千亿房企副总突然被抓、实控人远走境外，前世界500强巨债压身|万科|世界500强|巨债|林腾蛟|阳光城|阳光集团

据内地媒体报道，阳光城集团股份有限公司（以下简称：阳光城）执行副总裁陈霓因涉嫌行贿犯罪，被黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区监察委员会实施留置措施。此前，陈霓失联的消息在地产圈内已发酵数日，其长期主导企业融资及资金运作，被查可能与阳光城跨境资金违规操作有关。

资料显示，陈霓生于1976年10月，早在1998年便已加入阳光城，从财务部经理一路升至实权高管。在阳光城内部，陈霓是排名前五的“元老”，2021年阳光城债务违约前夕，她从首席财务官的位置上升任集团执行副总裁，此后一直任职至今。

而更令债权人们揪心的是，阳光城实际控制人、现年57岁的“福建闽侯首富”林腾蛟自2024年3月卸任董事长一职后，被曝已离开中国大陆达数月之久，据传目前人在香港，仅每月参加一次公司视频会议，阳光城的董事会决策机制实际已陷入“真空”状态。

这家曾创下14年业绩涨千倍奇迹、一度强势挺进世界500强企业榜单的千亿房企，本已面临657亿债务压顶，如今又遇实控人远走境外、财务负责人被留置的困境，“最后一口气”恐怕也吊不住了。

从2亿到2000亿，林腾蛟用了14年，而“小碧桂园”从巅峰到退市仅2年

1995年，林腾蛟在福州创立阳光控股有限公司。早期的阳光控股，并不是一家以地产为核心业务的企业，而是看哪里有钱赚就在哪里“插上一脚”。2002年，林腾蛟以5083万元收购上市公司石狮新发27.71%股权，成为其最大股东，实现借壳上市，那一年他34岁。

但上市后，林腾蛟也没有专心做地产，2003年还收购了一家种业公司，此后又成立了电力合资公司。直到2006年以后，经过一年多的内部调整、合并，林腾蛟厘清了阳光城与阳光集团的关系，并确定阳光城以房地产为主业的发展方向。

2009年，阳光城实现销售额13.4亿元，体量仅为当年龙头房企万科、碧桂园的零头，但这已是其自上市到2008年这7年销售额的总和。2010年，万科成为内地首家销售规模突破千亿的开发商，碧桂园、龙湖也都冲过了300亿门槛。而销售额尚不足20亿的阳光城，也开始畅想“千亿”目标。

关键是，身为奉行“爱拼才会赢”理念的福建人，林腾蛟不仅敢想，还敢做。从那年开始，阳光城迅速向全国扩张，2012年更是将总部从福州迁至上海，同时还从头部房企疯狂挖人，既给高薪又给权力，由此成为地产圈内有名的挖角房企、高薪房企。

2012年，林腾蛟挖来龙湖原运营总经理陈凯，担任集团总裁。2013年，阳光城的销售额就飙升至220亿，两年间增长近百倍。随后陈凯离职，据说其风格强硬，与林腾蛟之间曾多次爆发“激烈冲突”。

2014年，阳光城招来万科张海民任总裁。此后三年，公司销售额分别为231亿、310亿、487亿，一年登上一个台阶。

2016年，碧桂园在总裁莫斌、联席总裁朱荣斌和财务总监吴建斌的努力下，销售额超过3000亿，人称“宇宙第一房企”。于是，立志进入“行业前十”的林腾蛟又将挖角目标转向碧桂园。2017年，朱荣斌、吴建斌均转投阳光城，分别任执行董事长兼总裁、执行副总裁。

一上任，朱荣斌就为阳光城制定了相当激进的发展规划：2018年1500亿、2019年2500亿、2020年3500亿。而阳光城2017年的销售额仅为915亿，三年翻3倍多难度不小。

于是，朱荣斌便试图复制碧桂园的崛起之路，将发展方向放到张海民此前“几乎不碰”的三四线城市上，开始执行全地域发展、全方式拿地、全业态发展的“三全”战略，并组建了一支专职队伍，负责集团的城市更新和收并购，扩大土地储备。

在“双斌”组合的推动下，阳光城将高杠杆游戏发挥到极致，并达到企业量级上的空前高度：2019年，公司销售额达2110.31亿元，位列全国第13名，与它曾经对标的龙湖相比仅差300亿。2021年，阳光城跻身世界500强企业，排名第332位，市值也超过千亿，风头盖过旭辉、泰禾、正荣等同门，成为闽系房企代表之一。

