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南山区
方直珑樾山
前言 /INTRODUCTION
在【方直珑樾山】推出的工抵产品去年被消化完了以后，今年又开始有了！（当然不是每个渠道都能真正对接到）
虽然今年行情发生了变化，但是方直也确实是现房了！
虽然有一些交房细节问题，但是外立面的颜值确实是还不错！
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那在现在这样的价格体系下，这个产品的价值有没有发生改变呢？
首先方直是一个有特点的楼盘
地段割裂，没有配套，开发商资金严重紧缺，感觉有点像“坑”
密度不高，梯户比同区域楼盘好，有山景，关键大堂和公区的品质确实是不错
目前八万多的价格，买南山的山景现房，依旧是有固定的客户群体！
毕竟南山现在有山景、品质也还不错的新房，位置都是偏远过这个项目的！
而1000万出头的几个主流楼盘如【保利瑧誉府】【湾启紫荆府】【翰熙典居】，交房都还要比较长一段时间！
二手的话，也更多集中在前海和宝中！附近的【深铁懿府】只能买到100平的三房，因此直接对标的产品也不算多！
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今天重新通过几个方面，解析这个楼盘
结论放在最后，请大家耐心看完！
01
基础数据
方直珑樾山
开发商：深圳市龙廷房地产开发有限公司
地址：南山区龙珠大道8号（地铁7号线深云站C出口）
占地面积：约2.13万平方米
总建筑面积：约11.52万平方米
物业类型：住宅
物业管理：方直“心生活”物业
物业费：8.7元/㎡·月
规划信息：
楼栋分布：4栋高层住宅 + 10套商业别墅
总户数：520户
户型面积：约120-260㎡（三至五房）
梯户比：两梯两户 / 两梯三户
容积率：3.62
绿化率：30%
车位配比：1:1.3
建筑标准：
楼高：24-32层
层高：193-268㎡户型3.6米，120㎡户型3米
交付时间：2024年11月
交付标准：毛坯
产权年限：70年
参考均价：10-11万元/㎡
核心卖点：
山景资源，居住环境舒适
高实用率，户型利用率好
南山优质地段，地铁口
02
户型介绍
方直珑樾山
【方直珑樾山】
项目原名为【龙延御苑】，首次开盘大约180套2梯3户的120㎡户型，后加推172套住宅，建面约120㎡-268㎡3房-5房
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项目分两期开发：
包含 4栋高层住宅和10户商业别墅；
553户（包含168户回迁房）；
主力户型为：
建面约120-260平的住宅，另外还有建面约193-268㎡的大平层
朝向：东南、西南、东北、西北四个朝向
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【120平 3房2卫 02户型】
①户型分析：
分布位置：
分布在1/3栋01 02户型
②户型解说：
宽阔横厅，餐客厅一体；
采光充足，南北通透，站阳台上能看见美丽的山景；
但是有利有弊，客厅舒适但挤占了卧室的空间，
三个卧室空间都不是很大，只能说刚好
【120平 3房2卫 03户型】
①户型分析：
分布位置：
分布在1/3栋03户型
②户型解说：
双龙抱珠户型，户型方正；
阳台进深1.5m，270°观景；
主卧套房设计，带观景浴室
【193平 4房3卫 01户型】
①户型分析：
分布位置：
分布在2栋的A座01户型、B座的02户型
②户型解说：
专梯入户，门口玄关处空间大，实用性高，可做鞋柜收纳；
南北双阳台（厨房自带生活阳台），餐客厅一体；
主卧临近的次卧可做儿童房，不仅距离近而且阳台连通，便于照看孩子；
【268平 5房4卫 02户型】
①户型分析：
分布位置：
分布在二栋的B座01户型、A座的02户型
②户型解说：
户户向南，动静分区， 约16.1米南向四大房；
3.6米层高， 无廊柱遮挡；
45平超大主卧套房；
10.55米阔绰横厅，180°双客厅；
两梯两户，专梯入户，南北宽境四阳台，270°观景面
户型小结：
户型基本属于享受型，从客厅、卧室面积分布上就可以看出来，没有压缩客厅面积给到卧室那边，120平做3房，客厅尺度优于同面积段新房！
适合享受型人群，不适合人口多的家庭！
视野上看山、社区花园、城市景观也都还不错，看山的同时看【佳兆业香瑞园】，类似“城堡”风景
不足之处在于：
部分户型低楼层平视看社区，
西北朝向的采光不足，加上近山，到了下午会有些许阴冷
03
实景情况
方直珑樾山
04
项目对比
方直珑樾山
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01.
同开发商项目
和【方直珑樾山】同一开发商的有：【方直前海国际文化中心】、【方直谷仓府】
02.
新房对比
和【方直珑樾山】成为竞品的新房有：【绿景璟庭】、【深业鹤塘岭】、【金地环湾城】、【深铁懿府】
03.
二手房对比
和【方直珑樾山】成为竞品的二手房有：下面二手项目包含最新成交价和租金情况
【佳兆业香瑞园】
卖房成交价：
89平3房640万元，（2025年7月）
88平2房约680万元。（2025年6月）
租房：
88平3房约8500-9000元，
89平2房约7500-8000元，
【深云村】
卖房成交价：
90平4房700万元，（2025年7月）
90平3房756万元。（2025年7月）
租房：
90平3房约8500-9500元，
附近的二手房不管是【深云村】还是【香瑞园】，跌幅不大！
温馨提示：以上的新房、二手房项目【英瑞择房记】均有房源，感兴趣的朋友可以私信。
05
优劣势分析
方直珑樾山
优点：
1、小区环境优越，氛围宁静，可观赏山景，建筑密度较低，居住舒适度高
2、绝大多数户型均能欣赏山景，大户型层高达3.6米，整体户型设计合理，在同片区新楼盘中较为突出
3、距离地铁7号线【深云站】仅150米，出行便捷，属于地铁上盖物业
4、【侨城东路北延线】可优化交通动线，未来从南山方向驾车无需绕行【北环大道】
5、入户大堂做得不错，园林有一定设计感，公共区域品质较高，优于周边除懿府外的多数盘，居住体验良好
缺点：
1、相比【深铁懿府】，地理位置更为孤立，受北环大道阻隔，周边缺乏商业配套
2、部分西北朝向户型因背靠山体，采光不足，冬季可能较为阴冷
3、区位劣势：小区地处南山区边缘，靠近福田交界处，属于冷门地段，升值潜力有限
4、临近北环大道及隧道，部分房源可能受到交通噪音干扰
06
项目配套
方直珑樾山
交通：（地铁/陆路）
地铁：双地铁覆盖，步行150米可达7号线【深云站】，2号线【深康站】也在辐射范围内。
自驾：
【南坪快速】与【北环大道】，同时在建的【侨城东路北延线】，会提升通勤效率，直达南山更便捷。
区块价值：
项目地处南山区，虽非核心商务区，但距离重点产业板块较近，具备一定的发展潜力。
商业：
【佳兆业香瑞园】社区底商和【万科里】商业
大型商圈如【万象天地】、【益田假日广场】及【山姆会员店】等，约15分钟车程可达。
生态人文:
背靠【塘朗山】；
【安托山博物馆群】、【华侨城创意文化园】、【香蜜湖国际演艺中心】【雅昌艺术中心】、【何香凝美术馆】、【华·美术馆及OCT当代艺术中心】
方直珑樾山开发商售楼处咨询/看房电话☎☎：400-083-0338（中介勿扰）
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