文/识局智库研究组
香港，这座坐拥6588座高楼的国际大都会，把“向天空要空间”做到了一种极致。
全球高层建筑和城市人居委员会2025年报告指出，香港拥有569座150米以上的摩天大楼，数量全球第一。
走在香港街头，密集的楼宇仿佛一群沉默的钢铁巨兽，硬生生挤在这片弹丸之地上。成千上万的“蜂巢式”居住单位层层堆叠，组成了一座未来主义的垂直迷宫。
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二战结束时，香港仅是一个60万人的滨海小城。谁也想不到，短短五年间，一场人口海啸将彻底改写这座城市的天际线。1950年，香港人口飙升至220万；到60年代，更是突破300万大关。
与此同时，香港面临严峻的地理限制：超过七成土地是山地和丘陵，能用于住宅建设的平坦土地少之又少。
从1842年就开始的填海工程，到20世纪60年代仅填出100多公顷土地，对于解决人口爆炸带来的居住需求简直是杯水车薪。
面对人口爆炸与地理枷锁的矛盾，港府在1954年修订《建筑物条例》，放开了建筑层高限制，一举打破了此前住宅不得超过5层的天花板。
这一政策变革打开了香港高楼建设的潘多拉魔盒。
1955年，17层的蟾宫大厦在铜锣湾拔地而起，成为香港新的天际线地标。
60年代，香港制造业迅猛发展，注册工厂从3000家暴增至1万家，工业扩张进一步激化了空间需求。
1964年，《建筑物条例》再次更新，严格限制综合楼宇建设，实际上迫使开发商建设“又高又窄”的塔楼。
随后，香港首个大型公共屋邨彩虹邨（8栋21层高楼）和首个大型私人屋邨美孚新邨（99栋18-21层住宅）相继落成，标志着香港正式进入“高层住宅时代”。
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香港的地质历史可追溯至侏罗纪中晚期，约1.4亿年前太平洋板块与欧亚板块的剧烈碰撞，引发了长达3000万年的火山活动。这一地质过程形成了香港坚固的花岗岩基岩，为现代摩天大楼提供了坚实的天然地基。
香港岛中环地区的基岩承载力峰值达到35MPa，相当于每平方米可承载三辆主战坦克。这种地质条件使得香港能够支撑密集的摩天大楼群。国际金融中心二期地基嵌入花岗岩层深达80米，基础深度与建筑高度形成1:3的黄金比例。
然而，香港的可利用土地资源十分有限。
虽然陆地总面积约1100平方公里，但已开发土地仅占约24.3%。更令人惊讶的是，住宅用地仅占不到7%，导致大部分人口像沙丁鱼一样拥挤在这狭小空间里。
这种极端的人口分布导致香港核心居住区（如观塘、旺角）的人口密度高达每平方公里5-6万人，形成世界上人口最密集的都市区域之一。
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表面上，香港高楼林立是地形限制的结果，但深入分析会发现，土地供应政策才是关键推手。
香港并非没有土地可供开发，事实上，超过75%的土地尚未开发。这些土地大多位于新界，性质复杂，很多掌握在私人、原居民祖堂或囤地的开发商手中。
1997年，香港特区政府推出了著名的“八万五计划”，目标是每年供应不少于85000个住宅单位，十年内实现七成家庭自置居所。
然而，亚洲金融风暴的爆发导致香港楼价暴跌，计划在各方压力下被搁置。
这一事件成为香港土地政策的转折点。从此，土地供应变得极为审慎，甚至可以说是保守，政府通过“挤牙膏”式的卖地来维持财政收入和楼市稳定。房地产长期是香港财政的重要支柱，地价收入占财政收入比重常年达20%，最高时超过36%。
对开发商而言，在土地供应受限导致地价畸高的背景下，为了盈利只能在有限的土地上追求极致容积率，把楼盖得更高、更密。
这种经济逻辑导致房屋的金融属性压倒了居住属性，使得香港房价收入比高达20.9，普通家庭需要近21年不吃不喝不纳税才能买得起房。
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最近，宏福苑的火灾悲剧，以最惨烈的方式揭示了高密度居住模式的安全隐患。
这场波及七座大厦、造成近百人遇难的五级大火，不仅点燃了钢筋水泥，更引发了对香港城市发展模式的深刻反思。
香港高楼存在的安全隐患不容忽视：
一是消防救援难度大。超高层建筑火灾至今仍是世界性难题，消防车作业高度通常只有100米左右，面对动辄200-300米的摩天大楼，外部救援几乎不可能。
二是楼间距过小。香港很多区域楼与楼之间的距离被压缩到不足3米，有些老旧片区甚至窄到不足1米，一旦发生火灾，火势极易迅速蔓延。
三是建筑老化问题。香港有大量楼龄超过30、40年甚至更老的旧楼，存在消防设施老化、电力系统陈旧等隐患，改造难度大。
更令人担忧的是，香港的高层建筑不仅高，而且密集，再加上许多建筑年代久远，使得风险进一步放大。像宏福苑这样有40年楼龄的建筑，维修翻新成本极高，一次外墙翻新工程每户需分摊约17万港元，对普通家庭来说是沉重负担。
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面对这些挑战，香港正在探索解决方案。
当前特区政府显然已认识到“缺地”才是楼市困局的核心，把重心放在“增加供应”上，计划从2026-2027年度起的五年内提供18.9万个公营房屋单位。其中3万个“简约公屋”被当作缓解住房焦虑的“急先锋”，建设周期比传统公屋短一半。
更具战略意义的是，香港计划开发北部都会区，打破过去人口过度集中在维多利亚港两岸的格局。按照计划，北部都会区可容纳200多万人口，将有效缓解香港住房问题，使城市布局更加均衡合理。
从更宏观的角度，香港需要重新审视城市发展理念。一方面，在新技术条件下，向地下要空间可能是一个重要方向。香港已经在利用花岗岩体建设地下设施方面取得突破，西九龙高铁站是全球唯一完全建于新鲜花岗岩体内的高铁枢纽。
另一方面，香港可以借鉴深圳的经验。深圳总面积1997平方公里，人口1779万，人口密度高于香港，但通过合理的城市规划、明确的功能分区和大量的城市公园与生态绿地，从而避免香港式的极度拥挤。
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香港的高楼群构成了一座隐形的垂直社会分层系统。
山顶别墅、半山豪宅、中环甲级写字楼、九龙的高密度住宅、新界的公屋——每个高度区间都对应着特定的社会阶层。这种空间分配不仅是经济能力的体现，更成为社会流动性的物理障碍。
更深刻的是，香港的高密度居住模式催生了一种独特的“制度性垂直贫困”。普通市民生活在狭窄的“纳米楼”或老旧唐楼中，而城市的优质公共空间（如山顶、海滨）往往被商业或高端住宅区占据。这种空间分配不均加剧了社会不平等感，也为社会稳定埋下了潜在隐患。
走在香港街头，抬头望去，那窄窄的楼缝间透下的光，照亮的不只是通仄的楼道，还有关于城市、关于家、关于何为美好生活的一些共同迷思与反思。每一扇亮着灯的窗户后面，都是一个渴望尊严与安稳的人生，这才是所有高楼大厦最应该奠定的基石。
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