从2006年到2020年，阳光城的销售额由2亿激增至2180亿，年均增长超过70%。林腾蛟也收获了全国人大代表、青年五四奖章获得者、中国侨商联合会副会长、福建省工商联副主席、兴业银行董事等身份，迎来人生高光时刻。

然而，随着内地房地产行业告别草莽时代、进入深度调整期，高负债、高周转、高杠杆的阳光城，很快跌落“神坛”。

2021年三季度，阳光城扣非净利润为-17.52亿，同比下跌274%。在审议业绩的董事会会议上，持股13.53%的第二大股东泰康系两名董事投下反对票，并要求林腾蛟对业绩作出解释。为此，林腾蛟曾紧急奔赴泰康人寿总部沟通，希望获得对方的谅解。

2021年12月，泰康卖出阳光城部分股权，持股比例仅剩3.997%，这笔投资一年多亏损近17亿元。2022年2月9日，泰康系更是将所持阳光城股份清零。自泰康捅破这层“遮羞布”后，很多金融机构坐不住了，纷纷站出来要求阳光城还钱，这也触发了阳光城的“股债双杀”，公司资金链开始紧张，进而陷入流动性枯竭的困境。

曾经风光无限的林腾蛟也进入“至暗时刻”，他开始出售兴业银行、万物云、龙净环保等企业的股份，并通过与债务人商谈展期的方式，向外界释放“绝不躺平”的信号。为了应对美元债展期的担保问题，他更是押上了母公司阳光集团和个人信用。但这些措施都没能扭转乾坤，一切已经来不及了。

2022至2024年，阳光城的净利润分别为-125.5亿、-80.69亿、-195.6亿，而其整体负债规模攀升至657亿，深陷资不抵债的“泥潭”。2023年8月16日，阳光城股票被深交所摘牌，21年的上市历程画上句号。销售规模从2亿到2180亿，阳光城耗时14年，而从世界500强巨头到强制退市、成为失信被执行人，却仅用了2年。

经营陷入瘫痪、百亿未兑付理财黑洞恐难填平，阳光城还有“阳光”吗？

这家曾位列地产TOP 15的企业，如今处于什么状态？分布在全国各地的项目大面积停工，供应商的诉讼案件积累超过千宗；公司累计被执行金额高达百亿，民生银行已申请冻结核心子公司账户；销售额不足巅峰期的5%，物业费收入还不够支付持续增长的诉讼开支……

据知情人士爆料，目前阳光城的区域公司资金调拨审批积压超过200单，财务管控“严重混乱”，一家项目公司甚至被迫向员工集资来支付水电费。

有报道称，阳光城的员工流失率已升至80%，职能部门仅剩骨架团队维持最低限度的运作，比如财务部门只留3人，应付基础的税务申报工作。

阳光城的资产处置也遭遇价格踩踏：渤海信托拍卖的抵押股权经历三次流拍仍没有接盘方，上海外滩项目七折挂牌无人问津，深圳写字楼的拍卖价更是低于抵押债务金额。

更为严峻的是，阳光城的土地储备中，位于内地三四线城市的项目占比超过60%，业内人士指出，在当前市场环境下，这些资产基本变现无望。

有分析称，阳光城的表外担保规模超过公开数据的两倍，随着陈霓被留置调查，更多财务黑洞或将曝光。而阳光城的200多个项目公司中，股权结构颇为复杂，存在不少明股实债的情况，产权归属也需要经历较长时间的司法确认流程。

除了对供应商、承包方的巨额欠款和至少300亿的“保交楼”资金缺口，阳光城旗下华冕财富仍有百亿规模之巨的未兑付理财产品，债务重组已陷入僵局。

鼎盛时期，阳光城发行的理财产品规模超过200亿，在整个地产界，超过这一量级的开发商一只手也能数得过来。而关于兑付问题，公司与投资者仍处于拉扯状态。

此前，阳光城曾抛出小额投资者本息打七折、大额资金装入十年期不良资产信托计划的方案，但遭投资者严词拒绝。据悉，这份信托的底层资产多为难以去化的存量地产项目，甚至包括已停建五年的文旅项目。

部分投资者表示，该资产包质量存在严重问题，并举出一堆“毛病”：相关估值报告被指夸大容积率，而债转股方案对应的企业则三年无营收记录。“这样的股权，和废纸有什么区别吗？”一位投资者表达了自己的愤怒。

因阳光城曾推行强制跟投制度，华冕财富的上万名投资者中，有3000人左右是内部员工，其中一些人还曾将公司的理财产品推荐给亲友。如今，员工的本金已被锁定，离职人员的兑付顺序更是被排至末位。一位区域营销总监就曾自曝，其百万积蓄已化为办公室里“对峙的泪水”。