图片：鸿寿坊食集 来源：追光研究所
一眨眼，中国社区商业的现象级项目鸿寿坊已经开业近两年了。这两年来，每次我路过鸿寿坊，都会感受到这里充沛的人气。
在中国商业经营进入精细化运营的时代，鸿寿坊作为一个在建筑空间和运营模式上都是非常具备标杆性的作品，值得持续跟踪。
于是我简单复盘了一下他们的运营数据。
自2023年9月开业至2025年9月，鸿寿坊以1.5万㎡的紧凑空间实现日均客流超2.7万人次，年接待量突破千万人次。其中2024年全年客流达1200万人次，与同体量社区商业体相比，客流密度领先3-5倍。
据瑞安房地产2024年财报，鸿寿坊租金及相关收入达0.82亿元，较开业首年同比暴涨290%，成为集团零售板块核心增长引擎。这一增速远超上海商业地产平均5-8%的年租金涨幅。
进一步拆解来看，鸿寿坊项目中最有人气引擎和业态创新力的就是其中5000㎡的鸿寿坊食集这个业态。它以“菜食场”为核心概念，通过精准的业态定位、模块化的空间设计与深度的社区融合，实现了出租率100%、复购率超65%的亮眼成绩。
那么，今天我们就聚焦一下鸿寿坊食集THE MARKET，来深度拆解一下他们高超的招商运营逻辑，看看能给行业内带来怎样的启示。
空间与业态：以“菜食场”概念破解社区商业痛点
社区商业的核心竞争力，始于对空间与业态的精准规划。鸿寿坊食集跳出传统社区商业的刻板框架，以“老上海菜场”为情感锚点，构建了兼具实用性与体验感的商业生态。
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在空间架构上，这座5000㎡双层独栋建筑采用12米挑高与天井式设计，顶部玻璃天窗引入自然采光，旧砖外墙、木质展架与复古吊扇共同营造出兼具怀旧感与精致感的消费场景。
图片：鸿寿坊食集 来源：追光研究所
其中，一层2500㎡的业态聚焦于高频刚需，以400㎡自营品牌“荟森生鲜”为核心，搭配18个餐饮档口与中央堂食区，满足居民日常消费需求；而二层2500㎡则引入10多个品质餐饮品牌，提供更舒适的就餐环境，形成“刚需+体验”的空间分层。
在业态配比上，鸿寿坊食集坚持“餐饮主导、零售补位”的策略，90%的业态集中于餐饮领域，涵盖便民生鲜、街头老字号、品质网红与口碑名店，客单价控制在50-80元的亲民区间，确保高频复购；10%的零售配套则聚焦MARKET DNA零售、原创设计与小众宝藏品牌，通过周末主题市集激活低频消费场景。
这种“小而精”的配比，既避免了业态分散导致的坪效低下，又通过丰富的餐饮矩阵强化了项目记忆点。
同时，这里的品牌矩阵的搭建更凸显差异化思维：自营的荟森生鲜保障基础客流，沪上王记葱油饼等老字号提供情感共鸣，廣莲申等网红品牌吸引年轻客群，SANDO等创新首店制造区域吸引力。
这里51%的首店占比，不仅形成了独特的竞争壁垒，更成为区域商业的“流量引擎”。
鸿寿坊食集的招商成功，核心在于跳出“品牌堆砌”的误区，以“客群需求”为导向，构建了一套从调研到落地的全流程体系。
1. 客群导向的筛选逻辑
基于“核心客群（60%周边1km居民）+次级客群（40%城市微度假客群）”的画像，鸿寿坊确立了“四看”筛选标准：
第一，在理念契合度上，优先选择认同“bemarket 万物皆可市集”与社区营造理念的品牌；
第二，在业态独特性上，聚焦首店经济、原创设计与独特技艺，强化区域吸引力；
第三，社区服务属性上，高频刚需品类与便民服务品牌优先，如荟森生鲜早6点营业，提供早餐与生鲜加工服务；
第四，运营可持续性上，重点评估品牌团队稳定性、产品标准化与盈利能力，降低经营风险。
2. 全周期的招商执行路径
鸿寿坊的招商工作提前10-12个月启动，前期通过深度访谈周边居民，精准定位需求缺口；随后制定“1+N”招商方案，以荟森生鲜为核心辐射周边业态，并采用3×3m模块化摊位设计，保障空间灵活调整。
在品牌发掘阶段，通过社交媒体、行业社群与美食探店多渠道寻源，并按“A类（知名老字号/头部网红）、B类（新兴原创品牌）、C类（社区便民服务）”分级洽谈，提供定制化方案。
A类品牌享受定制化入驻支持，B类品牌获得基础支持与成长激励，C类品牌可享受租金优惠。
