家人们，最近上海楼市出了个有意思的新闻！杨浦区融信世纪江湾小区，5 套 93 平米的二手房齐刷刷挂出 1460 万的统一价，合着每平米得 15.7 万！咱说实话，这价格在现在的市场里，简直像逆着浪往前冲。但更有意思的是，这几套房子近 30 天带看量不是 0 就是 1 次，冷清得能结蜘蛛网，购房者压根不买账。
咱先把这事儿的来龙去脉说清楚。这个小区可不是普通小区，2018 年开盘的时候均价才 9.23 万 / 平，后来沾了复旦二附校的学区光，房价跟坐火箭似的往上窜，2023 年前后小户型单价都冲到 19-20 万了，四年时间直接翻倍，妥妥的 “网红学区房”。可风水轮流转，现在楼市调整，房价一路回落，9 月份小区实际成交均价已经跌到 13.5 万 / 平了。业主们看着隔壁邻居降价卖房，怕自己亏太多，就想着 “抱团取暖”，统一挂个高价，想稳住房价，这才有了 1460 万的统一报价。
但理想很丰满，现实太骨感。3 公里外的建发海宸新房，105 平米的三房总价才 1200 万，均价 11.6 万 / 平，比这二手房便宜了一大截。有购房者算得明明白白：1460 万在杨浦滨江都能买大平层了，为啥要花这么多钱买个位置偏的二手房？更关键的是，中介都透底了，这所谓的 “统一价” 就是个样子货，真想买的话，1300 万都有可能拿下，毕竟每套房子的楼层、朝向、装修都不一样，房东的降价尺度也差得远。而且小区 7 月份以来成交的几套房子，单价最高也就 14.6 万，还有套比 93 平米稍大的，成交价才 1275 万，比现在的挂牌价低了不少。
咱再琢磨琢磨，业主们为啥非要抱团挂统一价？说白了，就是怕 “降价踩踏”。现在上海二手房市场啥情况？挂牌量都突破 35.5 万套了，库存消化得花 15 个月，属于典型的买方市场。以前卖房是业主说了算，抢着买；现在是购房者挑挑拣拣，业主不降价根本卖不出去。这小区业主以前尝到过房价翻倍的甜头，现在让他们降价割肉，肯定不甘心。他们觉得自己的房子有学区、有湿地配套，是次新房，比别的房子值钱，想通过统一报价传递 “房价稳定” 的信号，让购房者觉得 “这房子不会再降价了，赶紧买”。还有个心理因素，就是以前买房跟捡钱似的，大家都形成了 “买房必赚” 的思维定式，现在突然要面对亏损，本能地想反抗一下，抱团保价就是这种反抗的体现。
但这事儿能成吗？大概率是竹篮打水一场空。首先对这些业主来说，带看量为零就是最直接的打击，房子挂着卖不出去，持有成本一天天在涨，要是有人急着用钱，比如孩子出国、换房，肯定得偷偷降价，到时候这个 “价格联盟” 立马就散了。果然，现在已经有业主把 1460 万的报价改成 1388 万了，这一下就打破了所谓的 “统一战线”。
对整个上海二手房市场来说，这种抱团保价的行为也掀不起啥大浪。可能会有个别小区业主跟着学，但架不住新房的挤压啊！现在新房设计更合理、得房率更高，政策还偏向支持刚需，很多购房者宁愿多等几个月买新房，也不愿买贵的二手房。而且这事儿会让更多人看清学区房的真相 —— 以前学区房溢价能占到一半，现在呢？太平洋房屋的中介都说了，“现在学区基本等于白送了”。就像上海明珠小学对口的朱家滩小区，以前单价最高 16 万 / 平，现在 33 平米的房子才挂 223 万，合着 6.8 万 / 平，还不到巅峰时期的零头。这会让更多人明白，学区房不是稳赚不赔的买卖，它的光环正在慢慢消失。
再往深了说，这事儿其实是楼市逻辑变天的一个缩影。以前咱们买房，眼睛都盯着 “能不能升值”，不管房子住得舒不舒服，只要能涨价就行。现在呢？房价单边上涨的时代过去了，大家买房更看重 “住得爽不爽”，房子的品质、配套、物业服务这些实际价值才是关键。2025 年住建部发布的《住宅项目规范》提高了住宅标准，那些得房率高、配套好的新房，去化率都比平均水平高很多，这就是最好的证明。
说到我的观点，咱得理性看待这事。首先，我特别理解这些业主的心情，谁买套房都不容易，一辈子的积蓄可能都砸在上面了，不想降价亏了，想抱团扛一下，这是人之常情。但理解归理解，市场规律咱不能违背啊！楼市就像一个大天平，以前是卖方这边重，现在是买方这边重，你想靠几个人抱团就改变天平的倾向，根本不现实。
其次，这事儿最犀利的真相是：以前楼市里，业主说了算，定价权在卖方手里；现在，定价权已经悄悄转移到买方手里了。35.5 万套的二手房挂牌量，意味着购房者有无数选择，你这个小区挂 1460 万不降价，人家转身就去买旁边更便宜的新房，或者别的小区性价比更高的二手房。房子好不好卖，不是业主自己定个价就行的，得市场认账，得购房者愿意掏钱。
还有个关键点，大家得看清：学区房的溢价正在被政策和市场双重挤压。现在教育平权是大趋势，教师轮岗、学区划分调整，这些政策都在稀释学区的稀缺性。以前大家愿意花大价钱买学区房，是觉得 “买了学区房，孩子就能上好学校，房子还能升值”，现在呢？好学校的资源在扩散，学区房不那么稀缺了，房价自然就撑不住了。融信世纪江湾的业主还抱着以前的学区房思维，觉得靠学区就能稳住高价，显然是没跟上市场的变化。
最后我想说，这个抱团保价的事件，其实是给所有买房人和卖房人提了个醒：楼市已经从 “闭眼买都赚” 的时代，进入了 “精挑细选才不亏” 的时代。以前买房看升值潜力，现在买房看居住价值；以前卖方强势，现在买方理性。没有任何一种资产能永远只涨不跌，房子也一样。业主们的 “资产保卫战” 虽然心酸，但也得面对现实 —— 房价最终还是由供需关系和实际价值决定的，靠抱团喊口号，根本改变不了市场趋势。
这事儿还没完，后续会不会有更多业主降价？这个 “价格联盟” 到底能撑多久？周边小区会不会跟着模仿？大家可以持续关注，也欢迎在评论区聊聊你的看法，你觉得这 1460 万的统一价，最后能卖出去吗？身边有没有遇到过业主抱团保价的情况？咱下期接着聊！
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