对广州业主而言，比房价下跌更扎心的，是房子买了却不知何时才能收楼。
最近，楼市君注意到这么一条帖子：
有业主在2022年买了房子，迄今为止已经3年，房子还没有到手...
壹
三年前，这位业主花了20多万，在金沙洲买了滨江壹号的房子，心心念念等着收楼。
可这一等就是三年，楼没收到，最近却听到风声说——小区好像烂尾了？
这位业主提到的滨江壹号，位于白云金沙洲板块，紧邻地铁6号线沙贝站。华为广州研发中心就在该小区对面。
｜广州楼市发布摄
从地理位置来看，无论是配套还是江景资源，基本面都相当不错。
楼市君翻查了一下资料，该项目早在2021年底官宣开放样板间，吸引了不少买家入手。
到了2024年11月，项目官宣全面封顶。
｜来源：广州市白云区金沙街商会
理想很美好，现实却很骨感。
4年过去了，结合最近网友发出的图片看，目前项目还没有正式收楼。
8栋楼当中，据说有部分进入验收阶段，但由于质量未符合规定，没有一户业主真正住进去。
有住在隔壁小区的业主，晒图并表示：滨江壹号停工很久了，今年几乎没有动工动作，外脚手架也并未拆除。
｜来源：小红书
仔细看项目内部，还有不少建筑材料裸露在工地上，已经荒废了较长一段时间。
再对比一下去年10月，广州白云发布发的进展图，该项目的施工似乎没有非常明显的变化。
｜来源：广州白云发布
更让人着急的是，原定收楼时间已经过了，开发商却迟迟没有发布任何官方交付公告。
而项目的官微，也已经两个多月没更新，仿佛悄悄按下了静音键。
｜来源：金沙滨江壹号官微
楼市君翻了翻社群，有业主在今年年中收到开发商回复，交付可能要拖到2026年5月。
如果消息属实，从购房到交付有可能超过5年。
而现在，网上还有不少中介推广这个项目，打着“江景现楼总价20万起”的广告卖使用权…
一边是迟迟等不到收楼，一边是近乎停摆的工地，滨江壹号到底什么时候能走上正轨，成了业主心头最大的问号。
贰
看到这里，估计很多人都会纳闷：这项目到底怎么回事？
其实早在2022-2023年， 白云官方已经两度点名，提示金沙滨江壹号存在交易风险。
｜白云住建和交通局公告截图
从官方披露的情况来看，该项目存在着两个较大的市场风险。
一是：项目的开发运营商，并非土地权属人，土地真正的所有者是白云沙凤经济联社。
换句话说，操刀该商业项目的开发商—— 广州昊天置业有限公司 ，其实只有土地使用权，其与买家签订的合同，实则为租赁合同。
置业者在2054年土地年限到期之后，使用权将会被沙凤村收回。
｜金沙滨江壹号
｜广州楼市发布 摄
而根据法律规定，租赁合同最长不能超过20年，超出部分并不受法律保护。
如果开发商和买家签的是30年合同，那就要特别警惕了。正因如此，白云住建局也明确提示，要谨慎签订一次性支付全部租金的合同。
二是：该项目存在着擅自更改规划和加建行为，可能导致无法通过竣工验收，导致推迟交付。
｜来源：白云区住房建设和交通局
但据了解， 项目总共规划有8栋商业楼栋，产品主要为36-105平的loft复式公寓。
这点显然与规划内容里面提到“无独立双层结构”，存在着一些出入。
｜金沙滨江壹号楼栋分布图
因此，这很可能会影响竣工验收手续的办理，从而给交付、入住带来一定的风险。
如今，金沙滨江壹号一再延迟交付，再次向外界敲响警钟。
叁
当然，金沙滨江壹号也不是唯一一个被白云区住建局发出提示风险的项目。
楼市君搜了一下，白云还通报了包括海特云谷产业园、云星汇、国信未来城等多个项目。
｜来源：白云区官网
由此可见 ，很多类 似的商业项目，都存在类似的风险。
像金沙滨江壹号这类使用权公寓，虽然具有国有土地性质，但通常只持有一个“大证”，产权无法分割到户。
买家支付的所谓“房款”，实际上购买的不是房屋产权，而是长达数十年的使用权。换句话说，你并不是在买房，而是在预付未来几十年的租金。
根据《民法典》第七百零五条，签订合同的最长租期 不超过20年 ， 预付租金不得超过12个月。 根据《广州市直管房租赁管理办法》，直管房住宅每期合同的期限原则上不超过5年，直管房非住宅每期合同的期限原则上不超过6年。
以及根据广州《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》文件， 使用权的项目 并非购买行为，仅相当于长租。
｜广州市规自局截图
这意味着，如果开发商与买家签订的是30年甚至更长的合同，超出的年限存在被认定无效的风险。一旦物业被收回，承租人追回款项将面临很大困难。
另外关于学位问题，使用权公寓通常不带有学位，但租住此类房屋的子女有可能就近入学。
根据《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，满足以下条件的租户子女才可以申请入学：
拥有本市户籍的适龄儿童少年；
人才绿卡持有人的子女等政策性照顾借读生；
符合积分入学条件且监护人在本市无自有产权住房，并以租赁房屋为唯一居住地的来穗人员随迁子女。
｜金沙洲航拍图
｜广州楼市发布 摄
既然有风险又不确定，为什么这类项目，仍然吸引部分买家呢？
对许多年轻人来说，市中心新房价格高，而地段稍好的租房价格也不菲，想要节省开支就只能选择城中村、或老旧小区，或者这种低价使用权公寓。
但大家需要清醒认识到，每一个看似“命运的馈赠”，都可能在暗中标好了价格。
这类使用权公寓一旦因违规被强制拆除，买家很可能面临“钱房两空”，且无法获得赔偿。
楼市君建议，置业者在面对此类产品时，务必通盘考量潜在风险，审慎做出选择。
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