01
楔子
前几天，我刷到了贝壳自主开发的上海首个项目，从网上房地产的销售信息来看：这个叫做“贝涟C1”的项目推出了144套房源（总套数256套），已售的备案数量是61套。（如上图）
因为我之前写过贝壳成都项目，所以对于他们传的神乎奇迹的“C2M”模式还有印象。而这次的项目销售额不到一半，显然说明C2M模式没宣传的那么有效，这让我对于这种模式又来了兴趣。
贝壳C2M模式（Customer to Manufacture）
是一种以消费者需求为导向的房地产开发新模式，强调通过大数据和AI技术深入洞察客户需求，实现精准产品定位和高效供需匹配。
旨在通过“以销定产、以需定建”的方式，深入了解消费者在选址、产品设计和资金配置等方面的需求。
有兴趣的朋友，可以扩展阅读：《》
今天这篇文章，我想借着 贝涟C1这个项目，聊聊贝壳的“C2M模式”是否有效？
02
市场
如果风来了，猪都能飞上天。
市场也是一样，行情好的时候，什么房子都能卖得掉，而现在上海的房地产行情可没那么好。
虽然市中心的一些豪宅盘出现了日光的现象，造成了上海房地产市场一片繁荣的景象。
但根据克而瑞的统计数据来看，却并非如此。
2025年1-3季度上海全市供应377万平方米，同比下跌33%，成交435万平方米，同比下跌9.5%。不管是供应还是成交均大幅缩量，面临进一步下行的压力。（如下图）
分区域来看的话，成交量上涨的主要为中心城区，如虹口、长宁、静安、杨浦。而多数外围城区成交量下滑，如崇明、松江、奉贤、青浦、嘉定。（如下图）
而贝壳的这个项目贝涟C1，就是位于上海的奉贤南桥。如果贝壳的这个C2M系统真的这么神，那他们在拿地的时候是不是应该就拿市中心的地，而不是选择远郊的奉贤了呢？
当然有人可能会说，目前上海市中心的土地都有门槛，对于刚进入上海楼市的贝壳不太友好，所以他们拿不了。
比如说宸嘉发展。
03
品牌
既然上海楼市存在着冷暖不均的情况，那我们再用奉贤南桥同区域的项目做一个比较，看看C2M是不是有效？
这里要插播一下奉贤最出名的景观：上海之鱼，因为贝涟C1就离着这里不远。
上海之鱼
位于上海市奉贤区奉贤新城中心，东至金汇港，西至金海路，南至浦南运河，北至航南公路，规划总面积253公顷，其中水域面积约72.89公顷，绿地面积约66.35公顷。
上海之鱼方案由拉瑞·奚伯斯设计，灵感来自中国人对“鱼”的美好寓意，以大地雕塑的手法开凿而成，整体形似一条金鱼，内湖名为金海湖，为上海面积第二大人工湖。
区域内有奉贤区博物馆、奉贤区规划资源展示馆、年丰公园、泡泡公园、雕塑艺术公园和青年艺术公园等景点。
我发现离贝涟C1不远处有个龙湖的项目，叫做龙湖奉贤御湖境，是贝壳最直接的竞争对手。（位置对比如上图）
虽然龙湖项目离着上海之鱼更近一些，但贝涟C1也就离着上海之鱼1.5KM而已。而且南桥的大多数配套，对于这两个项目来说也是难分伯仲。（如下图）
下面我们从拿地成本、销售价格、去化情况等方面进行一下对比。
1.拿地成本方面：
贝涟C1是2024年12月拿地，楼板价2.28万元/㎡，溢价率13.9%。而龙湖奉贤御湖境是2025年2月拿地，楼板价2.05万元/㎡，溢价率16.54%。
2.售价情况：
贝涟C1的均价4.35万元/㎡，总价370-600万/套；而龙湖奉贤御湖境的均价4.55万元/㎡，总价430-842万/套。
3.去化表现：
贝涟C1：首开144套，网签61套；龙湖奉贤御湖境则是575套房源，网签496套。（如下图）
从上面的信息来看，龙湖的拿地时间更晚，拿地成本更低，销售单价更贵，但却卖的总套数更多，而且更快。
你说贝壳的 C2M系统到底哪里出了问题呢？
两个项目挨着非常近，几乎可以说是在基本相同的条件下竞争。（如上图）
我想龙湖项目销售更好的原因，可能是：龙湖作为头部房企已经在客户心目中形成了品牌认知，再加上在这个片区里深耕多年，形成了一定的口碑。（如上图，龙湖有多个项目滚动开发）
而贝壳作为“新人”，即使有所谓的“秘密武器”，也没什么作用。买单的客户少，就是最好的证明！
04
户型
除了品牌之外，消费者最关心的可能就是户型了。贝壳的贝涟C1主要是刚需刚改产品，面积是97-139㎡的中高层。（如上图）
而龙湖的奉贤御湖境主要是改善型产品，面积是107-175㎡的多层和中高层组合。（如下图）
下面我对两个项目的户型，根据面积段进行逐一对比，上面为贝涟C1，下面为龙湖的奉贤御湖境。
100平方面积段：
这两个户型都是2+1房2厅2卫，基本是拷贝不走样，面积的差别主要是在面宽和进深上。
120平方面积段：
这两个户型都是3+1房2厅2卫，我只能说是越来越像，面积也是相差无几。
140平方面积段：
这两个户型都是3+1房2厅，最大的差别就是龙湖是2卫，而贝壳是3卫。
而整个项目最大的不同是：龙湖还多了一个175平方的终极改善户型，其实就是在贝壳139户型 上尺度放得更“阔 绰一点”。
几乎是相同的户型，而且龙湖的产品面积还大一些，本应该是处在劣势地位，可为什么贝壳的项目销售量就是没有龙湖的多呢？
这是不是说明了C2M系统并没有那么神呢？
在很小的区域内竞争，其实产品定位基本就是雷同的，最后拼的还是交付水平。而龙湖深耕地产，显然表现更好一些。
05
景观
最后我想聊的是小区的景观，贝涟C1这个项目因为地块是南北向的长条形，所以地面景观被住宅楼分割成了一个个小块，很难成气候。
所以设计公司将住宅的底层做了架空处理，希望能把地面景观连城一片。但住宅那么多的剪力墙和核心筒落地之后，再加上楼间距只有30米左右，所以收效甚微。（如下图）
另外，贝涟C1并没有真正抓到买房人的心，打造了一些非核心需求的项目。比如屋顶菜园，对于奉贤当地来说就是冗余的设计。（如下图）
住在本地的人都知道，乡下最不缺的就是“菜地”，当地人想象的好房子得是高端配套，诸如恒温泳池，健身会所等等。
现代社会，考虑“亲子关系”固然没错，不少家长也很愿意为孩子的成长买单。但是住乡下，隔壁小区有儿童游乐设施，干嘛非要自己买呢？
有时间了，让老人带着孩子去隔壁小区蹭玩不就行了！我不知道贝壳的C2M系统是否考虑到了这一点呢？
06
结束语
自古都是以成败论英雄，套用到房地产市场，就是看谁的销量更多，更快。
而从上海第一个项目贝涟C1的销售来看，显然C2M模式并没有比其他开发商的传统模式更有效！
当然现在说贝壳的C2M模式失效，还为时过早，因为这只是第一项目。我更期待的是贝壳成都项目的验证情况，让我们拭目以待。
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