2025年8月，当经济下行压力持续加大，招商引资陷入困局之际，"零租金"如同一剂猛药，迅速在全国各地产业园区蔓延。
据不完全统计，全国二十多个城市推出累计超100万平方米的“零租金”产业园。广州黄埔区以15万平方米单次供应规模创纪录，杭州“润苗计划”甚至给出长达5年的免租期。
前段时间我和西安某国企园区聊起来“零租金”这个招商方式，对方连连摆手说现在都不提这个事了。
曾经高调宣传"零租金"的园区出现了哪些问题？
山东海边城市某园区只学了个口号，没有搞清楚“零租金”招商的逻辑，只是开了个会，管理层就拿出一栋楼来搞免租。没有建立配套筛选机制，导致免租期结束，退租率和空置率同时飙升，后面只能再降价招商，项目总按会议纪要办事，最后背了口大锅。
河南某地产业园号称入驻率100%，实际上仅有30%的面积是真实经营，大部分面积都用“一纸协议”完成了签约，从账面上又是享受“零租金”优惠，至于企业不来办公嘛？那就不是园区运营方的事情啦。
更不要脸的是个别企业因为人脉关系厉害，先套出来免租面积，然后又以低于市场50%的价格再把免租空间违规转租牟利。
好不容易长点脑子都用到“歪门邪道”上了。
浙江某开发区在9月初也打出了"企业入驻三年免租金，政府承担全部运营成本"的口号，刚开始企业客商不断上门考察，意向签约率超过100%，最后多家企业反映因配套服务缺失、产业生态不完善，也就是签了个意向协议。
真实原因是交通不行，招不到员工。
除上述问题外，"零租金"进一步加剧了产业园的“内卷”，动摇了原本应关注的产业服务、产业生态建立、改善配套环境等运营服务工作。劣币驱除良币下，园区的核心价值逐渐被埋没。
热闹背后的深层逻辑：从“财政让利”到“资产盘活”的政策算盘
从地方政府角度看，在经济考核指标下，通过免租或者超低租金吸引企业落户，短期内可提升区域经济数据，最不济也能认定一个“培养税源”；产业园区运营方则希望通过"以空间换时间"的策略，快速提高入驻率，避免资产闲置，多少也能收点物业费，把上个季度拖欠的工资也结算一下。
"零租金"的背后，是多方算账的复杂博弈。
从产业园生态健康发展的角度看，“零租金”是一种招商引资的优惠政策，当期可以让利，但所有的成本都要从之后的投资收益（如产值、税收、就业等）来覆盖当下政策优惠的成本。这些长远收益远超短期租金收入。
产业园可以用“房东+股东”模式招商，没有现金投资也可以用“零租金”的物业面积来投企业，只要找到好公司，就能将短期租金损失转化为长期股权增值回报。
西安某园区三年前通过免租条件吸引了企业签约，同时把租金转化成了投资款，三年之后企业发展顺利。按照投资条协议，园区退出时不仅收回来所有过去的租金，还获得了30%的额外利润。
广州、深圳、上海的国企平台不仅提供免费空间，还通过直投基金深度参与企业成长，实现从“亏钱补贴”到“资本造血”的转变。
产业园要回归产业聚集和发展的属性
北京某园区对目标产业上下游企业实行“保证金”制度，可以免租金，但是要签业绩对赌，从“签约到退出”建立三级评估体系，从研发投入、专利、社保、产值和税收等多个维度筛选优质企业。将政策套利空间压缩至最小。
苏州某园区对符合条件的企业直接给到不超过200㎡的免租金面积，超过部分按市场价执行，完成考核指标还可以申请租金返还。对当年注册在园区的小微企业直接给到最长不超过24个月的免费工位，还包水电宽带，24小时都可以办公。不搞“一刀切”的政策。
长期以来，土地让利、税收返还、“一事一议”被地方政府视为招商“三板斧”，在特定时期起到过积极作用，也出现了很多骗补和虚假项目。
随着数据要素、低空经济、人工智能、机器人、分布式储能等新质生产力企业越来越多，传统的招商“三板斧”越来越不适用，必须要用场景、资本和产业优势招商。
西安高新区启动智能网联汽车测试环境建设，向区内合规测试企业开放部分脱敏交通流数据，才能引进自动驾驶相关企业8家，带来相关研发岗位300余个。
杭州市余杭区开通无人机航线100余条，建立无人机起降点50余个，才聚集了100多家低空经济企业，其中国家级专精特新"小巨人"企业8家。
当“免租期”捆绑产业链资源，企业才会觉得有价值。
我之前郑州跑下来某个拟上市的大数据企业落户，对方很明确给我说除了我长得帅这个关键因素外。在他们这个行业中，最看中的是区域人才密度，其次是产业生态建设（如双回路供电）以及业务协同成熟度，租金和补贴政策是最后两个选址时候的考量。
产业园区的竞争，终究应回归到价值创造的本质。
企业选择园区，短期看成本，中期看服务，长期看生态。就是要从“卷租金价格”转向“搞生态建设”。
后面，地方政府、科创公司、产投公司肯定要避免“为纸面上好看而免租”的形式主义，要持续构建“产业培育—资本加速—生态建设”的闭环。
企业也要跳出“有便宜不占王八蛋”的思维定式，要以“业务获取”和“营商环境”为核心进行理性选择。
产业园（孵化器）建设运营，搭建资产管理的招商运营服务体系，分享产业园、存量资产盘活、城市更新在产业策划、招商运营、产业培育、产业投资的经验和案例。
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