为什么“高端公寓”的产品逻辑更值得推敲？|产品逻辑|前海|户型|服务式|舒缓雅居新篇章|逸兰|酒店

行业离我们远么？仔细想想很显然不。

但似乎一直在被关注的“盲区”。过去十年，中国住房租赁行业已经悄然经历了一次结构性变革。曾经由“年轻白领＋小开间”构成的主流租住人群画像，如今正在被更广义、更多元的城市新居民所取代，租客的年龄、职业、生活方式，不再被单一的产品逻辑所包容。

最明显的变化因素聚焦在三个方向：一是成长型租户的占比提升，原本住在25㎡开间的单身年轻人，如今进入了结婚与育儿阶段，开始偏好更宜居的租住产品；二是大量城市中产开始选择“以租代买”来满足改善型居住需求；第三类变化更为关键——具有国际化教育与职业背景的复合型人才，以及在国内新兴产业与专业服务领域崛起的高能级从业者，正在快速进入租赁市场。

长期深耕“服务式生活”：

逸兰可以“恰到好处” ■

相比许多从传统长租公寓转型而来的品牌，逸兰最大的优势在于其深厚的服务式公寓基因。几十年来，从香港、新加坡到上海、吉隆坡、墨尔本，逸兰管理过大量高品质长期居住项目，对国际化人才的生活习惯、使用场景和服务细节有着更为成熟的理解。秉承“宾至如归（Make yourself at home）”的品牌核心主张，为宾客创造独特的居停体验。适逢品牌30周年，Lanson Place已加入全球规模最庞大的独立酒店品牌联盟GHA，触及更广泛更稳定的客源需求。

进入逸兰的项目，映入眼帘的不只是高品质的室内设计，而是一套经过长期验证的生活配置：厨房不仅配齐电磁炉、明火灶、咖啡机、水壶、锅具餐具等日常所需；洗烘一体机真正可用，相关用品也准备齐全；布草更换与客房清洁按照国际长期居住标准定期提供。这些细节并非“锦上添花”，而是让租户一入住便能顺畅展开日常生活的基础。

更难得的是，逸兰并未一贯采用酒店式的“强服务”模式，而是在服务方式上保持了适度的尺度感。住户既不会感到被过度打扰，也不会在需要帮助时得不到支持，这种“恰到好处”的服务调性，正是逸兰长期积累的核心能力。

品牌3大核心价值支柱

居家舒适（Comfort of Home）——提供温馨私密的居住氛围，超越传统酒店的标准化空间，更贴近高端住宅形态

专属服务（Devoted Hosts）——秉承管家式服务传统，强调真诚、贴心的个性化服务

社区精神（Community Spirit）——将社区感作为品牌核心，打造具有社交氛围的空间

客源结构重塑，

高品质居住成为新的市场共识 ■

过去相当长的一段时间里，中国的始终停留在“年轻人、小户型、频换租”的既有模式中。但这一模式如今正在发生演进。

据ICCRA住房租赁产业研究院对2024-2025年租赁住房市场的趋势分析显示，如今的深圳租住客源，特别是高端公寓客群更呈现出跨区域流动、多元职业背景与更高生活品质期待的特征，让租赁住房市场展现出前所未有的国际化与品质化轮廓。行业倡导的“好房子”，在高端公寓的语境下，有了更高要求——不再止于更好的硬装与材料，而是看它能否让租户真正安放身心、找到自己的生活节奏，并在这里过上一种舒适而从容的生活。

在高端公寓领域深耕多年，发现租户画像已发生明显变化。目前入住的客群中，港澳台与海外背景的住户占到了近八成。他们并非传统意义上高流动、低预算的城市租客，而是带着明确的生活规划来到前海：希望在这里工作，建立稳定的生活秩序，选择一个既能匹配职业身份，又能满足自身生活节奏的社区。

更关键的是，这群人早已形成了自己的生活方式。他们熟悉国际大城市的居住标准，也清楚什么样的空间才能让自己真正放松下来。因此，相比过去那种“将就一下”的普通公寓，他们更在意居住的细节：空间是否足够舒适、动线设计是否兼具安全性及私密性、居家办公是否顺畅、公共区域是否丰富而有品质，以及服务能否贴心却不过度。

顺应这一变化的趋势，逸兰也在深圳前海区域推出了更契合当下租住需求的新产品——高端租住产品不再是锦上添花，而是决定项目能否可持续经营的核心变量。前海珑湾（Grand Bayview）正是在这样的背景下进入市场，为高端租住公寓提供了新诠释和新可能。

重新看懂“高端公寓”：

舒适感，才是核心竞争力 ■

和豪华酒店体验类似，提到“高端公寓”，很多人的第一反应仍是面积更大、材料更贵、装修更亮、家电更高级、租金价格更高，当下市场对“高端”的理解仍容易陷入惯性的思维路径。但真正的高端，不在堆砌，而在住进去是否顺手、舒适、可信赖。

