文 泽平宏观团队
“十五五”规划建议提出，“完善商品房开发、融资、销售等基础制度”。
住房和城乡建设部部长倪虹发表署名文章《推动房地产高质量发展》，提出“在商品房销售上，推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防范交付风险；继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。”
作者自2022年以来呼吁：“是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平，不能把包袱甩给老百姓和社会。
1998年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。
以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。
如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。”
近年部分地区出现了商品房项目停贷、烂尾等现象，反映出了商品房预售制的负面效应愈发凸显，随着国家下达“保交楼”任务，情况明显缓解，但也付出了很大代价。
1、客观评价预售制的功过：曾经作出重大贡献，现在已经过时，弊端日益凸显，需要改革
为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？
简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。
98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。
作为中国商品房销售的最主要方式，预售制有历史贡献，极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国房地产市场的快速发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。预售制已成为我国商品房销售最主要方式，2021年我国期房累计销售面积达15.6亿平，占总商品房销售面积的87%。
其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了，发达国家一般有严格的监管保障措施。房企在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付房款，而是根据工程进度在完全交房前进行分期支付。如果房企因故延迟了工程进度，购房者可以和房企协商以推迟付款，并要求房企给予一定的补偿措施。此外，如果房企无法在合同规定的日期内交付，购房者可根据合同要求退款或赔偿。
所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，容易触发烂尾风险，对购房民众不公平。
客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，供求基本平衡，取消预售制度有助于降负债、降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题。
2、取消预售制是二次房改的大势所趋
随着中国房地产市场从增量时代步入存量时代，商品房预售制的使命已完成。
根据我们的《中国住房存量测算报告》，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经总体平衡。
经过20多年的高速增长，房地产增量时代已经基本结束，全国房子建得差不多了。除了人口流入的都市圈城市群面临一定住房短缺，大部分东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，已经出现供给过剩，由于人口外迁严重，未来过剩程度还将加深。行业进入存量时代，意味着在中期将进入洗牌阶段。
预售制背后潜藏的负面效应愈发凸显。绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。
从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。
从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。
作者曾提出“房地产是最坚硬的泡沫，要软着陆，避免硬着陆，用时间换空间”。改革既要下定决心，也要考虑有个过程。短期看，立刻取消预售制不现实，当前房企资金紧张，会加大房企压力，难以保障其他项目顺利交付。长期看，若能逐步取消商品预售制、实现现房销售，不仅能减少房企过度承诺、住房质量不过关等问题，同时也有助于降低房企的杠杆，是人心所向，也是时代必然。
简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。
商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、企业健康发展的重大措施。
作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》《全球房地产》）
在取消商品房预售制这个问题上，已经有一些地区开始探索。2019年广东出台《关于商品房预售制意见通知》，表示将逐渐探索试点商品房现房销售制度与商品房制度取消的可能性；2020年海南发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，要求新出让的土地建设商品房的规划的，全部要实行现房销售制度；湖南在《湖南省推进新建商品房“交房即交证”改革实施方案》中明确规定，2022年起，湖南省所有城镇规划范围内新取得国有建设用地使用权的预售商品房项目必须实施“交房即交证”。
3、长短结合促进房地产市场平稳健康发展
借鉴国际经验，预售制度需要严格资金监管、分期支付以及违约处罚措施作保障，否则大概率触发风险，对购房民众不公平。短期稳房市楼市、保民生；长期逐渐取消预售制，改为现房销售。
当然，这是系统工程，不是只取消预售制就可解决问题，需要配套房企债务重组、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活。
短期稳房市措施：各地应继续因城施策松绑政策，促进房地产市场信心恢复，促进软着陆。
1）组建5万亿以上的大型住房银行收储，利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平。同时，严控增量，商品住宅去化周期超过36个月的应停止新增用地出让。
2）持续降息，配合降低相关税费、中介费等，减少购房成本。
3）全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求，广州已全面放开，后续其他一线城市也应该逐步全面放开。2025年政府工作报告提到：“因城施策调减限制性措施”。对于生育家庭，给予住房生育补贴。
长期住房制度建设。根据我们对美国、日本、英国、中国香港、德国、新加坡等住房制度和房地产市场的研究，结合中国住房制度现状和发展阶段特点，以城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税为四大支柱构建长期住房制度。
一是推动都市圈城市群战略。根据对世界上几十个国家上百年的人口大迁移研究发现，人口往都市圈城市群迁移集聚是基本规律，人随产业走，人往高处走。
二是以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应。
三是保持货币政策和房地产金融政策长期稳定。
四是稳步推动房地产税试点。当前暂时不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，未来有必要建立科学的经济模型评估房地产税对各方影响。
本文源自：券商研报精选
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