在签约落地阶段，采用灵活租赁模式降低入驻门槛——主力店签订长期稳定租约，餐饮档口实行“保底租金+流水抽成”，10%面积设为“快闪区”月均更新；同时提供“拎包入驻”服务与“一店一策”定制，最大化降低品牌开业成本。
运营策略：模块化+全时段+社区融合，焕活商业生命力
如果说招商是基础，那么运营则是鸿寿坊食集保持高粘性的核心。他们通过“空间复用、商户赋能、社区共创”三维发力，项目实现了从“商业体”到“社区会客厅”的转变。
图片：鸿寿坊食集 来源：追光研究所
1. 模块化空间：实现“一日三市”的场景魔法
借助可移动隔断与灵活布局，鸿寿坊食集打造了“早市-午市-夜市”的全时段运营模式：早市（6:00-11:00）以荟森生鲜的平价菜与20+种传统早餐为主，服务社区居民；
午市（11:00-14:00）各档口提供简餐，增设牛排现煎、果汁果切等白领专属服务；
夜市（18:00-22:00）部分档口转型烧烤、小酒馆，结合室外外摆激活夜生活场景。
这种“1㎡空间×3时段使用=3㎡价值”的空间魔法，使空间利用率提升30%，充分挖掘不同时段的消费潜力。
2. 商户赋能：从“房东”到“成长伙伴”的角色转变
鸿寿坊食集构建了全方位的商户支持体系：针对小店主提供餐饮运营、服务标准与营销技巧培训；提供会员系统对接、线上点单与数据分析工具，提升运营效率；每月组织48场社区活动，推动商户共享客流；协助对接食材供应商，优化供应链降低采购成本。
同时建立动态管理机制：实行“10%流动铺位”制度，每季度根据经营数据与顾客评价调整业态；通过月度商户联席会收集意见，共同优化服务；对表现不佳的商户先帮扶，仍无改善则启动重新招商，确保项目长期竞争力。
3. 社区融合：让居民从“消费者”变为“共建者”
社区商业的终极竞争力，在于与居民的情感连接。鸿寿坊食集推出“居民提案制”，邀请居民参与“社区美食地图”“最受欢迎档口”等活动策划；打造“UGC共创市集”，鼓励居民分享生活故事与创意作品，沉淀独特的社区记忆；联合设计师根据居民反馈优化公共区域，提升空间实用性与美感。
此外，项目构建了多元化主题活动矩阵：“烟火街市”系列市集让摊主分享技艺与故事，“绿动生活节”“精致烟火菜市场”等季节性活动贴合不同消费场景，免费磨刀、理发等社区服务日则强化了“15分钟生活圈”概念，让商业空间真正融入居民日常生活。
核心引擎：荟森生鲜的“社区厨房”运营之道
作为自营核心品牌，荟森生鲜是鸿寿坊食集吸引客流、保障粘性的关键。其以“社区厨房”为定位，400㎡空间整合生鲜销售、早餐、简餐、配送四大功能，形成差异化竞争优势。
在服务上，荟森生鲜主打“精致便民”：提供生鲜加工、蔬菜切配、30元起送的免费送货服务，解决居民日常烹饪的痛点；价格上坚持平价定位，确保周边居民高频消费无压力。
这里的商品结构覆盖全场景需求：生鲜区涵盖蔬菜、水果、水产等刚需品类，早餐档提供20多种传统早点，午晚餐则有40多种冷菜、蒸菜、小碗菜，牛排现煎、果汁果切等特色服务更满足品质化需求，净菜加工损耗率控制在8%以内。
在运营管理上，荟森生鲜通过源头直采与多元化采购，与产区、合作社建立直供关系，降低成本20-30%；每日分析销售TOP10与损耗TOP10商品，动态调整库存；线上线下融合的模式则扩大服务范围，微商城下单覆盖周边1km，实现“线下体验+线上便捷”的消费闭环。
成效与启示：新烟火食集的成功密码
鸿寿坊食集的运营成果堪称亮眼，主要是源于四大核心逻辑：
1、业态战略的精准性：90%餐饮聚焦高频刚需，10%零售补位低频体验，“小而美”的配比形成独特记忆点；
2、空间哲学的创新性：模块化设计与场景化运营，实现空间与时间的双重复用，最大化坪效；
3、社区思维的深度落地：从“交易场”到“情感枢纽”，通过社群共创建立持久连接，让居民成为项目“主人”；
4、迭代机制的可持续性：10%流动铺位、月度联席会与持续品牌更新，确保项目长期保持新鲜感与竞争力。
鸿寿坊食集的案例证明：
社区商业的核心不在于体量大小，而在于与居民生活的融合深度；不在于品牌高低端，而在于是否解决了“日常刚需+情感连接”的双重需求。
唯有真正读懂居民需求，让商业空间成为生活的延伸，才能在同质化竞争中脱颖而出，绽放持久的商业生命力。
商业项目
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