撰文：海哥
全在亏钱大甩卖！
这周，成都二手房市场实在是太劲爆了。
先是天西目前二手改善标杆项目招商天府序。
原价568万买的精装193㎡，现在经过3次“交易”，最后终于以416万硬亏超百万出手。
图源小红书@袋鼠小房圈
再是攀成钢的伊泰天骄，一套1楼467㎡降价2280万，据说最后1400万出手，成交单价2.99万/㎡。
淘房君查了下，伊泰之前还从未成交过1楼的467㎡，这还是首套成交，据说赠送超大。
这套成交也意味着，伊泰的二手成交单价首次跌破2字头，简直惨烈。
此外，淘房君发现还有一大堆知名的次新二手，也在艰难挣扎当中。
惨不忍睹！
01
2年跌了300万！
成都二手改善集体甩卖
除了前文提到的两个标志性小区，淘房君发现，近期在金融城、天西、攀成钢，还有一些二手改善也在加速降价甩卖。
比如，金融城的老牌豪宅西派国际，近期一套170㎡的套三中间楼层，喊出了630万带车位的价格，单价3.7万/㎡。
经过淘房君了解，今年以来，该同户型的房源，成交过4套，最高成交价780万，最低730万。
而该户型在23年高位时，成交价最高到过950万。
两年多时间，跌了超300多万！
近期该房东喊的630万，可以说是直接降价了超百万，达到了该户型历史最低价。
除了金融城，还有攀成钢。
近期，位于攀成钢的锦天府，一套183㎡的中间楼层，房东喊出底价470万，单价2.5万/㎡左右。
太炸了。
锦天府的183㎡，从22年开始至今，成交总价仅有1套低于500万，这一套还是今年10月成交的。
23年高位时，同户型房源成交价达到过700万！
如果这次470万成交，将再次刷新锦天府183㎡的成交新低。
2年多时间，跌了两百多万。
难不怪要甩卖。
当然，老朋友天新也逃不过。
只能说没有最惨，只有更惨。
以为招商天府序就到头，结果淘房君发现，保利天屿又来一个王炸。
保利天屿二期，一套158㎡的清水挂牌355万，单价2.2万/㎡。
近日，有中介发出房东最新价格，285万，单价1.8万/㎡。
这套房源在20年底取证，取证总价大概在470-500万，单价3.14-3.17万/㎡。
5年时间，不算各种持有成本、资金利息，这套房已经硬亏了接近两百万。
最要命的是，现在还在挂牌，毕竟底不被抄之前，都不叫底。
当然了，天新还有像兴隆湖、红石公园区、南湖等板块，跌的也非常厉害。
兴隆湖3年时间，跌幅超过了43%。
像北鑫苑南区成交价从21年的巅峰4万多跌到现在2w左右，依旧很难出货。
现在板块的次新，面临出货的压力也是非常大的。
比如近期成交的人居越秀和樾林语和峯，一套127㎡的套四，成交总价193万，成交单价来到了惊人的1.5万/㎡。
该项目最早21年入市，取证单价在2.4-2.8万/㎡之间，算上这几年的持有成本。
这个成交，算得上了“腰斩”了。
在这一轮调整中，主城确实要表现的好得多。
淘房君认为，这一轮调整中，主城调整的多是之前涨幅较高，学区溢价明显，但房龄偏大的二手改善。
比如金融城、火车南站、大源、攀成钢的部分项目。
而天新这轮调整，主要是之前新房溢价严重的项目，在这个节点大规模次新入市，碰到大调整周期，不跌你跌谁？
02
成都何时
止跌回稳？
其实在9月，成都二手市场就迎来了一波小幅的回调，量价齐升。
但10月，又冷了回去，而照目前的情况来看，11月也不容乐观。
根据克尔瑞四川的数据显示：
10月，成都中心城区二手住宅成交1.36万套（环比-12%，同比-14.8%）。
10月中心城区二手住宅成交均价为14876元/㎡（环比-2.2%，同比+1%）；量价均为年内低位。
同比去年，24年四季度受政策红利影响销量迎来猛涨，而今年在常态化的政策环境下，年底的市场很难回到去年的高峰。
加上近期很多板块的标杆项目表现弱势，市场信心或将进一步减弱，预期年末成都二手市场也将整体处于中低位维稳的状态。
截止目前，距离2025仅有不到2个月时间，淘房君预估，今年成都二手成交量可能也可能维持在21万套左右。
虽然单看成交量并没有出现严重的下滑，但这背后可能都是房东割肉换来的。
而现在的隐患也随之而来：
成都二手市场每月持续的大量供应，后续房东该怎么办？
只能降价？
先看看目前整个市场的价格和成交逻辑：
远郊区县、配套薄弱板块、老破小、供需失衡、规划利好落空，是影响成交和价格的主要原因。
反之，板块确定性够强、配套丰富稀缺、小区品质，则是成交和价格坚挺的主要因素。
淘房君认为，后续成都30万＋房东除了找准自身产品的定位外，还需要迫切关注的就是：
新政。
今年下半年，成都还未有大的关键新政加持。
2024上半年，成都楼市表现也不算太好，但因为政策的原因，在国庆硬拉了一波。
加上去年的国庆前后，成都的土拍还算稳得起，天新的几块地都能拍出好价。
综合下来，去年算是稳住了。
而今年马上时值年尾，出台强有力的新政概率可能不是那么大，那么今年的成交和价格基本就在当前的位置震荡。
到了明年，随着又一批的次新解禁，成都二手的存量压力会越来越大，如果迟迟不出新政，后续面临的挑战也会持续加大。
你认为呢？
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