风貌别墅应该是近两年上海诞生最为特别的一个项目品类
同时拥有市中心低密+历史文脉的海派顶奢定位，天生自带光环，也本该受到市场追捧
然而当下事实却是
在营销端：面临着潜在供应3000套，但在售项目去化慢，以及近百万的高额渠道费三重困境
在客户端：同样存在着没有墅区生活品质的市场认可度不足，这样的争议
然而这是为什么
为什么整个风貌别墅涌现快两年的时间你几乎找不出上海哪个项目风貌别墅做得特别好
所以在我看来
造成这种困局一个最重要原因
有没有可能是因为我们从未设想过从源头端改变风貌别墅的本质
之所以这样说，先让我们来简单回溯一下这些年上海开发商们的解题方式，你会发现主要是在这些方向上发力：
1.要么通过规划弱化空间局促性
2.要么通过立面创造独特性
3.再或者利用局部空间定制化从而打造身份认同
以上三种方式都没错
但归根到底还是从建筑端入手就题解题，通过局部的调整去解决客户痛点
而这也是今天这个项目最大的不同
为什么定义为源头端出发，这个题眼从项目定位就能窥视出端倪：
风貌洋房
老实说这个定义在此之前我也是前所未见
什么是风貌洋房
它和大众认知里的风貌别墅有何不同，又会创造出怎样绝无仅有的居住体验
更重要的是，它的出现是否真的能从源头端为当下上海市场以及未来开发商们输出一个可供参考的风貌解题范本
这是今天这篇文章真正想要探讨的话题
01
看到整个外滩元境的第一眼
位于杨浦滨江九宫格之中，紧邻内环，又是上海统一规划出的低密风貌住宅区
不仅享受稀缺的城市核心低密资源，还与美团（在建中）、B站（在建中）、华文（在建中）等滨江科创龙头的总部相邻
一方面承载历史文脉，又是未来杨浦滨江高端社区的核心
确实汇聚了当下风貌产品该有的所有优势
而之所以说破局之路来自源头端
也是因为中建壹品从一开始就跳出了如何优化别墅体验的假定前提，不拘泥于简单建筑单体的优化，而是进行前瞻性思考：
从如何更好打造地块出发
各位去看上海如今大量风貌别墅产品
在建筑限高，容积率，里弄宽度等指标的前期规范条件之下，还是在以别墅或者高低配的逻辑打造项目
但对于外滩元境而言
从拿地之初，就跳脱既定风貌的框架，用别墅的肌理，承接低层花园洋房的可能
我们来看看整个项目的建筑布局
看似三层联排别墅，但其实是在完整保留里弄肌理的同时，创新性将地上三层的立体空间
重构为平层户型设计
从整个立面效果图看会更加明显
它并非传统6-8层的洋房，甚至也不是传统独门独户的别墅
而是能在满足限高条件下，又能实现低密居住体验，拥有一拆三的单户独立格局
让产品有了更多的融合创新
这也是为什么我会说项目是从源头端出发
02
也因为这样的肌理本身
就决定了项目既能保留别墅居住体感，又能吸纳高层产品的优势
我们能看到
首先，让洋房拥有别墅的空间体验
比如在外滩元境创立了双首层格局
只在别墅产品中才有高赠送，出现了
最直观的，就是面积放大实得率约200%
地上首层+地下室+花园，赠送后总面积接近350平，让洋房拥有了别墅的尺度感
而且为了让地下空间也能被真正使用
在地下室的打造上，中建壹品也极具用心
要知道传统别墅地下室采光不好，通风不好，还潮湿，使得地下空间的真实使用体感是大打折扣的
最后就会沦为杂物间，轻易不会使用
但是外滩元境通过南北双庭院的设计
不仅在使用场景上能够实现功能分区，还能形成南北对流的穿堂风
过程效果图，仅供参考，以实际交付为准
在解决地下室通风难的同时
还因为带动了室内外空气循环，消除了温度差，能有效保持地下室的干爽舒适，更加适配上海的梅雨季节
而且首层引入南向和北向两个采光井
再加上地下室和首层的约3.6米层高带来的尺度感，这才真正实现双首层的居住体验
另外中建壹品还非常细节的打造了多个入户门
在动线规划上，把地下室的装修环节，和未来使用体验都前置化考虑到位
目之所及
把阳光引入地下室，打破了地下室的闭塞和采光问题
让首层客户过上有天有地有院子的墅区生活
甚至这样的地下空间是贯穿整个项目，在单户地下室之下
还有连通式地下车库
这样地下室的地板不再直接接触土壤，而是与车库空气接触，极大地减少了从地面向上渗透的液态水和潮气
