熊市三年多，上海各区房价都经历了一波深度回调。
如今上海内环的房子都不要100万了。
寸土寸金的市中心，涌现出大量笋盘。
难道上海房价，真的触底了？
不同产品
虽然唱空的声音不绝于耳，但市场数据正在回归理性。
从我们近期的观察来看：上海有些房子，价格已经触底了。
1）租售比超过3%的市区老破小/挂户口学区房
市区老破小是本轮楼市最先下跌的产品。
经过四年的深度回调，目前价格已经来到相对合理的区间。
比如普陀的光新三村，内环边上的地段，配套十分齐全。
现在2万多的成交单价，已经低于2015年11月的价格：
在租赁市场，同户型的1房随随便便月租金4000块。
租售比接近4%，比存银行划算多了。
上海的学区老破小，也可以抄底了。
房外房研究院统计关于学区溢价的数据发现：
现在上海绝大多数的学区老破小，已经不存在额外溢价。
鞍山四村第一小区，这种靠近三甲医院的一梯队学区房，租售比已经超过4%。
如果是未来三年要入学的家庭，像这种租售比＞4%的学区房，可以直接冲了。
2）带精装修的郊区联排
上海的别墅是上海楼市相对便宜的一个品类。
横向比，没北京贵；纵向看，比杭州苏州等二线城市也贵不了多少。
而别墅的装修要比公寓更烧钱，更耗时间。
外立面石材、地暖管、电梯井、花园堆坡，随便就是3000~5000 元/㎡的硬成本。一套200㎡联排装下来100万都打不住。
楼市主跌浪时期，房东们慌不择路卖房，精装修别墅甚至卖出毛坯价。
等房价平稳，毛坯别墅和精装修别墅就会有所区别。
所以在楼市下行期，趁乱捡漏一些精装修的别墅是非常划算的。
目前上海近郊的一些联排别墅，价格已经很合适了：
比如青浦-合生朗廷、松江-同润加州。
还有一些400-500万的叠拼别墅。
比如赵巷的龙湖滟澜山、万科有山，都出现了捡漏机。
3）回归居住品质的商住房
上海的商住房差不多也回到了2015年的价格，但品质比老公房高很多。
只不过，商住房还没有被大众广泛接受。
买房人都认为买商住等同于亏钱。
其实商住房由于贷款受限，去除了过度金融属性。
如今这类产品在泡沫出清后，代表了房子最真实的居住价值。
对于预算有限又想追求品质的新上海人，买商住能节约一大笔钱。
对于老上海人，从市区老破小搬到市区商住房，能大大改善居住环境。
目前上海400-600万总价段市区商住房还是比较值得买的。
比如普陀的高尚领域、香溢天地官邸、浦东的森兰美伦等。
图：高尚领域
4）如果你只考虑买次新商品房，用租售比＞2%的标准去筛选。
现在安全性比较高的：价格回到2019年的市区次新房。
以及价格回到2015年底-2016年初的郊区次新房。
我们认为，市场整体见底的信号是：
全市平均租售比接近2.5%，同时按揭利率降至2.5%。
租金回报率与贷款利率达成“租购平衡”。
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不同区域
分区域来看，上海各区率先见底的板块，我们逐一分析：
1）黄浦区
整体来看，黄浦区的房子，在这一轮楼市调整中表现还是比较坚挺的。
黄浦区的普宅，直到最近一年才猛烈优化。
目前打浦桥（南北高架西）的房子已经触底了。
新天地/豫园部分小区，也出现了见底信号。
2）静安区
矜贵繁华的静安区，率先见底的板块，江宁路、不夜城。
目前900多万就能买到静安内环次新三房。
大宁的部分次新小区，现在价格也很合适了。
3）长宁区
低调洋气的长宁区，在上一轮牛市涨幅不多，泡沫较小。
如今镇宁路北侧、中山公园（如中山公寓）都来到了相对合理的区间。
虹桥开发区、古北一期、新华路、西郊、仙霞等板块也值得关注。
西郊的叠拼别墅，公寓房的价格，别墅级的享受。
新华路的一梯队学区房，房子虽然旧了点，但地段和面积都足够好。
4）普陀区
上海内环内三房最低门槛在普陀、中环内四房最低门槛也在普陀。
总价低、价差梯度友好的普陀区，正在收割全上海的刚改和郊区富人。
今年上半年，普陀二手住宅网签6899套，在市区7区里排第二，仅次于徐汇。
如今普陀的光新板块、甘泉宜川，二手房价已经触底。
这里的老公房租售比4%已经很普遍。
5）高校云集的杨浦区，中原板块、新江湾城的大户型，已经触底了。
6）虹口区见底的板块，鲁迅公园。
7）浦东新区率先见底的是老破小扎堆的板块。
比如陆家嘴、塘桥、杨东、潍坊、世博、南码头。
这些地方的老破小价格跌到位了，去化速度也很快。
7）闵行区见底的板块，华漕、金虹桥部分小区，现在都能抄底了。
8）青浦区值得关注的抄底板块：徐泾、赵巷。
总的来看，上海楼市本轮调整，已经进入后半程了。
部分此前深度回调的区域和房源，价格虽然还没有明显上涨，但继续下行的动能已经枯竭。
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最后
目前楼市触底反弹的先行指标，挂牌量已经连续10周下滑。
市场虽未全面反转，但好的信号正在涌现。
当然，我非常理解买家心中的那份犹豫与观望。
但我们也要接受，没有人能真正买在最低点的现实。
等待底部不一定是等到那个绝对的最低价格，更多的是在等一个相对低估的区域。
如果你是刚需，且预算非常有限，在上海买不到什么好产品的情况下可以捂紧钱袋子。
若你正在置换，恭喜你你的容错率其实是比较高的。
你要卖的房子虽然跌了，但你想买的房子可能跌得更多。
你要做的就是先加速卖掉手中的差房子，手握现金，在下一套房中把损失“省回来”。
本质上就是用劣质资产换优质资产，劣质资产和优质资产的时间周期不一致，不需要同步进行。
如果你实在拿不定主意，可以联系我们，无论买房或卖房都能给到你专业的建议。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
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