苗野｜发自上海

上海土地市场再次迎来关注焦点。

在11月24日举行的上海第九批次集中土拍中，佳运置业以24.75亿元竞得浦东川沙一宗综合地块，溢价率达15.76%，成为本批次土拍中最引人注目的交易。

这家在上海深耕近30年的民营房企，由董事长沈仁兴亲自坐镇拍卖现场并全程举牌，与陆家嘴集团、象屿地产等竞争对手展开激烈竞价，经过82轮叫价后最终胜出。

当保利、招商、华润等头部房企悉数缺席，全场7宗地块零溢价成交的寒冷背景下，佳运置业的强势表现既彰显其对川沙板块发展潜力的信心，也让民企在上海土地市场刷了一回存在感。

“佳运再启，为更好的川沙！”佳运置业在成功拿地后便抛出了喜报。

在市场看来，佳运置业的地产开发从浦东川沙起步，重返发源地重仓投资不仅是商业考量，更是一场信心之战。但这匹“黑马”突击背后也面临市场环境的严峻考验，如何在高地价项目上继续保持产品的高品质和快速去化，平衡好“慢工出细活”与资金回笼速度，将极大考验其管理能力和资金链的韧性。

董事长亲征

上海今年第九批次土拍共推出9幅地块，总成交金额超过173亿元。其中，浦东川沙地块吸引了3家实力竞买人参与竞争，成为本场土拍的最大看点。

该地块竞拍现场气氛紧张，佳运置业、象屿与湖北联投组成的联合体，以及陆家嘴集团三方展开激烈角逐。佳运置业董事长沈仁兴亲自到场坐镇，全程亲自举牌，紧追不舍，不断与陆家嘴集团加价。

经过82轮紧张叫价，佳运置业最终以24.75亿元锁定胜局，15.76%的溢价率是当天出让的所有地块中溢价率最高的。

此次佳运置业获得的浦东川沙地块，位于川沙新镇重点地段。具体由C05A-18、C05A-17两宗地块组成，土地面积约4.19公顷。

该地块采用居住加商业组团出让、复合开发模式，综合楼面价为29913元/平方米，其中住宅部分楼板价约为36927元/平方米。

上海市浦东新区规划和自然资源局副局长潘美仙表示，通过对这两个地块进行统一规划、同步建设，将打造出一个高品质生活社区，同时也能更好承接浦东机场、迪士尼乐园及金桥开发区南区等带来的外溢效应。

面对当下房地产行业的深度调整，佳运置业的高溢价拿地引发市场关注。

“像佳运置业这类民企积极参拍，说明上海土地市场的拿地主体变得更加丰富多元，也体现出这些企业自身资金状况良好，且对当前房地产市场形势总体持积极态度。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。

从位置来看，该地块是板块内距离地铁最近、商业最齐全的宅地，西侧就是百联川沙购物中心，周边教育、医疗等配套设施齐全。与该地块一路之隔的观宸润府均价63457元/平方米，南面在售的陆家嘴锦绣云澜均价65333元/平方米。与之相比，该地块的盈利空间受限。

“临近年末，一些民企开始寻找拿地机会，多半在郊区拼一些生存空间。”上海中原地产市场分析师卢文曦认为，川沙地块面积达到4.19公顷，是非常好的土储，加上本身条件相对优越，位置距离地铁2号线川沙站步行可达，因而引发关注。但近期上海高端住宅成交速度放缓，并且清盘的项目越来越少，不少项目甚至启用了分销渠道，不排除该地块项目未来可能面临一定的销售压力。

“黑马”本色

佳运置业究竟是何方神圣？

工商信息显示，上海佳运置业创办于1999年4月，总部位于上海浦东周浦镇，沈仁兴与沈铁龙父子分别持股80%和20%。

沈仁兴极为低调，公开资料几乎找不到关于他的创业故事。因为佳运置业受到其女婿参与的“阜兴系”565亿元私募基金非法集资案的牵连和质疑，才让沈仁兴走进了公众视野。

此次拿地是佳运置业深耕上海战略的延续，早在1999年成立之初就投资开发了浦东川沙镇的佳运公寓项目，之后陆续在浦东康桥镇、松江等区域布局，逐渐成为上海本土的“隐形地主”。

从历史轨迹来看，佳运置业最近一次在上海集中拿地是在2022年。当年佳运置业斥资约40亿元收获了位于宝山罗店、宝山顾村共富和金山新城3宗地块，在2022年上海企业拿地权益金额榜中排到了26位，拿地金额甚至超过了中国金茂和金地集团。

加上此次24.75亿元拿下浦东川沙地块，佳运置业近三年已在上海土地市场投入超60亿元，也相继开发了佳运瑞璟湾、佳运汇龙府、佳运名邸等项目。

纵观佳运置业近30年的发展，始终以上海为绝对核心，并辐射周边的江苏、浙江。此次重金加码浦东，再次印证了其深耕长三角地区，“做熟不做生”的战略定力。

但受房地产行业深度调整，佳运置业的销售去化也受到了影响。

据网上房地产数据显示，位于宝山的佳运名邸推出315套房源，目前可售住宅259套，项目开盘两年只卖了56套；位于金山新城的佳运汇龙府一共推出286套住宅，目前还剩38套；佳运瑞璟湾495套房源还剩64套可售。

市场人士认为，未来佳运置业面临的挑战不容小觑。一方面，上海豪宅去化隐忧已现，资金回笼压力增大。如中海云邸玖章认购率从240%降至120%，外滩瑞府二开只有53%，翡雲悦府二开直接取消了摇号，保利天奕四开的有效认筹率刚过101%。

“另一方面，商业配套过剩风险加剧，川沙地块需配建25%餐饮旅馆，迪士尼辐射效应有待市场验证。”前述人士提到，这也对长期专注住宅开发的佳运置业提出了新的运营挑战。如何成功打造商业部分，并使其与住宅形成良性互动，是一个需要破解的新课题。

从另一角度看，在房地产行业整体下行期，佳运置业能够持续拿地的背后，是其坚持产品力提升与财务稳健并重的经营策略。

沈仁兴曾表示：“好房子是能住一辈子的家。”为此，佳运置业一度以稳健、注重产品品质著称，尤其是绿化景观设计颇具特色。沈仁兴会从拿地开始就亲自精心挑选高档名贵树木，如日本进口造型罗汉松、西班牙进口橄榄树等。

一位业内资深分析师认为，临近年末，房企资金压力普遍比较大，佳运置业作为少数仍在积极扩储的民营房企，能够与陆家嘴、象屿等国企巨头正面竞争并成功拿地，说明其资金实力相当雄厚。川沙地块成交价未触及中止价，也说明企业报价是克制的，相对看重地块本身的确定性和安全性。

“佳运置业的版图扩张，清晰地体现了一种深耕型企业的思维。”有分析认为，越是市场低迷期，越是区域深耕者出手的时机。短期内其资金实力和产品口碑是应对挑战的底气，中长期它需要在独立开发与合作风险、产品品质与成本控制、住宅专长与商业配建之间找到新的平衡点。

此次重返发迹地，对佳运置业而言别具意义，将筹码压在自身最有把握的地方，终将会在这轮调整期中闯出一条生路。