家人们，今天跟大家聊一个扎心又上头的热点。最近有专家说中国房地产没有泡沫，还说租售比悬殊是咱们发展阶段没到。这话一出来，评论区直接炸了锅，有网友吐槽，专家怕不是住在真空里吧？
也有人说，租售比那数字看着都让人绝望。咱们今天就不去站队，用大白话来聊一聊这个事情的真相，看看这个“发展阶段”到底是不是遮羞布，咱们普通人又该怎么看这个楼市的迷局。
先给大家伙看点实打实的事实，咱们别光听专家说，数据不会骗人。2025年上半年统计，全国50个重点城市的平均租售比已经到了1:576。什么意思呢？就是你买一套房子的钱，靠收租金大概要48年才能回本。
这还不是最夸张的，厦门更加离谱，租售比高达1:756，想要靠租金收回房款得等63年，已经接近房子70年的产权时间，到期可能连本钱都不能完全收回来。上海更“稳”，顶级大平层租售比能到1:1714，相当于要租143年才能回本，这辈子都别想靠租金回本赚钱。
身边就有活生生的例子，有朋友前年花了240多万买了一套装修好的二手房，本来想等着涨价转手，结果房价没动静，只能租出去，一年的租金才2万块钱，算下来要100多年才能回本。这账谁看了不肉痛？咱们普通人都知道，银行定期存款年化利率都有2%左右，把买房的钱存到银行，利息都比租金高，这个房子到底是资产还是累赘呢？
国际上其实有一个通用标准，租售比在1:100~1:200之间才比较合理，也就是10~20年回本。就算咱们国情特殊，网友把这个标准放宽到30年，但现在平均48年的回本周期，差的不是一星半点。
就在这时候，专家站出来说房地产没有泡沫，理由是咱们还处在发展阶段，城镇化没有完成，人口还在流动，租售比悬殊是阶段性的问题。这句话听着有点道理，但咱们深挖一下就发现没那么简单。拆解一下这背后的真正原因，绝对不是“发展阶段差”的说法。
第一，钱没有地方去，都扎进楼市里。以前大家炒大蒜、炒藏獒，后来发现还是房子看着稳妥，加上外汇管制，国内的钱只能在圈子里打转，推着房价一个劲上涨，早就把租金这点小钱抛到脑后了。
第二，买房必赚的老观念太根深蒂固。2000~2020那20年，房子翻了十几倍的例子太多，根本没人在乎租金的回报率，就像牛市里没人看股市的市盈率一样，大家都盯着房价上涨的差价，觉得买了房就等于赚到了钱。
第三，城市的资源绑定太严重。以前买房才能落户，孩子才能上学，哪怕租金回报率再低，为了这些刚需，普通人也得咬牙买，这就把房价和真实的居住需求彻底脱钩了。房子不再是用来住的，反而成为了抢资源的入场券。
还有一个关键问题，租金跟房价根本不在一个赛道上。租金是由咱们普通人的工资水平决定的，是实实在在的居住消费，一个月挣8000，总不会拿5000块来交房租吧？但是房价是由投资预期、资本炒作决定的，跟普通收入没太大关系。
就像厦门房价直逼北上广，但房租才是上海、北京的五成，实体经济根本撑不起这么高的房价，这哪里是发展阶段的问题，分明是市场有点失衡了。
再说说租售比悬殊带来的影响，咱们普通人最有体会。首先是心态有点崩了，比如有粉丝吐槽，月薪8000，房租2000刚够活，买房要50年租金回本，这辈子别想了。这种绝望感不是假的，现在年轻人不想结婚、不想生娃，房价这道坎占了很大原因。25~35岁的城市青年里，觉得必须买房的比例，从2020年的78%下跌到42%，越来越多人认清现实，跳出了“买房就等于幸福”的固定思维。
其次是市场的彻底分裂。三四线城市租售比看着稍微合理一点，但年轻人都往大城市跑，房子卖不出去照样下跌。一线城市租售比夸张，却没人敢说会崩，因为买的人根本不靠租金赚钱，还是在赌房价上涨。更残酷的是，现在房价虽然下跌了一些，房东们把空房都挂出去租，结果房租也跟着下降，租售比反而没怎么变，最后租客没少花钱，房东也没赚到钱，两头为难。
还有一个隐性影响是人才外流。比如厦门的厦大经济系，去年毕业40多个研究生，就两三个留在厦门，大部分去了深圳、上海。为什么？
因为按照厦门的工资水平，两个月不吃不喝才能买1㎡，就算合租一套房，租金也得占工资的四五成，年轻人根本扛不住。房价太高会逼走一部分人才，产业也会跟着外流，最后受伤的其实是整个城市的经济发展。
聊到这儿，也说一下我自己的想法。首先，发展阶段是事实，但不能当遮羞布。咱们承认城镇化还在推进，区域发展不平衡，但租售比悬殊到48年、63年才能回本，已经超出了阶段问题的范畴，核心还是房价和真实居住需求有点脱钩了，是投资属性压过了居住属性。
租金反映的是老百姓的真实购买力，房价反映的是资本的炒作预期，这两个市场早就有点脱节了。专家只提发展阶段，却避谈资本炒作和资源绑定，其实也不是完全客观的。
其次，“房地产无泡沫”这话得看对谁来说。对于手握多套房的资本来说，只要房价不暴跌，能靠金融杠杆赚钱，其实就不算有泡沫。但对于普通人来说，花一辈子积蓄付首付，再背30年的房贷，租金连利息都覆盖不了，房子明明是用来住的，却成为了压垮人生的重担，这难道不是泡沫的另一种表现吗？
泡沫的本质不是价格高低，而是价值和需求的背离。当一套房子的居住价值远远匹配不上它的售价时，对普通人来说，其实它就是一种泡沫。
最后，大家也别盼着泡沫会炸，也别相信房价永远上涨。现在的楼市泡沫不会炸，只会慢慢漏。以前支撑房价上涨的货币超发、投资渠道窄、资源绑定这三座大山正在慢慢松动：租房落户慢慢放开了，股市在慢慢规范，城镇化也快接近更多发达国家的水平了。
专家说调整周期可能要到2035年，这话虽然让人泄气，但却是真相。未来楼市会从炒房时代慢慢转向居住时代，租售比也会回归合理理性，但这个过程会相对漫长。咱们普通人得学会在这个过程里过好自己的日子。
其实说到底，房子的本质就是用来住的，不是用来炒作的。租售比悬殊的背后，是无数年轻人的居住焦虑，是安身立命的传统观念和现实压力的碰撞。专家们在谈发展阶段的时候，不妨多看看普通人的真实处境：那些35岁还在租房打工的打工人，那些为了首付掏空6个钱包的家庭，那些因为房价太高被迫离开大城市的年轻人，他们的困境从来不是“发展阶段”就能轻易解释的。
楼市的变化从来不是一蹴而就的，咱们不用急着站队，也不用过多焦虑，只要看清楚一个真相：房子最终要回归到居住的本质，而发展的目的是让普通人都能够住有所居，不是让少数人靠着房产收割红利。当有一天租售比不再离谱，买房不再是人生的必选项，租房也能产生安全感和尊严，那才是真正健康的楼市，也是真正的发展和进步。
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