◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 陈意
大家好，我是陈意。
几天前，我有幸受邀参加了一家日本上市不动产公司的年度答谢会——这家公司他们的年营业额超过1.2万亿日元（约合77亿美元），堪称日本不动产行业的“巨无霸”，交易体量非常惊人。
在答谢会现场，我见到了三井住友银行的社长、东急集团的社长以及其他各大商社的高层，几乎清一色日本本土财团面孔。说明，这些企业和个人几乎都在深度参与日本的楼市。
有点意外、却又在意料之中的是：在这家公司接近万亿日元的成交量中，华人投资者所占比例其实并不高。现场华人客户寥寥，连一桌都凑不齐。我们是为数不多的华人代表，之所以能受邀参加，也多亏今年和这家公司有了一些业务上的合作。
熟悉我们的朋友都知道，我们公司已经深耕于东京不动产业务一线10年，与多家日本公司、银行都长期共事保持合作关系。（例如，可以为外国买家拿到日本银行的低息贷款，还有市场内部未公开房源等资源），圈子并不局限于华人内部。
可就在一个成交额破万亿、日本大佬云集的现场，却见不到多少华人、乃至外国人的身影，不禁让我想起那些铺天盖地的新闻，比如“外国人炒高日本房价”、“中国人把日本土地买光了”等等。
到底是谁，才真正主导了日本的土地和房产市场？
这就不得不提，前段时间国土交通省公布的一组数据，关于今年1-6月日本新建公寓的买家构成，数字很冰冷，结果很意外。
2025年1至6月，在东京都成交的新建公寓中，以海外地址登记买主的仅占3%；大阪府为2.6%，京都府为2.3%。
即便在号称“外资最集中”的东京中心六区，千代田、港、新宿、涩谷、中央及文京，这一比例也只有7.5%。
换句话说，每卖出的100套新房里，仅有3套落入“海外”名下，若再剔除常驻外企员工和侨民等刚需，纯粹投机性购买的比例则更低。
一边是官方给出的白纸黑字，一边是社交媒体渲染的外国炒房团，怎会如此割裂？
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观感与数据之所以打架，主要有两点原因。
首先，统计口径不同。
国土交通省的统计只把“新建公寓”且以“个人名义、海外住址”登记的交易纳入范围，而忽略了大量海外资本主力，都在收购日本的商业地产、整栋写字楼、酒店和物流仓库。这些交易大多数以“法人名义”进行，在法律上不等于“海外个人”，自然不出现在官方数字里。
与此同时，新房与二手房的市场结构完全不同。
日本城市化已高度成熟，市面上公寓买卖的90%都是二手房交易。新房由开发商统售，价格透明、溢价高且议价空间小；而二手房则交易更自由，灵活议价、可整栋收购，也更容易改装为民宿或长租公寓，因此成了外资眼中的“价值洼地”，属于真正的交易主力。
中国人、新加坡基金最活跃的正是这类二手公寓、或整栋楼收购，却未被纳入“新建公寓”统计，于是“海外买家”在表格上几乎隐形。
其次，眼球经济与选举政治的传播逻辑，放大了错觉。
“中国人、海外财团买爆日本土地”是流量密码，也是选票密码。媒体乐于放大个案，尤其选举季期间，政客需要为高房价找“替罪羊”。
把问题归咎于“外国人投机”，远比归因于“货币宽松、建筑成本飙升”等内部原因更能激起公众的情绪，从而转移焦点，轻松拉到选票。
所以潮水背面，究竟是谁才是日本房产土地的“大买家”？
或许正如我在答谢会看到的那样，在日本楼市的最大“牌桌”上，真正的筹码依旧握在日本人自己手里。
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