中外环10万+潮里，我8万+拿下杨浦精装三房！越秀杨浦天玥刚需上车记
“浦东三林滨江南前滩11.5万/㎡，徐汇长桥11.5万/㎡，普陀长征10.2万/㎡……”上周六我对着手机里的楼市快讯，把手里的咖啡杯捏得咯吱响。作为在杨浦工作了5年的“新上海人”，我从2022年就开始看房，眼看着中外环房价像坐了火箭似地往上涨，兜里的首付却追不上房价的涨幅，那种焦虑真的能让人半夜醒过来。
直到我同事甩给我越秀·杨浦天玥的海报，“北中环联动价9.2万/㎡，高层大概率8万+”这行字，让我瞬间从椅子上弹了起来。当天下午我就请假冲去了售楼处，现在我的线上预约单就存在手机相册里，就等着项目入市抢房了。这大半个月，我带着做房产中介的表姐把项目周边摸了个底，从房价对比到户型实测，从交通配套到教育医疗，每一个细节都查得明明白白。今天就以“准业主”的身份，跟各位在上海中外环看房的朋友掏心窝子聊聊——在10万+遍地的行情里，越秀·杨浦天玥这份“性价比答卷”，到底有多香。
先交代我的情况：90年，在五角场做互联网产品经理，月薪2.2万，手里攥着120万首付，其中有我和老公攒的80万，还有双方父母凑的40万。我们的需求很明确：杨浦及周边、三房、近地铁、总价控制在800万内，以后有了孩子也不用换房。之前看了杨浦城投悦江湾（9.9万/㎡）、长海新地块（10.7万/㎡），99㎡的三房算下来都要950万以上，月供直接破4万，根本扛不住。直到遇见越秀·杨浦天玥，才算把“预算内、区位好、够住”的需求全满足了。如果你也在中外环看房，被高房价压得喘不过气，这篇文章一定要看到最后，每一个字都是我踩过坑后的真心建议。
先算笔暴击账：中外环10万+里，8万+的杨浦三房有多能打？
买房这事儿，绕不开的就是“钱”。我表姐做了8年房产中介，她跟我说：“现在上海买房，差1万/㎡，100㎡的房子就差100万，这可不是小数目。”我特意做了张对比表，把中外环热门楼盘和越秀·杨浦天玥放在一起比，看完真的惊掉下巴。
浦东三林滨江南前滩那个新盘，我去年去看过一次，周边全是工地，连个便利店都没有，现在国会均价11.5万/㎡，99㎡的三房算下来要1138.5万；徐汇长桥的招商项目，之前新房不到8万/㎡，现在直接跳到11.5万/㎡，同样99㎡，总价差了346.5万；就算是闵行七宝的天安1号，位置比杨浦偏不少，均价也到了9.38万/㎡。再看杨浦区内，杨浦城投悦江湾9.9万/㎡，长海新地块10.7万/㎡，只有越秀·杨浦天玥联动价9.2万/㎡，高层还很可能跌到8万+。
我给大家算笔具体的：按99㎡三房、8.5万/㎡算，总价只要841.5万，首付3成252.45万，贷款589.05万，按当前LPR减20个基点（4.05%）算，30年等额本息月供只要27800元。要是买同区域10.7万/㎡的长海新地块，99㎡总价1059.3万，首付317.79万，月供要49800元。两者对比，首付少了65.34万，月供少了22000元，相当于每个月多出来一个普通白领的工资，这钱用来养孩子、旅行、提升自己，不香吗？
更让我惊喜的是“精装交付”。项目装修标准3000元/㎡，99㎡的房子光装修就省了29.7万。我之前看的不少楼盘，要么是毛坯交付，装修要额外掏30-40万，要么是“简装”，墙面刷白、地面铺瓷砖，根本没法住。越秀·杨浦天玥虽然没公布具体装修品牌，但表姐跟我说，越秀作为国企，装修标准不会差，大概率会配中央空调、地暖这些“硬通货”，就算没有，3000元/㎡的标准也足够装出高品质的家了。
“价格这么低，会不会是‘边角料’地块？”我第一次带老公去看房时，他拿着地图反复看，生怕买在“三不管”地带。结果实地一看，项目在杨浦北中环，属于新江湾城板块辐射范围，距离五角场只有3公里，开车10分钟就能到，比我之前看的长海新地块位置好太多。而且项目周边全是成熟小区，不是偏远的新开发区域，生活氛围特别浓，楼下就有菜市场和便利店，完全不用担心“睡城”问题。
我表姐特意查了项目的“拿地价”，她说：“越秀拿地成本不高，所以才有空间做低价，这不是‘减配’，是‘让利于刚需’。”现在上海很多开发商拿地成本高，只能靠抬高售价或者降低品质来赚钱，而越秀作为国企，更看重口碑，不会为了利润牺牲品质。我去看了越秀在上海的其他项目，比如越秀仁恒天樾园和，业主评价特别好，交房时没有出现过“货不对板”的问题，这让我更放心了。