极大地缓解了地下室的潮湿问题
让别墅才有的空间体感，在外滩元境也得到真实兑现
其次，在拥有墅区体感的同时，还拥有高层的社区感
要知道别墅因为有容积率的限制，最为缺少的就是用于业主日常交流互动的公共空间
但是在这里首先我们见到了别墅没有的入户大堂
让你在享受低密生活的同时，还拥有了入户仪式感
而且还在归家入门处，打造了内外双玄关收纳系统，在保障私密性与满足功能性收纳需求之上，增加了一道仪式感
兼容了体面与实用
甚至做出了只有高层才有的满飘窗通透格局
既能提升得房率，又能解决风貌别墅最受诟病的首层采光问题
让阳光无所遮蔽的洒下
看到这里我想各位也发现了
风貌洋房并不是一个停留在概念阶段的畅想，而是实实在在的
融合了别墅和高层的优势
即回归了上海里弄人家的烟火气，又拥有别墅的私密性和尺度感
正是这种从源头端的创新突破
让外滩元境成为区别于以往上海所有风貌别墅、洋房以及高层，一个真正意义上前所未有的风貌新物种
03
为什么会有这样的产品诞生
除了最初源头端的不同，还在于后端产品设计
其实这些年大家都在说地产同质化
究其本质就是因为
即便开发商想打破同质化，想要做创新，最多只会以项目为单位去做，在规划层面进行调整
而中建壹品竟然从项目内部重塑产品体系：
一二三层独立研发
把每一层当作一个独立的产品来设计
而这背后
正是因为要定制化解决每一层用户的痛点
比如在风貌别墅中最难处理的，就是因为栋距过近带来了采光和隐私问题
而外滩元境不仅用南北两个下沉庭院打造了双首层格局
还充分利用了风貌的特殊结构：耳房
让作为首层主卧的耳房能够被花园包裹其中，得到与自然充分相融的私属空间
也正因为耳房突出常规格局的独特结构，能够在不影响建筑结构和二楼室内四房完整性的情况下
实现了一个和阳台连通的退台空间
让二层客户也能拥有私属空间，在墅区低密中拥有了四代宅的生态体验
并且因为三层继续退台会使得室内格局过小，不方便使用
所以在保留三房格局的基础上，打造了一个南向阳台，还在垂直空间上想办法
所以，我们看到了层层后退，错落有致的退台式洋房
除了能够大幅提高实得面积，让用户在洋房产品中，享受到别墅的高附赠
更重要的是，给每个户型都开辟出
私属户外空间
将家的边界向外延展，兑现墅区品质
为了实现这一切，仅退台设计方案中建壹品的营销和设计团队就进行了五十多轮调整
每一轮的调整，都带着主人翁意识，只有先让自己心动，才能打动客户
从这一个小切面，我们就能看出这背后究竟投入了多少人力物力心力
而且这种单层独立研发是全项目铺开的
中建壹品为了225套可售住宅，打造了十几个标准户型，近二十几个个性户型
如此费心费力的创新
就是为了给到用户更多选择权
让每一层，每一位期待在风貌区拥有一套自己的房子的客户，都能找到最适配的产品
同时每套户型数量不多只有少数塔尖客户可以拥有
从而不只提供了前所未有的居住体验，户型稀缺性也得到了很好保障
04
正因如此
我们也能够感受到一直以来植根在中建壹品这个品牌的基因：持续迭代
从2023年进驻上海开始
中建壹品一直在杨浦深耕，也是上海当前唯一同时拥有风貌洋房+风貌办公+风貌别墅三种风貌产品操盘经验的开发商
回看中建壹品的上海之路，我们就能发现
他们从一开始就选中了风貌这个细分赛道，第一次落子上海，就斥资38.62亿元拿下三幅历史风貌保护项目
此后更是聚焦风貌不动摇
至此为上海输出华忻坊、复兴里、以及如今的外滩元境多个风貌产品
也正是因为持续在各类风貌产品里不断探索，中建壹品才拥有了创造出风貌洋房的前瞻性洞察
自始至终坚持深耕杨浦，深耕风貌
才可能不断推出更符合客户需求的风貌产品
第二，中建壹品引以为傲的顶配装标上，这次同样也有延展与突破
曾经在外滩源著项目上
我们看到用一扇三百斤的铸铝门和贝母门把手，就把中建壹品超纲的交付实力展现得淋漓尽致
而这次，不仅在外滩元境中推出了全精装标准（赠送面积不算），连地下室也安排了简装
要知道别墅精装本就十分少见
但我们从示意图以及美诺、博世、嘉格纳的精准配置上就能窥见，包括厨房收纳转角柜以及内嵌收拉篮的设计等等...
