方式，与以往业主自行打理不同，形成物业、业主、政府三方共管的模式。

了解完后期管理维护，我们再讨论第四代住宅的另一个难点：建筑设计。

第四代住宅的生态阳台不计入容积率，但会增加每个小区的实际建筑面积，而且外挑的生态阳台还会拉进楼栋之间的间距。

因此第四代住宅有许多设计卡点。

gad高级合伙人、设计总监吴彦大师有丰富的四代宅设计经验，他曾总结了第四代住宅设计的三个关键点：

第一、空中庭院是否与室内空间形成良好互动

第二、是否避免了板下空间采光不足与空间压抑的问题

第三、是否解决了奇偶层之间私密性不足的问题

这三个问题将是很多过往第四代住宅的产品痛点，也是我评价中铁·卓萃产品力的主要观察角度。

接下来我们来看看中铁·卓萃的产品设计，看看他是如何解决采光、隐私、和室内空间互动三个问题的。

解决采光和隐私问题的第一位考量来自总图层面。

中铁·卓萃一期地块占地约47亩，设计145㎡和183㎡两款户型，前者有方厅和端厅两种方案，后者为端厅户型。

项目南北向阵列式布局了11栋12~17F小高层，绝大多数楼南北向间距都控制在32米及以上。

对于端户户型，中铁卓萃还通过合并出两个拼接楼栋的方式，拉出了一个南北轴长约60米，东西轴长约170米的十字中庭。

这一处中庭，为每一个端户单元提供相匹配的景观资源，大大优化了其端厅户型的外部视野。

有了好的总图方案，同一栋楼内，不同阳台之间的隐私保护是第二个重要的考量点。

首先，中铁卓萃为了同时实现竖向、横向都错开阳台，并最大程度释放可采光面。

在两个单元拼接楼栋，同时采用了端侧、南向、北向三个方向来错开阳台的三错层式栋型。

实现了端户三采光面、所有生态阳台都是两层通高，且同层无直接相邻阳台的栋型。

其次，为了弱化通高阳台对奇偶层之间造成的对视问题，中铁卓萃也还在上层建筑外墙上设计了横向挑檐，极大程度上遮挡了竖向视线的对视，提升了对竖向邻里之间的隐私保护。

第三，在对侧向视线对视的遮挡上，中铁卓萃也增加了两个非常细节的考量。

一方面将所有生态阳台侧面的栏板都成加高至1.8米的磨砂玻璃。

另一方面外接于阳台与外墙之间的三角悬挑梁做了格栅化处理，都能对阳台侧面向下的视线进行一定遮挡。

通过总图解决楼栋间的视距问题，加强隐私保护；通过横向挑檐保护邻近奇偶层的隐私；通过错层阳台、1.8 米磨砂玻璃和格栅，保护侧向阳台之间的隐私。

可以说，在隐私保护问题上，中铁·卓萃充分按照《创新规定》要求，算无遗策。

说完总图进入户内。先来重点研究一下这两款145㎡户型。

144㎡是天府新区《创新规定》所要求的第四代住宅建筑面积起点。因此我认为中铁·卓萃的145㎡户型，未来会是四代宅的标准款。

只要144㎡这个面积门槛还在，中铁·卓萃的这两款户型就会是未来所有房企做四代宅

产品研发的重要参考原型。

两款145㎡户型都保证了“四房三卫双套房”的强功能配置。

再加上空中庭院延展户内外，整个户型的实际空间的增大和生活场景的变化均比同面积段的非四代宅户型看上去更豪华。

与餐厅连接的北生态阳台户型同时也可直接联通入户光厅，这两块空间连起来是一个长14.2米，进深3.5米的超级户外空间。

北生态阳台方案带来了双入户体系，丰富与生态阳台的连接。南生态阳台连接客厅和次卧，符合我们对四代宅基本空间场景的想象。

145㎡端厅户型的生态阳台分别悬挂于客厅侧面和南面。

不同的是，145㎡端侧花园户型的次入户开在了主卧所在的北侧卧区，能更好的将空中逃生平台区域与次卧卫生间功能连通，并作为后勤空间的补充。

进深约3.5米大生态阳台将约50㎡的家庭社交厅，与主卧进行了洄游连接，让主人空间与户外庭院空间深度联动。

同时，紧邻客厅的房间无承重墙设计。

即可打开成为公区的补充空间，形成一个面积约70㎡的无结构柱超级空间。

也可以保持封闭作为相对私享的功能空间，与户外生态阳台共同形成了一内一外的双X空间。

建面约183㎡户型同样是端厅户型。

