近日，黄埔区长洲岛地块住宅小区项目，备案获批！
公告显示，总建面约30万平，会建住宅、公服配套、商业等。
项目总投资超73亿，容积率仅1.01！
其中还藏着一个关键信息——建设单位是中交城市投资发展（广东）有限公司。
｜图源：广东政务服务网
壹
从用地指标来看，长洲岛地块住宅小区项目，正是将于12月15日限时竞价的黄埔区长洲岛HPG-CZ-02地块。
该地块拥有无可复制的先天优势。
其坐落于黄埔区长洲岛深井社区金洲大道以南，在地铁7号线二期长洲站与深井站之间。
距大学城仅1.5公里车程，无缝衔接生物岛科创核心区。
更难得的是，它占据了岛尖核心位置，三面被江沥海环抱，东向、南向均直面珠江一线江景，景观条件绝佳。
｜广州楼市发布 制图
而真正让该地块跳出常规竞争赛道的，是其罕见的超低密属性——这也是地块最核心的亮点。
备案信息显示，地块用地面积200624平，计容建筑面积156045平。
按起拍价284420万元计算，名义楼面价约1.82万/平，叠加配建与开发成本后，价格会更高。
更重磅的是，建筑限高30米，容积率仅1.01！
楼市君查了下，在过去7年，广州还没挂牌过这样的超低密涉宅用地（来源：中指院）。
而过往低至1.0容积率的，多是在大一山庄、帝景山庄等千万级豪宅。
江景与低密的双重buff叠加，让项目从诞生之初就自带高端基因。
｜图源：广州市公共资源交易中心
此外，出让文件显示，地块需配建5000平商业，以及4.6万方开放公园绿地，其中包含超1.38万方的水体景观。
相当于为社区量身打造了一座超大生态后花园，在一定程度上，增加了拿地房企的建设成本。
｜图源：广州市公共资源交易中心
如此严苛的规划条件与高昂的配建成本，无疑对拿地房企的资金实力与高端操盘经验提出了极高的要求。
而该项目的建设单位——中交城投，恰好是一位契合度极高的潜在选手。
其操盘的广州南沙中交蓝色海湾、珠海中交滨海国际等项目，均以低密生态属性成为区域标杆。
此次提前备案，不仅体现了中交城投对地块价值的认可，后续也不排除单独开发，或与最终拿地企业联合开发的可能。
贰
如果说1.01容积率+江景是地块的“金钥匙”，那么长洲岛最新的调规红利——交通与产业的双重升级，则让这份稀缺价值再上一个台阶。
｜图源：广州市规划和自然资源局
交通方面，不仅将拓宽8条既有道路，还将新增2条关键支路。
规划二路与拓宽后的道路形成内部交通环线；规划三路则直接连接大学城。
与此同时，轨道交通也在发力。
穗莞深城际琶洲支线、在建地铁8号线东延线，均在长洲岛设换乘站。
换句话说，未来岛上的交通通达性将会有质的飞跃。
｜广州楼市发布 制图
产业端也同样重磅。片区新增科研用地与一类工业用地合计约1.89万方，可拓展超4.7万方产业空间。
承接生物岛生物医药、人工智能等高端产业外溢，预计将导入超5000名高净值人才。
｜图源：黄埔文旅
交通与产业的双重赋能，为长洲岛注入了强劲的发展预期。
然而，与这份充满想象的未来图景形成鲜明对比的，是当下片区住宅市场近乎“空白”的尴尬现状。
目前长洲岛无任何新盘在售，二手房也仅有14套房源挂牌，且多为早期老旧小区和职工宿舍。
无论是产品形态还是居住品质，都无法满足高端改善需求。
｜图源：贝壳找房
而该地块将打造的低密江景产品，恰好精准击中这一市场缺口。
楼市君判断，地块未来面向的客群，大概率还是以周边企业职工、大学城改善外溢为主，地缘性会明显一点。
｜图源：黄埔文旅
产品方面，大概率会参考广州同类型高端低密住宅。
结合长洲岛的独特资源禀赋和项目的稀缺性，地块入市后的定价无疑具备极大想象空间。
接下来，12月15日的地块限时竞价将成为关键节点。
中交城投是否会如期出手拿下这一稀缺地块？
最终成交价能否刷新片区地价纪录？
让我们一起拭目以待！
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