中建壹品是拿出了打造高层精装配置的水准来实现精装交付
甚至此次的外滩元境
也是来自内部不断升级迭代的成熟核心地段低密豪宅元境系
连同首个元境产品北京海宸元境，一起还在实现产品系的持续迭代
看到这里，我想大家都发现中建壹品，是在以系统化的方式进行着迭代升级
将在城市更新领域积累的系统化运作能力，兑现到不同高能级城市
尤其是对于当下上海而言
第三，真正意义上弥补了行业风貌这个细分品类“好房子”的缺席
我们说作为承载着上海历史传承的，城市核心的低密风貌产品
也必然等待着属于它的好房子出现
一个项目从来就不是一个孤岛，除了占据城市资源
项目本身和这个城市产生什么样的关系
又为这个城市反哺什么价值
到底是以什么样的心态来做产品研发
这些问题都回避不了也骗不了人
而外滩元境给出的答案，就是不让自己陷入红海内卷中迷失方向
不是仅靠着市中心的地段亦或是更低容积率去透支土地价值
而是在前端供给侧和后端产品层面双重发力
从而让风貌产品大众化
更因为别墅都是相互独立的，而风貌洋房不仅能满足类别墅的私密与尺度，还能实现邻里的互动与关怀
让更多客户在上海市区核心的墅区生活
回归上海里弄街巷和谐的邻里关系，在日常点滴中拉近人与人的关系
拥抱高级的烟火气
无论是从源头出发创造风貌洋房、单层独立研发的极致付出，还是用产品稀缺性反哺城市价值
究其本质，就是切身解决客户痛点
我们说外滩元境补上了风貌好房子的缺口，正是因为，它是在兑现客户的终极想象
也因为所有好房子的落脚点，都是回归客户
05
任何细分赛道的深挖都是一处富矿
正是今天这个从风貌赛道中横空出世的新物种
也让我们看到它背后的中建壹品
在行业风貌面对困境的时候，依然选择深耕
在更多开发商面对风貌产品这一项目品类几乎束手无策的时候，毅然选择第一个站出来从源头端做出改变
不断探索风貌的边界，不让既定的规划成为限制
未来也是如此
中建壹品有可能在杨浦区九宫格内获得一幅新的风貌地块，而它已经在杨浦拿下四幅地块了
我们说风貌承载着上海的历史文脉，里弄的肌理记录着过去的荣光
这样的产品本该成为上海的骄傲
也该出现贴合大众需求的，能够真正代表上海市区低密生活的好房子
或许中建壹品对于上海楼市来说还是后来者
但此刻我们看到的是，当中建壹品在风貌创新上真正意义上迈出一大步
已经让自己成为这个时代的先行者
如此
也才不辜负了这一片土地
而整个外滩元境连同背后中建壹品这个品牌一起，对于整个上海亦是弥足珍贵
以上为正文，来自Cassie
这是真叫卢俊公众号的第6318篇原创文章
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