最近，被广泛讨论的“银行直供房”，都听说了吧？
楼市君发现，广州越来越多银行也开始下场卖房了，包括平安银行广州分行、九江银行广州分行，华东南粤银行广州分行等等。
目前（截至11月20日）京东拍卖平台上，光是平安银行正在推介的银行直供房，所涉及的抵押住宅就超过370套，甚至一件拍品含268套住宅。
银行直供房和法拍房有啥区别，能不能买？
｜图源：阿里拍卖
壹
广州在售的银行直供房，京东和阿里拍卖平台都能查到。
以阿里平台为例，大家只要登录阿里拍卖首页，点银行清仓，就能看到“银行直供”的专栏。
像广东南粤银行广州分行、广东华兴银行广州分行、平安银行总行，九江银行广州分行等，都有银行直供房上架。
抵押物包含住宅、写字楼、商铺等，涉及东风广场、兰亭盛荟、珠城誉城苑等不少是二手红盘。
｜图源：阿里拍卖
而在京东平台上，楼市君通过条件筛选，发现抵押物在广州的银行直供房上架数量就有48件。（注：抵押物为所有类型，状态为进行中、预告中以及推介中）还有不少资产处于招商和推介中。
光是平安银行，在京东平台的历史上拍件数就达到了1926件，资产推介件数达到1320件，目前就有50件处于推介中（含部分重复上架）。
｜图源：京东拍卖
值得注意的是，部分拍品还是打包上架，或者抵押物含有多套房产的。
比如平安银行正在推介的拍品中，楼市君粗略统计发现，抵押物涉及住宅套数就超过370套，还不包含商铺、写字楼等其他类型资产。
｜图源：京东拍卖
这些推介品中，起始价从几十万到几百万，甚至十几亿的资产包债权都有。
比如海伦堡创意园项目，债权总额就超过了15.8亿；还有对广东富春投资有限公司的债权，总额超11亿。
｜图源：阿里拍卖
平安银行的另一个推介，是南沙逸涛雅苑四期288套抵押物业的介绍，后续会陆续分开按套转让。
288套物业中包含268套毛坯住宅，涵盖面积约91-108平普通住宅、152-172平大平层以及155-254平复式，参考价值在70万-200万，目前意向人数已高达58人。
｜图源：阿里拍卖
据贝壳找房显示，逸涛雅苑78-225平历史成交总价为89-825万。
虽然以上推介房源一房一价未出，但就最小的91平而言，如果起始价为70万，也比项目78平近期成交价89万低了19万左右，面积还更大，大家后续可以做个对比。
贰
是不是以后大家都可以找银行买房子？先别激动！你得先了解清楚银行的房子是咋来的。
房地产高周转的这些年，银行是背后最大的债权人，开发商要向银行借贷，购房者买房也会跟银行做按揭贷款。
但近年随着个人、企业违约率增加，部分房企出险，银行作为债权人被迫承接了不少房产。
这些房子往往会进入法拍程序，多次流拍后通常会通过“以物抵债”的方式过户到银行名下，成了银行的不良资产，银行有了处置权。
银行手上这么多房子，要想快速变现，又不想外包给中间商赚差价，干脆就自己卖。
｜图源：AI制图
那能不能买？存不存在捡漏机会？
楼市君查看多套房源发现，多套银行直供房起始价相当于债权或市价的六七折，甚至五折不到，确实诱人。
但风险也不小，尤其是还未走完司法程序就提前推介的房产，如果你实在感兴趣，要特别注意以下4点：
01
了解转让形式，拍下当债主还是房主
目前银行直供房的转让形式主要有债权转让和产权转让两种。
第一种是债权转让，拍下直接当“债主”，比较普遍。
举个例子。此前某跑路大V琶洲那套1400多万的豪宅，此前便是以“债权转让”的形式拍出的。
这套房子当时的债权本金+利息等合计3248万，也就说，买家用1400多万，撬动了3000多万的资产。
｜图源：京东拍卖
不过注意哦，债权转让买家一般跟银行签的不是购房合同，而是《不良资产转让合同》。
你想想银行都要不回的债，普通人可能更难了，醉翁之意其实在于另外两种可能：
其一，走司法程序把房子法拍，如果拍出高价，按照债权优先级，到偿还自己这笔债权时，还能赚一笔。
其二，房子多次流拍后，向法院申请“以物抵债”，最终也有可能让房子过户到自己名下。
｜图源：京东拍卖
第二种是产权转让，拍下直接当“房主”。这种模式一般竞拍前银行已通过司法程序获得房屋完整的产权，风险比法拍房低。
而且部分房源可以办理按揭贷款和分期付款，签订协议第二天交30%，10个月付清尾款，比法拍房一次性付款也更加宽松。
｜图源：阿里拍卖
02
核查产权的有效性，是否在银行名下
无论是债权转让还是产权转让，抵押物的产权归属和完整性都是最关键的一环。
竞拍前需要认真研读竞拍详情，核查清楚法院是否已经判决，银行名下产权的真实性和完整性，确认银行是否已经清完户了。
｜图源：阿里拍卖
由于银行需要提前招商、推介，部分抵押物在原债务人没有还款来源和还款意愿的情况下，也会被提前上架。
还有部分处于诉讼阶段，也会提前拿出来竞拍，所以大家要看清产权信息，确认房屋无产权纠纷。
｜图源：阿里拍卖
03
实探房屋现状，了解是否带租竞拍
银行直供房一般可以实地看房，需要现场了解房屋结构是否完好、装修情况咋样。
还有一点，就是确认是否存在租赁关系。
如果是带租竞拍，根据民法典“买卖不破租赁”原则，即使你拍下房子产权，也不能马上入住。
一般情况下你可以协商变更或者继承原租赁合同，接手收租。如果发现虚假租赁，也可以走司法程序，要求解除租约，但比较费时费力。
｜图源：阿里拍卖
04
明确隐形成本，如服务费、物业费等
除了竞拍价，平台还注明了竞买人需要另外支付获拍价0.01%-0.1%的技术服务费。
以跑路大V琶洲那套1400多万豪宅为例，需要支付技术服务费1400-14000元。
另外物业费，有无额外税费等也要提前了解清楚。
｜图源：京东拍卖
总的来说，银行直供房，价格香是真香，风险也不可忽略， 玩得转的买家 有机会“半价”捡漏，普通买家建议量力而行。
对于银行而言，把这些债权和资产“打折转让”，也是快速回流资金的办法，一定程度上减轻债务风险。
不管你打不打算买房，都可以去冲冲浪~
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