香港房价自从2021 年9月触达历史最高峰以来，随后经历了43 个月的回调，这之间最大跌幅达到了28%，一直到今年3月房价才开始企稳。
随后，香港就成为我国唯一一个房价上涨的城市。根据香港差饷物业估价署的数据，2025 年9月，香港房价同比上涨1.81%，环比更是已经连续6个月上涨，累计环比涨幅 2.85%。
香港不仅房价上涨，租金也在上涨。2025 年9月，香港房租同比上涨2.51%，环比上涨0.15%，环比已经连续10 个月上涨了，当前租金水平已接近 2019 年8月的历史高位。
那么问题来了，现在各大城市都在下跌，香港是怎么做到一枝独秀的呢？
首先，是香港的人口在上升。截至 2025 年 6月末，香港总人口较 2022 年6月末的阶段性低点增加 18.1 万人，人口回流明显带动刚性居住需求回升。这一点香港跟大部分城市是不一样的，现在大陆人口开始下滑（特别是青壮年人口下滑），对于房地产长期打击很大。
香港人口之所以上升，跟很多内地富豪移居过去很有关系。中原地产的统计，自 2023 年起，内地买家赴港购房的占比逐步增长，2023年内地买家占比达到 16.2%，同比提升4.6pct。而在 2024 年全面“撤辣”后，内地买家占比更是创下24.6%的新高，较 2022 年提升 13.0pct。2025 年 1-10 月，内地买家占比约 24.0%，与2024 全年接近，保持在相对高位。
其次，是香港租金回报率的提升，这应该是香港房价企稳最主要的原因。2022年下半年以来，随着香港房价下跌叠加租金回升，香港的租金回报率在大幅提升，从2022年的2.5%左右，提升到了今年的4%左右。
我一直将租金回报率跟国债利率和房贷利率相比，简单来说租金回报率一定要高于国债利率，最好高于房贷利率。目前香港的房贷利率是3.25%，中国国债利率是2%左右，美国国债利率是4%左右，香港的租金回报率已经不低于这几个值，这代表着香港房子基本没啥泡沫了，是企稳回升最主要的原因。
说完香港，再说回中国，我们的房价为什么还不能企稳？
第一点，我们的租金回报率还是太低了。目前一、二、三线城市租金回报率分别是1.8%/2.3%/2.3%，这个值不仅跟国债利率差不多，而且还比房贷利率低很多，显然还有很大的泡沫。
第二点，我们的房租还在下降，经济尚未企稳回升，不仅是对租售比，还是对购房信心来说，都是打击。
第三点，我们的人口在下滑，按照目前的人口走势来看，我们本世纪末人口有减半的可能性，这对于绝大多数人口流出的城市来说都不是好消息。我在知识星球分析过这一点，大家感兴趣可以去看看里面《房价未来将如何分化》这篇文章。
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