含私梯明厅在内实得可使用面积约252㎡，已达到标准豪华改善产品的尺度。

首先，建面约183户型有两条归家动线。

主入口进门正对空中庭院，并在户型中段分流，分别导向主卧所在北侧卧区、公区，更加强化主人的尊崇仪式感。

而通过次入口则能直接进入到南端次卧套房。

通过巨大的入户光厅设置双入户动线，不仅能避免端厅户型常见的过道冗长问题，还能有效分离公区与卧区的动线，为多代居家庭带来更强的私属领域感提升。

同时，让整个入口光厅的功能最大化，融入并兼顾了强大的后勤功能。

其次，这款户型实现了超级端厅+空中院馆+生态阳台连接的超级公区体系。

室内端厅8.2mX7.8m，和空中院馆、生态阳台拉通后，两处户外空间和客餐厅拉通，整体尺度达到11.5mX10.5m，面积超100㎡的尺度。

同时可以实现约达22m的连续采光面。弥补了四代宅大进深阳台对采光的影响。

同时连通方厅、卧室、以及玄关的生态阳台，既是景观中枢、也是一个巨大的洄游中枢，有效形成了与多个室内空间的互动关系。

第三，大尺度的主卧体系。

这款户型面积约达42㎡的主卧套房，五件套主卫，已完全可适配200㎡+大平层的主卧级别。

值得一提的是，三面采光的卧区空间在采用流行的全景舱设计时，北向保留了一段与床齐深的实体墙。

兼顾采光、视野的同时，也更好地保障了卧区空间的安全感与隐私性，我认为这是实际居住体验比全景舱更舒适的设计。

中铁·卓萃严格对标四川三星好房子价值体系，基于绿色、安全、舒适、智慧四个关键词进行了配置考量。

在户型设计时重点考虑了业主对安全问题的关切，在户外空间专门设置了逃生平台和红外线防入侵系统。

生态阳台带来的户内价值之外，在会所和公区设计上，中铁·卓萃也没有降低要求。

主会所结合大门的下沉庭院打造，此外所有11栋楼一楼全域架空，组成泛会所体系，典型的龙湖式做法，整体规模超过3200㎡。

顺便提一句。

33m以上的建筑首层全架空，也是天府新区《创新规定》中的明确要求。

而在功能规划上，中铁卓萃的做法也相对比较务实，是充分考虑了后期的高频使用以及运营持续性来进行了功能取舍。

首先，庭院式下沉会所配置了一个室内场篮球/羽毛球馆。

把篮球场这种一年四季都可以供多人高频使用的运动场地配置在会所之内，我认为是开发商规划会所功能更务实和成熟的表现。

虽考虑后期运营没配置泳池，但大区景观内配置了多处亲水空间，增加了戏水池。满足业主对亲水游乐空间的需求。

其次，围绕下沉庭院排布的会所则包括健身房、儿童娱乐、私宴区等核心功能。

架空层区别下沉会所做了差异化功能补充，主要围绕业主共性需求更高的儿童活动、健体、以及棋牌等功能展开。

部分架空空间还进行了封闭并装配空调，具备全天候使用条件。

中铁·卓萃的会所还有另外一个重要的隐藏亮点：

设置健康小屋，并配置AED及除颤设备，后期运营中会定期开展集中体测分析、健康讲座活动、提供付费预约制的康复理疗服务。

在今年的新盘中，中铁·卓萃具备非常显性的产品特征。

在产品设计前端，中铁·卓萃按照天府新区《创新规定》的要求，展示了符合未来理想居住场景的产品形态。

同时手握「新规+第四代住宅」两大抓手，让其产品护城河更高，在产品高速迭代时，提供了更好的确定性。

除了产品设计的范本价值，我认为中铁·卓著在第四代住宅「如何用好」这个问题上的探索，具有同样重要的行业导向。

米兰垂直森林设计师斯蒂法诺·博埃里所言：“真正的生态建筑不应是营销标签，而是对生命周期的敬畏。”

毕竟真正着眼解决中国城市居住的痛点、提升城市人居水平，才是真正落实《创新规定》，落地成都首个真四代宅的意义所在。

成都中铁·卓萃售楼处电话▓:400-002-9578转接8888(官方认证)营销中心电话▓:400-002-9578转接8888【售楼中心】温馨提示：售楼中心〢预约尊享1V1品鉴礼遇〢匠心钜制-恭迎品鉴〢免责声明：(本文章所用信息图片来源于网络，如有侵权请联系本网站及时删除）