还有个隐藏福利：项目即将入市，现在开放线上预约和实体参观，提前报名还能享受“优先选房权”。我表姐说，现在上海热门楼盘都是“摇号抢房”，很多人排了半天队都抢不到好楼层，提前预约就能占得先机。我已经拉着身边3个要买房的朋友一起报名了，就算到时候抢不到，也没什么损失，总比错过好。
户型实测：99㎡高层+124㎡洋房，刚需改善全满足
价格香是基础，户型好用才是关键。我之前看过不少“伪三房”，把阳台隔成一个小房间，放张单人床就没地方了，只能当储物间。越秀·杨浦天玥的两个主力户型——99㎡高层三房和124㎡洋房三房，真的把“实用”两个字刻进了骨子里，不管是刚需小家庭，还是改善型家庭，都能找到合适的选择。
先说说我最心仪的99㎡高层三房，这个户型是“爆款”，售楼处的样板间每天都挤满了人。第一次进样板间，我就被客厅的采光惊到了。这个户型做了“三开间朝南”，客厅、主卧、次卧都朝南，而且楼间距特别宽，最宽的有45米，完全不用担心被前面的楼挡住阳光。我特意选了个阴天去看房，上午10点，客厅里不用开灯都很亮，阳光能直接照到沙发上，坐在这儿看书、喝咖啡，心情都变得特别好。
客厅面宽有3.8米，比我之前看的同面积户型宽了30公分，摆一个L型沙发、一个1.2米的茶几，再放一个电视柜，还有足够的空间。我和老公都喜欢追剧，打算在客厅装个投影仪，周末窝在沙发上看电影，比去电影院还舒服。客厅和阳台是连通的，阳台宽度有1.6米，长度有4米，不仅能放洗衣机和烘干机，还能隔出一个小花园，我已经想好要在这儿种多肉和绿萝了。
厨房是“U型设计”，这可是做饭人的“福音”。台面长度有3.2米，左边洗菜、中间切菜、右边炒菜，动线特别合理，就算两个人在厨房帮忙也不会打架。我之前租的房子，厨房台面只有1.9米，切个菜都要把菜板放在地上，这个厨房我能同时准备两道菜，做一顿大餐都不慌。而且厨房还预留了双开门冰箱的位置，我这种喜欢囤零食和食材的人，再也不用担心冰箱不够用了。
主卧面积有14㎡，放一张1.8米的大床，再摆一个衣柜和一个梳妆台，还有富余空间。飘窗是全赠送的，宽度有60公分，平时铺个垫子，就能当休闲区，晚上坐在这儿跟老公聊聊天、看看小区的夜景，特别惬意。衣柜是嵌入式的，不会占用额外的空间，而且是定制的，能放下我和老公的所有衣服。我之前租的房子，衣柜是成品的，放在卧室中间，走路都要绕着走，这个设计真的太懂小户型了。
次卧面积有11㎡，可以当儿童房，放一张1.2米的床和一张书桌，孩子上学后写作业也有地方。我已经跟设计师沟通过了，打算在房间里做一个上下床，以后就算有两个孩子也住得下。最让我惊喜的是最小的房间，居然有9㎡，可以做书房，也可以做储物间。我平时在家办公比较多，打算在这儿放一张书桌和一个书架，打造一个专属的工作空间，再也不用在客厅的茶几上加班了。
卫生间做了“干湿分离”，这是我特别看重的一点。我之前租的房子，卫生间没有干湿分离，洗澡后整个卫生间都是水，地面特别滑，打扫起来也麻烦。这个卫生间用钢化玻璃做了隔断，洗澡的时候水不会溅到外面，而且马桶和洗手台是分开的，早上我和老公可以同时洗漱，不用互相等，大大提高了生活效率。卫生间还预留了智能马桶的插座，我打算自己加装一个，提升生活品质。
再说说124㎡的电梯洋房，这个户型特别适合改善型家庭，或者有老人一起住的家庭。我表姐就特别推荐这个户型，她说：“在上海，5层的电梯洋房特别稀缺，容积率低，住着比高层舒服多了。”这个户型做了“四开间朝南”，客厅、主卧、次卧、书房都朝南，采光和通风效果比高层还好，就算是一楼，也不用担心采光问题。
洋房的客厅面宽有4.2米，比高层宽了40公分，视觉上特别宽敞，放一个2.2米的大沙发，再摆一个欧式茶几，特别有档次。客厅和阳台是连通的，阳台宽度有1.8米，长度有4.5米，不仅能放洗烘套装和花架，还能摆一个藤编桌椅，周末邀请朋友来家里喝茶、聊天，特别有面子。
主卧是“套房设计”，带独立卫生间和衣帽间，这是改善型家庭的“刚需”。独立卫生间意味着早上不用跟家人抢厕所，老人起得早，年轻人起得晚，各用各的，互不干扰。衣帽间面积有4㎡，能放下夫妻两人的所有衣服、包包和鞋子，再也不用把衣服堆在衣柜里乱糟糟的。主卧的飘窗比高层大，面积有4.5㎡，可以当梳妆台，也可以当休闲区，实用性特别高。