硬件上，“生活得体”是高端的代名词。储物空间是否充裕、灯光是否自然、噪音是否可控、厨房是否好用、门窗是否顺滑——这些被每天反复验证的小细节，远比昂贵材质更能定义品质。前海珑湾的做法就体现了这一点：在年轻化、国际化租户结构下，它把居住、休闲、社交等空间组织得更有节奏，让住户在快节奏工作与松弛生活之间自然切换，呈现的是一种“稳态的舒适”。

软件上，高端不是“服务多”，而是“不打扰且到位”。服务节奏要稳、响应要快、流程要清晰，比管家叠加更能让住户安心。以逸兰为代表的香港管理公司的优势正在于此：团队风格克制专业，既尊重隐私又高效有序，对“边界感”更有把控力，也更熟悉国际租户与跨境人才的生活习惯。

概括来说，硬件决定品质，管理团队决定长期体验。

现在走进前海，会明显感受到这里的租住客群正随着产业结构与人才结构的升级而变化，整个市场对租赁产品的要求也随之提升。具有国际化背景和专业属性的租户，已不再满足于基础功能型的居住空间，而是更倾向于选择能够支撑长期生活、具备品质感与稳定性的公寓产品。

前海珑湾正是在这样的生活方式转变中应运而生。贯穿双塔的共享办公区、休闲餐饮区、公共露台与绿色景观，也让租户在工作与生活之间自然切换。Foster + Partners的整体设计，将建筑本身作为生活节奏的组织者，通过空间的开放性与客层结构的匹配，让租户的生活状态更为松弛、有序。

不同于市场上以单间、Loft为主的配置，前海珑湾（Grand Bayview）项目从一房、1+1，到两房、三房，户型跨度从75㎡到150㎡。这样的面积在服务式公寓领域并不少见，特别是对于国际化背景、或是改善型的租户而言，却恰恰是“刚刚好”的生活尺寸。

走进房间，租户能够第一时间感受到空间尺度与功能布局的契合度。在1+1的户型中，其附加空间并非形式化的“多一间”，而是一个具备真正使用价值的独立书房。书房内配置了墨菲床，可在短时间内从办公场景切换到睡眠场景，使该空间在单人居住、偶尔接待访客、双人居住等不同模式下都保持较强的灵活性。

餐桌区的处理也体现了项目的产品意识。逸兰并未按照常规做法将餐桌压缩在厨房出入口，而是将其与休闲沙发区形成连续界面，并布置在景观面。这种布局让餐桌既可以承担正式用餐的功能，也能与客厅形成开放社交空间，满足租户在居家办公、简单会客、轻社交等多元场景下的使用需求，增强了公寓的生活方式承载能力。

更大面积的两房与三房户型，则强化了“长期居住”的属性。工作区、起居区与休息区之间的空间关系被充分拉开，清晰的功能分区让租户能够形成稳定的生活节奏，也推动高端公寓从临时性选择，转向“可长期安居的生活载体”。

多个层面的能力叠加，使前海珑湾呈现出与普通公寓截然不同的气质——它既不是单纯强调服务的服务式公寓，也不是传统意义上的标准化长租产品，而是一种能够承载国际人才长期生活方式的高品质居住形态。

为什么前海珑湾

能成为“国际人才公寓”的范本 ■

对于习惯了高品质居住体验的专业人才而言，前海珑湾给人的第一印象不是惊艳，而是“刚好”：空间、服务与生活方式之间的契合度，让人很快进入一种熟悉而舒适的状态。

其中最具辨识度的亮点，是项目内部设置了 SPA与运动康复空间——这一功能在公寓领域极为罕见。更重要的是，它并非“放松型的小配套”，而是由专业团队提供运动恢复、身体调理与轻量康复的综合服务。面对普遍处于高强度、快节奏工作中的前海人才群体，这种围绕身体状态的支持体系，恰恰切中了他们真实、长期的生活需求。

“国际人才公寓”并不仅仅意味着更好的硬件，而是意味着一种能够支持城市核心人才稳定生活、持续发展的居住结构。前海珑湾之所以能承载这样的使命，与其准入机制紧密相关。项目实行定向租住资格，主要面向在前海工作的专业人才，包括港澳台与外籍从业者，并要求无房、无保障房记录，使资源真正能够精准匹配区域发展所需的关键人群。

因此，逸兰前海珑湾不仅提供居住空间，更承担着前海人才体系的重要一环：为来自香港及其他国家地区的专业人士提供高品质、可长期安居的生活环境，帮助他们在深圳不仅能“来工作”，更能“住下来”。

在这一意义上，项目不仅是前海的人才载体，也是中国城市在迈向国际化过程中，一个可被复制的高质量人才社区模板。