二零一七年杭州全球峰会上，马云抛出八年后中国最便宜的就是房子的预言，彼时楼市狂热，这一论断被视作天方夜谭，如今站在二零二六年的历史节点回望，随着十五五规划落地，房地产市场正经历深刻变革，马云的预判与中央房住不炒的长期定调形成呼应，房价迎来结构性分化与价值回归的重大转变。
过去二十年全国一盘棋的楼市格局彻底终结，二零二六年区域分化进入深水区，一线及强二线城市凭借产业支撑与人口虹吸效应，展现出强劲韧性，国家统计局数据显示，二零二五年十月上海新房价格逆势上涨百分之零点三，同比涨幅达百分之五点七，杭州 成都等新一线城市人口净流入均超二十万，产业升级与人口集聚支撑住房需求，瑞银预测，二零二六年这类城市新房销量降幅将显著收窄，核心板块或出现百分之三到百分之五的价格回升，上海核心区去化周期将降至十五个月的健康区间。
缺乏产业支撑 人口持续流出的三四线城市面临调整压力，二零二五年三四线城市人口净流出达三百一十二万人，部分资源型城市已出现单价不足千元 总价五万元的住房，广义库存去化周期超三十个月，供需关系推动房价回归居住本质，同一城市内部板块分化同样明显，北京金融街 上海陆家嘴等核心城区优质房产成为抵御通胀的硬通货，而远郊板块因配套兑现周期长 流通性差，成交占比仅百分之八点六，上海核心区房价同比涨幅达百分之五点七，江苏盐城某刚需盘同期跌幅超百分之二十五，城市内房价走势背离度达百分之十三点五，精准择址成为二零二六年买房的核心必修课。
随着我国城镇化率突破百分之六十七，九亿四千万人定居城镇，大规模新建住房的时代基本落幕，存量提质成为城市发展核心命题，二零二六年，市场加保障双轨并行的供给格局全面成型，城市更新政策成为激活存量资产的关键引擎，中央已投入超四千二百五十亿元预算内投资和超长期特别国债专项用于老旧小区改造，地方财政对基础改造项目补贴比例达百分之八十到百分之九十，业主个人负担微乎其微。
改造后的老房价值显著提升，北京东城区六十平米老房业主自掏八百元改造后，月租金上涨三百元，上海静安区小区管网升级后，二手房挂牌价上涨百分之十二，原拆原建政策让危房业主实现资产翻盘，广州花都区一栋危房改造后价值从八十万元飙升至二百一十万元，增值超百分之一百六十，二零二五年前十月，重点三十城二手房交易占比接近百分之六十五，同比增长百分之五，新房遇冷、老房走俏的格局将在二零二六年进一步强化。
十五五规划定调推动房地产高质量发展，二零二六年政策从全面调控转向精准托底，核心目标是化解风险 释放合理需求，核心城市购房限制性政策持续优化，限购放松 首付比例下调 房贷利率优惠等政策落地，西安等城市已将商贷首付比例统一降至百分之十五，预计更多城市将跟进，房贷利率维持历史低位，公积金跨区域使用门槛进一步破除，房贷利息抵税等政策有望落地，精准降低居民购房成本。
二零二五年上半年八十四个城市二手房成交量同比大涨百分之二十八点一，印证了政策对刚需与改善型需求的拉动作用，而房住不炒的定位不会改变，政策旨在托底而非拉升，避免房价大起大落，为市场营造稳定预期。
二零二六年的楼市，既应验了马云房价回归居住本质的核心预言，也展现了核心资产保值的现实图景，房地产市场已告别普涨红利时代，进入结构性分化的新常态，对于购房者而言，摒弃炒房致富的旧思维，聚焦核心城市、优质板块与品质房源，才能在市场变革中把握机遇 规避风险。
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