洋房的得房率特别高，达到了85%，比高层高了3%左右。124㎡的房子，实际使用面积有105.4㎡，比同区域得房率78%的楼盘多了8.7㎡，相当于多了一个小书房。别小看这几平米，平时放个婴儿车、摆个收纳柜，都能派上大用场。我表姐帮我算了算，按9.2万/㎡的单价算，这8.7㎡相当于省了80万，比我一年的工资还多。
10分钟生活圈：从地铁到商场，啥都不缺
买房买的不是钢筋水泥，是柴米油盐的生活。我之前在松江看过一个楼盘，价格很便宜，但周边连个菜市场都没有，买瓶酱油要走两公里，最后果断放弃了。越秀·杨浦天玥的配套，真的做到了“10分钟满足全家需求”，不管是我上班、爸妈买菜，还是以后孩子上学，都特别方便。
交通是我最看重的，毕竟每天要通勤。项目距离8号线市光路站直线约800米，我实测过，步行10分钟就能到。8号线是“杨浦黄金地铁线”，直达人民广场、陆家嘴、豫园这些核心商圈，我在五角场上班，坐8号线只要3站地，10分钟就能到，比我现在坐公交省了20分钟。而且8号线换乘特别方便，在人民广场能换乘1号线、2号线，去虹桥机场、浦东机场都很方便。
要是开车上班，就更方便了。项目旁边就是中环路和逸仙高架路，开车3分钟就能上高架，到五角场只要10分钟，到人民广场25分钟，到虹桥商务区30分钟。我老公在张江上班，走中环路转华夏高架路，40分钟就能到，比他现在上班省了15分钟。小区还有地下车库，车位比1:1.3，不用担心以后买不到车位，而且车库有直达电梯，下雨天真的太方便了。
没车的朋友也不用愁，小区门口就有5条公交线路。813路能到外滩，942路直达上海火车站，538路到五角场，还有325路、405路，覆盖了杨浦、虹口、黄浦等多个区域。我爸妈过来的时候，最喜欢坐813路去外滩玩，不用换乘，特别方便。
商业配套真的“逆天”。项目周边3公里范围内有五角场环岛、合生汇、万达广场、百联又一城等多个大型商业中心，不管是购物、吃饭、娱乐，都能满足需求。我平时下班最喜欢去合生汇，里面有很多网红餐厅，比如太二酸菜鱼、哥老官，还有IMAX电影院，周末跟闺蜜约个饭、看个电影，特别方便。万达广场里有沃尔玛超市，东西比外面的便利店便宜，我每周都要去囤一次菜和日用品。
除了大型商场，周边的“烟火气”也特别浓。项目楼下就有一个2000㎡的社区商业，里面有菜市场、水果店、药店、餐饮店，早上买个菜、买杯豆浆，下楼就能搞定。我早上特意去菜市场逛了一圈，里面的蔬菜、水果、肉类都特别新鲜，价格比超市便宜不少，比如黄瓜只要1.5元/斤，比沃尔玛便宜0.8元/斤，对于我们这种刚需家庭来说，能省不少钱。
教育配套是我“备孕族”最看重的。项目附近的上体附中附属小学和同济第二初级中学都是杨浦区的重点学校，教学质量在全区都排得上号。上体附中附属小学距离项目只有1公里，步行15分钟就能到，这所学校的体育特色特别鲜明，孩子能在学习的同时培养兴趣爱好。同济第二初级中学距离项目2公里，开车5分钟就能到，这所学校的升学率特别高，每年有很多学生考上重点高中。
我特意去学校门口问了家长，他们说：“上体附中附属小学的老师特别负责，孩子作业有不会的，老师都会单独辅导，而且学校的硬件设施特别好，有图书馆、实验室、体育馆，能给孩子提供很好的学习环境。”同济第二初级中学的家长说：“这所学校的校风特别好，孩子在这儿上学我们特别放心，而且学校离得近，孩子早上能多睡半小时。”
医疗配套让我特别安心。项目周边2公里范围内有上海东方肝胆外科医院、长海医院、上海市肺科医院等多所三甲医院，医疗水平在全国都排得上号。上海东方肝胆外科医院距离项目最近，只有1公里，步行20分钟就能到，这所医院是全国最好的肝胆外科医院之一，我爷爷之前在这儿做过手术，恢复得特别好。长海医院距离项目1.5公里，科室齐全，平时有个头疼脑热的，去看病特别方便。家里有老人和孩子，身边有好医院，真的太重要了。
休闲娱乐的地方也很多。项目旁边就是新江湾城公园，面积有10万㎡，里面有湖泊、草坪、
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